Kdo koupil, neprohloupil

Téma týdne: Česká ekonomika – jaký byl rok 2007, jaký bude 2008

Trh s bydlením v roce 2007 má za sebou bouřlivou jízdu, kdy poptávka po nemovitostech byla poháněna několik faktory naráz. Jednalo se především o očekávání zvýšení DPH a ustavičný růst úrokových sazeb hypoték. Vliv měl dále i nástup silných populačních ročníků ze 70. let do rodinného života s vyššími platy. Lidé se obávali, že čím později nemovitost koupí, tím více za ni zaplatí. Nabídka byla naopak nedostatečná kvůli nízké bytové výstavbě, s výjimkou Prahy a částečně Brna. Následkem byl růst cen nemovitostí o 10 – 25 % v zavilosti na lokalitě. Stagnovaly snad jen některé panelové sídlištní byty, které byly dříve nadhodnocené.

Trh s bydlením a DPH

Evropská unie podle očekávání neschválila prodloužení výjimky sazby DPH, kterou měla ČR pro obytné nemovitosti do konce roku 2007. Sazba DPH tak od roku 2008 stoupla z 5 % na 19 %. Nižší sazba DPH však platí pro sociální bydlení, které tvoří přes 90 % všech obytných nemovitostí. Ta rovněž v rámci daňové reformy vzrostla od 1. ledna z 5 % na 9 %.

Co přinese rok 2008

Je velmi pravděpodobné, že realitní trh zaznamená počátkem roku mírné ochlazení. Mezi označované příčiny patří buď běžný cyklický vývoj trhu, kdy začátek nového roku patří vždy mezi studenější období, ale také přechodný vliv zvýšení sazeb DPH. Rok 2008 může být rokem, kdy se na trhu objeví první projekty, které budou mít problémy s financováním a prodejem bytů. Stejně tak nejspíše vzroste počet lidí, kteří budou mít problémy se splácením hypoték. Objeví se však také oblasti, například luxusní byty, kde nabídka nebude příští rok zdaleka stačit tempu poptávky. Inu, ti kdo vlastní tzv. velký second hand byt, budou muset zajisté odolávat spoustě nabídek koupěchtivých zájemců.

Jak to vypadá kolem (EU)

V jednotlivých státech EU panují samozřejmě rozdíly a srovnávat tak ČR k unii jako celku je vždy trochu zavádějící. Pokud se o to však pokusíme, zjistíme, že úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou stále o něco málo vyšší jak v ČR. O cenách nemovitostí se dá říct to podobné. Jsou vyšší jak v relativním porovnání, tak v poměru ke příjmu obyvatelstva. Přemýšlíte-li proto o pořízení nemovitosti například pomocí německé hypoteční banky (a splnili byste podmínku nemovitosti na území Německa, kterou budete ručit za tu na území ČR), z hlediska výhodnosti je to značně diskutabilní. Samozřejmě mohou nastat výjimky v individuálních případech, ale na to by bylo potřeba vědět nabídku německé banky a porovnat ji s nabídkou v ČR.

Úrokové sazby

Úrokové sazby hypotečních úvěrů rostly průběžně celý rok 2007. Zatímco v prvních měsících se bylo možné dostat na sazby s 1letou fixací kolem 4 % p. a., tak ke konci roku již u té samé fixace vzrostly sazby zhruba na 5 % p. a.  Tabulka níže ilustruje nejbližší příčinu tohoto růstu. Dvou týdenní reposazba České národní banky byla až do konce května 2007 na 2,5 %. V následujícím půl roce však trvale rostla a prozatím se zastavila na 3,5 %. Pohyb takového rozsahu jsme mohli sledovat naposledy v roce 2002, a to v opačném směru z 3,75 % na 2,75 %. Není důvodu, proč bychom se mohli domnívat, že sazby v roce 2008 budou klesat. Pravděpodobný je spíše další mírný růst, přinejlepším stagnace.

 

Tabulka: Vývoj sazeb ČNB v roce 2007 (v %)

/>Diskontní sazba

	2T repo sazba
/>Lombardní sazba	/>PMR
29. 11. 2007	3,50	2,50	4,50	2,00
30. 8. 2007	3,25	2,25	4,25	2,00
26. 7. 2007	3,00	2,00	4,00	2,00
31. 5. 2007	2,75	1,75	3,75	2,00
29. 9. 2006	2,50	1,50	3,50	2,00

Zdroj: ČNB 

Bude ekonomický rok 2008 stejně úspěšný jako ten loňský? Jaký vliv bude mít reforma na makroekonomické ukazatele? Právě jim se tento týden věnujeme v naší pravidelné rubrice finančních tipů a triků, konkrétně nezaměstnanosti a mzdám, inflaci a HDP. Nechybí ani pohled na trh s bydlením.