Refinancování: Záchrana nebo daňová past?

Téma týdne: Výročí fixace hypotéky

Vyšší měsíční splátka, nepříznivá změna poměru úrok/úmor, nejasně stanovená nová úroková sazba - to jsou problémy, které trápí splácející hypoték po obdržení nového splátkového kalendáře, viz články Výročí, na které se nezapomíná a Vyšší úroková sazba zvyšuje podíl úroku ve splátce. Obrana není jednoduchá.

Řeknete si, půjdeme do jiné banky, hypotéku tzv. refinancujeme. Někteří však u stávající banky zůstanou, a to i přes výrazně méně výhodné podmínky, než jaké jim nabízí konkurence. Proč? Důvodem je strach z informace, že refinancovat lze pouze jednou. Při každém dalším „pokusu o výhodnější měsíční splátku“ už ztrácíte možnost daňového odpočtu úroků.

Zákon se slabým místem

V uplynulých měsících na to panovaly rozdílné názory. Stávající znění zákona o daních z příjmů však podle vyjádření Ministerstva financí opravdu neumožňuje odpočet zaplacených úroků od daňového základu v případě druhého a dalšího refinancování hypotečního úvěru.

Odpočet zaplacených úroků je jedním z nástrojů podpory (viz Podpory bydlení) hypotečních úvěrů ze strany státu. U každé domácnosti lze ročně uplatnit až 300.000 Kč zaplacených na úrocích u úvěru sloužícího k bydlení, což v běžných případech znamená úsporu několika tisíc korun ročně, maximálně pak až 45 tisíc korun.

Když se zákon rozpitvá…

Pravidla odpočtu úroků z úvěrů na bydlení stanovuje zákon o daních z příjmů. Úvodní podmínkou je, že se musí jednat o úvěr na financování bytových potřeb poplatníka. Výčet bytových potřeb je však zrádný.

Zákon jednotlivé bytové potřeby označuje písmeny a až h v §15 odst. 3 zákona. Poslední bod zní: „h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“ Co tento bod říká? Refinancujete-li úvěr na bytové potřeby, můžete si zaplacené úroky z refinancujícího úvěru (při splnění dalších náležitostí) od základu daně odečíst. Refinancujete-li ale hypotéku na refinancování hypotéky na bytové potřeby, pak si úroky podle zákona odečíst od základu daně nemůžete.

Že je to trapné slovíčkaření? Možná, ale odpočet zaplacených úroků v případě druhého a dalšího refinancování závisí momentálně na konkrétním finančním úřadu, konkrétním berním úředníkovi. Může se vám to podařit, ale podle zákona vám takový odpočet uznán být nemusí.

Ministerstvo plánuje změnu… někdy

Ministerstvo financí chce připravit novelu zákona, která odstraní problematické ustanovení o odpočtu úroků od základu daně z příjmů. Ani podle ministerstva není současná podoba zákona ideální, vzešla prý z poslanecké iniciativy v roce 1998. Problémem je, že novela bude připravena až po nástupu nové vlády, která vzejde z říjnových parlamentních voleb. 

Podruhé refinancovat se až na výjimky nevyplatí

Až do té doby si můžeme pouze položit otázku: Kdy je teoreticky možné na druhém refinancování vydělat? Chladná kalkulace se sazbou daně a úrokem banky říká, že při současné výši sazeb (bereme 6 %), by vám konkurence musela nabídnout úrok nižší o více než 0,9 procentního bodu, tedy pod 5,1 %. Pak by se vám v ten moment druhé refinancování za cenu ztráty daňové úspory vyplatilo. O tolik výhodnější nabídka není nemožná, ale dostanete se k ním pouze ojediněle – stávající banka by vás musela na úroku pořádně osolit a jiná banka mít v tu chvíli akční nabídku.