Jak prodat byt zatížený hypotékou?

V Česku sice tenhle způsob ještě není tak úplně rozšířený, nicméně už i tady se začíná objevovat prodej bytu zatíženého hypotékou – především díky mladým párům, které si pořídily startovací byt a teď se s rodinou plánují přesunout do většího. Jak celý proces probíhá?

V uplynulých letech přestalo řadu mladých lidí bavit platit podnájem a začali si na hypotéku houfně pořizovat jednopokojové nebo dvoupokojové byty. Situace se ale dále vyvíjí: singles třeba najdou vhodného životního partnera a zjistí, že ve dvou se v garsonce příliš pohodlně nežije. Nebo si pár pořídí jednoho či více potomků a nároky na životní prostor zase o něco narostou. Častým jevem také je, že se během uplynulých let zvýšil rodině příjem a může si tedy dovolit přestěhovat se do většího bytu nebo domu. Další možností je lukrativní pracovní nabídka v místě na hony vzdáleném původně pořízenému bydlení. A poslední, nejméně šťastný důvod, je ten, že se prostě člověk dostane do situace, kdy není schopen hradit splátky hypotéky. A pokud selže i otevřená komunikace s bankou, která může nabídnout klientovi ve ztížené životní situaci třeba odklad splátek jistiny nebo prodloužení splatnosti úvěru, je třeba začít uvažovat o prodeji nemovitosti zatížené hypotékou. Ale povolí vám to vůbec banka? A za jakých podmínek? A na co si vlastně dát pozor? Možnosti, jak prodat nemovitost zatíženou zástavním právem, jsou v podstatě dvě: převzetí dluhu nebo předčasné splacení hypotečního úvěru.

Převzetí dluhu

V tomto případě potřebujete především sehnat kupce, který bude ochoten na sebe převzít vaši hypotéku a pokračovat ve splácení místo vás. Potřebujete k tomu ovšem souhlas banky, takže dříve, než začnete domlouvat jakékoliv podrobnosti nebo podepisovat smlouvy, zajděte za svým hypotečním poradcem. Ten po vás již nebude požadovat nový odhad ceny nemovitosti, protože ten jste mu již dodali ve chvíli, kdy jste šli žádat o hypoteční úvěr. Co však banka na sto procent prověří, je bonita nového kupujícího, tedy potenciálního klienta banky. Ten bude muset předložit informaci o svých příjmech (potvrzení od zaměstnavatele nebo daňová přiznání za poslední dvě zdaňovací období) a banka mu vypočítá minimální měsíční čistý příjem, který musí mít, aby na hypotéku dosáhl. Pokud tohle všechno splní, už nic nestojí v cestě úspěšnému převodu. Hypotéku přejímá nový majitel nemovitosti za stejných podmínek jako ten původní, tedy nemění se ani výše úrokové sazby, ani délka úvěru, výše jistiny nebo doba fixace. V některých případech na tom kupující může dokonce vydělat – pokud si původní majitel bral úvěr v období, kdy byly nízké úrokové sazby (a on je samozřejmě fixoval na dostatečně dlouhou dobu), získá hypotéku s tímto nízkým úrokem. Jak to funguje?

• Z prodejní ceny, kterou jste si s kupujícím domluvili, nejprve odečtete částku ve výši dosud nesplacené hypotéky. Rozdíl kupující většinou uhradí v hotovosti. Může samozřejmě využít i hypotéku a pak je postup stejný, jako je uvedeno níže pro případ předčasného splacení. Částka v hotovosti se většinou složí na účet u notáře, případně i samotné banky. Potom se na katastru nemovitostí přepíše prodávaná nemovitost na nového majitele, ovšem zástavní právo zůstává stále ve prospěch banky. S kupujícím banka uzavře dodatek k úvěrové smlouvě a ten se tak stává jejím klientem. Prodávající posléze dostane na svůj účet peníze uložené u notáře nebo banky.

Předčasné splacení

Druhou možností je úvěr jednoduše doplatit z částky, kterou obdržíte od kupujícího. Ten může platit hotově nebo opět využít hypoteční úvěr. V tomto případě původní smlouva o hypotečním úvěru po zaplacení zbylé částky zcela zaniká. Tento způsob může být nevýhodný v tom, že vám bude banka účtovat poplatky za předčasné splacení úvěru. Pokud se jim chcete vyhnout, vyplatí se vám vyčkat až na konec fixace úrokové sazby, během kterého můžete splatit část nebo celý úvěr bezplatně. Jak to funguje?

• Kupující složí částku odpovídající smluvené kupní ceně do notářské úschovy (nebo na účet banky). Banka část z těchto peněz použije na zaplacení zbývajícího dluhu, díky čemuž zaniká zástavní právo ve prospěch banky. Následuje přepis vlastnictví na katastru nemovitostí. Banka vám také převede zbytek peněz (rozdíl mezi kupní cenou a dosud nesplacenou jistinou hypotečního úvěru) na váš účet. Pokud nemáte peníze v hotovosti, můžete tento rozdíl hradit novou hypotékou, kterou si v bance sjednáte za aktuálních podmínek – takže celkem budete mít hypotéky dvě. Výhodnější ale zpravidla v takovém případě bývá oba úvěry sloučit do jednoho z důvodu úspory poplatků za vedení účtu. To však závisí na rozdílu v úrokových sazbách původní a nové hypotéky. Z nové hypotéky pak uhradíte jak původní nesplacenou částku, tak výše zmíněný rozdíl.

Doporučení

Řada lidí má z nákupu nemovitosti zatížené hypotékou obavy, které jsou však zcela zbytečné. Jelikož se všechno odehrává ve spolupráci a dalo by se říci i pod taktovkou banky, je tento způsob bezpečný. Naopak, kupujícímu může přinést výhodu již zmíněné nižší úrokové sazby. Právě z důvodů domnělých „komplikací“ při převodu nebo předčasném splacení úvěru může cena bytu či domu spadnout o něco níž než při prodeji nezatížené nemovitosti. Dalším nezanedbatelným faktem je to, že u většiny bank již kupující nebude muset shánět dokumenty o nemovitosti potřebné k vyřízení úvěru, protože to jste za něj již kdysi udělali vy. Takže ušetří čas a peníze například za odhad ceny nemovitosti. Při převzetí dluhu rovněž ušetří čas, protože tato transakce trvá obvykle kratší dobu než vyřizování nového hypotečního úvěru. Jestli tedy dosud váháte, zda prodat či koupit nemovitost zatíženou hypotékou, snad vás tyhle argumenty přesvědčily, že jde o naprosto bezpečnou a celkem výhodnou záležitost.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky