Výročí, na které se nezapomíná

Téma týdne: Výročí fixace hypotéky

Okolo výročí fixace hypotéky koluje spousta mýtů. Svým způsobem má i proč. Jedná se o oblast, o které banky moc nemluví. Byť se hypotéky na českém bankovním trhu poskytují již řadu let, boom přišel zhruba kolem roku 2006. Před 2-3 lety byla uzavřena spousta úvěrů, úrokovou sazbu lidé často fixovali na 3 roky. Kdybychom vzali všechny probíhající hypotéky, troufneme si říct, že velké procento splácejících výročí fixace ještě nezažilo, nebo je zažívá v tomto roce.

Pak od svých známých, platičů hypoték, možná v peprnějším podání slyšíte nebo uslyšíte: „Zvedli nám splátku hypotéky. Po několika letech placení nám nabídli vyšší úrokovou sazbu, než kdybychom uzavřeli novou hypotéku.“

A opravdu, drtivá většina nových splátkových kalendářů skýtá po refixaci smutný pohled. Alespoň pro ty, kteří si mysleli, že budou za hypotéku platit do konce života už pořád stejně. Chleba únosnosti se láme zřejmě v bodě, kdy vám měsíční splátka nevyskočí „jen“ o několik stovek korun, ale o několik tisíc.

Levné hypotéky patří minulosti

Úrokové sazby hypoték rostou zhruba poslední 3 roky. Rostou vytrvale o setiny procenta – samozřejmě s chvilkovými výkyvy opačným směrem – ale zjednodušeně nastoupaly od poloviny roku 2006 asi 2 %. Růst sazeb odpovídá konjunktuře. Ekonomika rostla, lidé pořizovali nové bydlení, po hypotékách byla poptávka.

Nová splátka musí být tedy v zásadě vyšší už kvůli trží situaci. Že se někomu po třech letech zvýšil úrok ze 4,1 na 6,3 procenta ročně je důsledkem výše popsaného. Co udělá zvýšení úroku s měsíční splátkou vidíte v tabulce níže. Najednou máte platit každý měsíc třeba o 3500 Kč navíc. Stát se může ovšem i druhá věc, která vše ještě více vyostří – nový, nižší odhad ceny nemovitosti.

Tabulka: Rozdíl v měsíční splátce v závislosti na výši úrokové sazby pro úvěr 3 mil. Kč na 30 let

Úroková sazba	Orientační měsíční splátka
4 % p. a.	14.322 Kč
5 % p. a.	16.104 Kč
6 % p. a.	17.988 Kč
7 % p. a.	19.959 Kč

Poznámka: Nejedná se o splátky konkrétní banky, výpočty slouží pouze k ukázání rozdílu mezi sazbami, které byly v roce 2006 a sazbami, které jsou v roce 2009.

Ekonomická recese zlevnila některé nemovitosti

Ceny nemovitostí se pohybují. Pohybují se většinou nahoru. Některé nemovitosti však vlivem současné ekonomické recese zlevnily. Nejedná se o celoplošné zlevnění všech typů nemovitostí, ale setkáváme se s ním a v budoucnu setkávat zřejmě budeme. Jeden z nejdiskutovanějších scénářů dalšího ekonomického vývoje je tzv. W, tedy po oživení další propad.

Recese pomalu odhaluje kostlivce ve skříních různých systémů. A nevynechává ani systém splácení hypotéky. Výše sazeb hypotéky závisí na pásmu, do kterého se vlezete se zástavní hodnotou nemovitosti. Hypotéka se dá uzavřít na 100 % hodnoty nemovitosti, do 50 % hodnoty nemovitosti, v podstatě na libovolné procento, které vás napadne.

Platí, že na co menší hodnotu nemovitosti úvěr uzavřete, tím vám banka poskytne lepší (nižší úrok). Dále, banky mají většinou nějaké pevné pásma, např. sazby pro 86-100% hypotéky, sazby pro 70-85% hypotéky a tak dále.

Nižší odhadní cena nemovitosti = vyšší úrok?

Představte si, že uzavřete hypotéku na 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Úvěr sjednáte na základě odhadu nemovitosti, který platí pro daný čas. U nových nemovitostí se běžně bere kupní cena. Řekněme, že ta byla u vašeho bytu 3 miliony korun, a to před 2 lety. Za rok vám skončí fixace, banka si udělá nový odhad a stane se to, že ekonomická recese shodí cenu vašeho bytu o 5 %, tedy na první pohled na nenápadných 2.850.000 Kč. Ale pozor, v systému hypotečních splátek to znamená, že jste se dostali do pásma 86-100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Nemáte již nadále úvěr na 85 %, ale na 89,5 % hodnoty nemovitosti!

Tedy kromě toho, že vám splátka mohla vyskočit kvůli tržnímu zvýšení sazeb, přechod do méně výhodného pásma by znamenal vyšší úrok o další 1 % (viz tabulka). V krajním případě tedy můžete se současným tržním zvýšením sazeb dostat úrok až o 3 % vyšší, což by při hypotéce 3 miliony korun znamenalo měsíční splátku navýšenou o více než 5000 tisíc.

Tabulka: Příklady úrokových sazeb k 10. 8. pro 100% hypotéku

Banka	3letý fix do 100 %	3letý fix do 85 %
Hypoteční banka	6,49 % p. a.	5,49 % p. a.
Komerční banka	6,59 % p. a.	5,49 % p. a.

Teorie nebo realita?

Vyšší úrokovou sazbu z důvodu tržního vývoje dostane při výročí fixace v této době zřejmě každý. Zvýšení sazby kvůli nižšímu odhadu ceny nemovitosti bude pravděpodobně spíše okrajovou záležitostí. Nicméně tento problém zde existuje a u některých bank vás může nemile překvapit. Pavla Langová z České spořitelny uvedla: "Pokud se cena nemovitostí změní, může být tato skutečnost jedním z mnoha faktorů ovlivňující výši úrokové sazby." Pavla Hávová z Hypoteční banky k problému dodala, že jeho pravděpodobnost snižuje fakt, že klient již vždy nějakou dobu splácí jistinu úvěru.

Zřejmě záleží na několika faktorech, zejména na systému ohodnocování nemovitosti, a na rozložení úrokových pásem. 

Přecenění hodnoty nemovitosti při prvním výročí fixace vás potkat nemusí. Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank uvádí: „Ceny nemovitostí přehodnocujeme každoročně (jde o interní proces banky), ale nemá to vliv na sazbu. Pokud zjistíme, že zástavní hodnota zástavy neodpovídá požadavkům banky, je klient vyzván k doplnění zajištění.“

Slova Tomáše Kofroně ale důsledek změny hodnoty nemovitosti posouvají ještě do další roviny. „Pokud by klient nebyl schopen zajištění doplnit, bylo by nutno ukončit úvěrový vztah.“ 

13. 8.: Přidělení úroku při změně fixace; poměr úroku a úmoru ve splátce