Překlenovací úvěry: Pozor na úroky!

Téma: Stavební spoření v roce 2008

Pokud zvažujete pořízení vlastní nemovitosti, nejspíše jste už přemýšleli, zda se obrátit na hypoteční banku, nebo na stavební spořitelnu. Volba to není zdaleka jednoduchá. Zatímco hypoteční banka vám nabídne jasně stanovený úrok a poplatky - například 5,89 % na 5 let s poplatkem za zpracování 0,8 % z výše poskytnutého úvěru - u úvěru od spořitelny to tak jednoduché není.

Nejdříve totiž uzavíráte spoření, nebo pokud ho už máte, tak pravděpodobně navyšujete cílovou částku. Poté platíte úroky z překlenovacího úvěru, dospořujete a teprve potom přecházíte na finální řádný úvěr. Úroky z překlenovacích úvěrů na vyšší částky se pohybují velice podobně těm u hypoték s tím, že při splácení se nesnižuje jistina úvěru – hradíte pouze samotné úroky, což půjčku zdražuje. Úroky u řádných úvěrů jsou pak o něco nižší, viz včerejší článek. Podívejme se teď na mechanismus překlenovacích úvěrů podrobněji.

Co je to překlenovací úvěr?

Překlenovací úvěry nebyly spořitelnami poskytovány odjakživa. Jde o produkt posledních několika let, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním bankám. Dlouhá čekací doba, nutnost naspoření nezanedbatelné částky a nepravděpodobnost poskytnutí vyšších půjček byly faktory, které snižovaly dostupnost a atraktivnost řádných úvěrů ze stavebního spoření pro zájemce o vlastní bydlení. Překlenováky umožnily „překlenout“ dobu do přidělení řádného úvěru. Jsou nabízeny ihned po uzavření smlouvy s výběrem už od nulové akontace. Právě díky boomu překlenovacích úvěrů se můžete dostat i k několikamilionovým obnosům, a to nejen na vlastní bydlení, ale například i na družstevní byty.

Výhody překlenovacích úvěrů

Překlenovací úvěry, někdy nazývané meziúvěry, postrádají všechny výše uvedené „špatné vlastnosti“ a činí spořitelny rovnocenným partnerem hypotečních bank. K přidělení překlenovacího úvěru nemusíte mít nic naspořeno; spořitelny vám ho nabídnou ihned pouze pod podmínku uzavřeného stavebního spoření, a to i u konkurenční spořitelny. Výhoda nulové akontace je často podporována garancí úrokové sazby na celou dobu splácení. Nicméně se stálým zvyšováním nabízeného objemu finančních prostředků a doby splatnosti nedokázaly spořitelny výhodu fixování úplně udržet a v některý případech ji nabízejí „už jen“ na 6 let. Dalším pozitivem je obvyklá možnost splacení překlenovacího úvěru bez nějakých sankcí. Čemu se ovšem nevyhnete, je povinnost ručit od určité částky (například 300.000 Kč) zástavním právem k nemovitosti. Možnosti ručení jsou nicméně u spořitelen benevolentnější a v mnoha případech se lze obejít bez nemovitosti. Navíc váš minimální čistý příjem stačí být průměrně o několik tisíc nižší, než jaký požadují hypoteční banky. Poslední výhodou, plynoucí z popularity stavebního spoření, je často aplikovaná možnost sloučit více smluv stavebního spoření v jedné rodině, a díky tomu si zajistit příznivé podmínky poskytnutí a splácení v budoucích letech.

Mechanismus překlenovacího úvěru

Posláním překlenovacích úvěrů je překlenout dobu, než splníte podmínky na přidělení řádného úvěru ze státního spoření. Alespoň pod podobným sloganem je propagují stavební spořitelny. Když se nad tím trochu zamyslíme, uvidíme na první pohled určitou nejasnost. Pomocí překlenovacího úvěru si půjčíte vysoké částky, například 2.000.000 Kč. Ale většina stavebních spoření je uzavřena na cílové částky kolem 250.000 Kč. Jak to, že najednou dostanete o tolik víc? Chybí totiž zdůraznit důležitý mezikrok: při žádání o překlenovací úvěr si musíte rovněž navýšit svou cílovou částku na spoření, tak aby odpovídala výši “překlenováku“. Budiž přičteno k dobru spořitelen, že u většiny nemusíte navíc platit za rozdíl mezi starou a novou cílovou částkou více než pár korun. Zpracování a vyřízení překlenovacího úvěru již zdarma není, ale obecně vzato zaplatíte méně než u hypotéky. Za vedení účtu platíte obdobně jako u řádného úvěru kolem 300 Kč ročně.

Úroky se prodraží

Mechanismus splácení funguje tak, že splácíte pouze úroky, a až poté, co dosáhnete podmínek k přidělení řádného úvěru (běžně za několik let), začnete splácením snižovat i jistinu úvěru. Ještě přesněji řečeno, i po přidělení překlenovacího úvěru stále spoříte na svém stavebku, a to až do chvíle, kdy dosáhne ze smlouvy nutné procento výše vkladů. V té chvíli se překlenovací úvěr překlopí (některé spořitelny udávají i limit, do kterého to musíte stihnout) na úvěr řádný a dojde rovněž k úpravě úrokové sazby. Celková výše úvěru se rovněž o něco sníží vašimi, do té doby naspořenými prostředky. Poté teprve začne klasické splácení závislé na době splatnosti a úrokové sazbě. Celkový průběh půjček od stavebních spořitelen se tak dá rozdělit na tři fáze nákladů: nejprve zaplatíte za smlouvu o stavebním spoření a překlenovací úvěr, pak platíte úroky za překlenovací úvěr  a přitom dál spoříte, abyste splnili podmínky – v poslední fázi platíte standardně úroky za úvěry (sice se sníží jejich sazba, ale i po několika letech ve fázi překlenovacího je dlužná částka stále stejná) a splácíte jistinu.

Asi začínáte tušit, že celkové náklady na úvěr od stavební spořitelny je potřeba individuálně propočítat a teprve poté zjistíte, zda vám taková půjčka vyjde výhodněji, než na první pohled jednodušší hypotéka. Pokud byste chtěli vyjádření, v jakých případech jsou obecně produkty spořitelen výhodnější, dovolit si uvést můžeme rekonstrukce, pořízení družstevního bytu a půjčky o menších částkách, kdy nechcete nebo nemůžete ručit nemovitostí.