Jak probíhá stavba domu na hypotéku?

Výstavba domu s sebou přináší celou řadu otázek. Výběr lokality, stavební firmy, typu domu. A také jeho financování. Nevíte, jak přesně jednání s bankou a čerpání peněz probíhá? Následující příklad vás provede hypotékou na stavbu domu krok za krokem.

Hypotéka 2.700.000 Kč

Lea s Igorem dostali od rodičů jako svatební dar stavební pozemek. Rozhodli se nechat si postavit dům na klíč a půjčit si na to peníze od banky. Měli našetřeno 300.000 Kč a podle rozpočtu, který připravila firma, by je celá stavba měla vyjít na 2.700.000 Kč. Mladí manželé se dohodli, že si půjčí celou částku a své úspory si ponechají jako finanční rezervu, případně je využijí na vybavení. Banky často nabízí i další možnost – žadatelé si mohou půjčit až o 20 procent více prostředků, než je uvedeno v rozpočtu, a vytvořit si rezervu pro případ navýšení ceny prací. Pokud by ji potom nevyužili, oznámí bance nedočerpání úvěru a splácejí pouze částku, kterou si půjčili. Lea s Igorem si na webových stránkách jejich vybrané banky rovnou i spočítali, kolik bude činit jejich měsíční splátka:

• Hodnota nemovitosti: 2.700.000 Kč;
• Výše úvěru: 2.700.000 Kč;
• Doba fixace úrokové sazby: 5 let;
• Doba splatnosti: 30 let;
• Úroková sazba: 5,99 %;
• Měsíční splátka úvěru: 16.171 Kč.

Potřebné doklady

Tahle částka jim vyhovovala, a tak se vydali do banky zjistit, jaké doklady bude třeba dodat a jaký musejí mít minimální čistý měsíční příjem. Pracovník na pobočce jim vypočítal, že tento příjem činí 32.776 Kč. Protože tuto podmínku splňovali, ptali se, co dál. Jaké doklady musejí předložit? Odpověď zněla takto:

• potvrzení o příjmech;
• stavební povolení, případně ohlášení stavby;
• projektovou a stavební dokumentaci;
• smlouvu o dílo, příp. smlouvu o budoucí smlouvě o dílo s dodavatelem stavby;
• případně doklad o investovaných vlastních prostředcích, geometrický plán, ocenění budoucí nemovitosti a výpis z katastru nemovitostí, který však může v případě zájmu zajistit banka.

Většinu těchto dokumentů pomohla manželům sehnat stavební firma. Když jim banka žádost o úvěr schválila a poté podepsala s Leou a Igorem smlouvu, bylo ještě nutné uzavřít pojistku na budoucí nemovitost. Banka s mladými manželi ještě sepsala zástavní smlouvu na pozemek (lze také zastavit rozestavěnou nemovitost). V dalším kroku následoval návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a poté už bylo možné začít úvěr čerpat.

Čerpání úvěru

A jak takové čerpání hypotéky na výstavbu probíhá? Banka neuvolňuje peníze předem, ale postupně na základě postupu prováděných  prací, případně na základě aktuální zástavní hodnoty rozestavěného domu. Jestliže klient staví svépomocí, úvěr čerpá oproti protokolu o stavu stavby, který provádí technik nebo externí odhadce. Pokud klient stejně jako Lea s Igorem využije služeb stavební firmy, finance se uvolňují oproti fakturám přímo dodavateli.

Od jara letošního roku také již v některých případech není třeba jako podmínku čerpání předkládat faktury a peníze se posílají opět oproti protokolu o stavu stavby na účet, který si zvolí klient. Možnost nedokládat faktury se vztahuje na takovou výstavbu, příp. rekonstrukci prováděnou na základě stavebního povolení nebo ohlášení stavby. Po dočerpání úvěru potom klient pouze předloží bance kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu. Podmínkou takového čerpání je také dostatečná zástavní hodnota nemovitosti. Teprve po vyčerpání celého úvěru začne Lea s Igorem hypotéku, respektive jistinu splácet – do té doby hradili pouze úrok.

Další možnosti

Pokud by si klienti chtěli vzít hypotéku jak na stavbu, tak na pozemek, měli by bance dodat kromě výše zmíněných dokumentů ještě nabývací titul k pozemku, např. kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a ocenění stavební parcely – to provádí odborník ze seznamu interních nebo externích odhadců. Finanční prostředky na nákup pozemku čerpá klient ihned a na výstavbu postupně jako ve výše zmíněném případě. Je-li to možné, zejména z časových důvodů, kdy klient zvládne rychle vyřídit formality kolem stavebního povolení (ohlášení stavby), doporučuje se vzít si jednu hypotéku na pozemek i stavbu, protože tak ušetří na poplatcích.

Existuje také možnost, že dá zájemce o hypotéku do zástavy jinou nemovitost s dostatečnou hodnotou – např. dům svých rodičů nebo sourozenců. V tomto případě může čerpat prostředky jednorázově oproti zástavní hodnotě nemovitosti. Nemovitost může následně vyvázat a zajistit svou hypotéku nově vybudovaným rodinným domem.

Autorka je ředitelkou řízení produktů Hypoteční banky.