Co všechno banka uzná jako příjem při žádosti o hypotéku?

Pokud zvažujete, že byste si pořídili byt či dům na hypotéku, určitě vás bude zajímat, jaké příjmy vám banka uzná. Patří sem výhradně čistá měsíční mzda, nebo si budete moci připočítat i cestovné či alimenty?

Při posuzování příjmů klienta při žádosti o hypotéku je každá banka značně obezřetná (viz i článek Bonita klienta – jak a proč ji banky zjišťují?). Spousta lidí se domnívá, že to dělá pouze pro své „dobro“, ovšem děje se tak pro „dobro“ obou zúčastněných stran, banky a klienta. Jestliže by totiž došlo k nejhoršímu a klient by nebyl schopen úvěr splácet, banka může realizovat prodej zastavené nemovitosti, o kterou by tímto krokem klient přišel, aby si banka mohla uspokojit svou pohledávku za klientem. Zájmem banky není ovšem prodávat zastavené nemovitosti. Pokud se klient dostane do platebních potíží, vždy je možné ve spolupráci s bankou nalézt východisko – ovšem je třeba banku co nejdříve navštívit a společně hledat pro obě strany přijatelné řešení.

Banky právě proto, aby výše popsaný scénář pokud možno nenastal, pečlivě posuzují pravidelné příjmy a výdaje svých žadatelů o úvěr a požadují, aby jim po odečtení pravidelných výdajů (splátky leasingu, dalších úvěrů, alimentů apod.) a životního minima zbyla z příjmů ještě určitá suma, která slouží jako rezerva pro neočekávané situace. Splátky leasingu nebo ostatních úvěrů před bankou neutajíte, protože si žadatele ověřuje v bankovním i nebankovním registru dlužníků (viz i článek K čemu slouží úvěrové registry?). To však jen na okraj, nyní se pojďme podívat, co vše patří do příjmů klienta.

Příjmy ze zaměstnání a podnikání

Příjem musí být v prvé řadě trvalý a stabilní. Což znamená, že jednorázová brigáda vám bude stěží jako příjem uznána. Pokud také nestačí příjem jednoho žadatele, je možné, aby k němu přistoupil či přistoupili další spolužadatelé, jejichž příjmy se sčítají. V případě zaměstnaneckého poměru dokládá žadatel o hypotéku potvrzení o výši příjmu. Většina bank má na internetu k dispozici formulář, který si můžete vytisknout, následně ho nechat potvrdit v účtárně a přinést do banky. Účetní nebo personální vyplňuje do potvrzení váš čistý příjem za poslední tři měsíce – tímto příjmem se rozumí čistá mzda před odečtením nejrůznějších položek (např. stravenek, příspěvků na penzijní připojištění apod.). Je tedy možné, že suma, kterou účetní ve firmě vyplní, bude o něco vyšší než částka, která vám každý měsíc přijde na účet. Potvrzení má platnost 30-60 dnů od data vystavení (podle konkrétní banky). Žadatel nesmí být ve výpovědní době a většinou ani ve zkušební lhůtě (záleží na podmínkách jednotlivých bank) – například v Hypoteční bance je možné příjem ze zkušební lhůty započítat za předpokladu, že žadatel doloží svou pracovní historii minimálně dva roky zpětně (a zároveň nesmí mít za tyto dva roky více než dva zaměstnavatele). Banka si také může ověřit, zda je do průměru příjmu za poslední 3 měsíce započítán nějaký typ mimořádného příjmu, např. třináctý plat. V takovém případě banka vychází z průměru za delší období než poslední tři měsíce.

Pokud máte pracovní smlouvu uzavřenou na dobu určitou, pak by měla mít platnost delší dobu než jeden rok. Po ukončení nebo uplynutí doby tohoto pracovního poměru zároveň musíte bance doložit jeho prodloužení, případně fakt, že jste uzavřeli pracovní poměr s novým zaměstnavatelem. U podnikatelů banka vyžaduje, aby v uplynulém zdaňovacím období podnikali alespoň určitou dobu (většinou je minimum šest měsíců). Od 1. dubna se musí překládat daňové přiznání za minulý rok, do konce března je možné předložit přiznání za předminulý rok.

Příjmy z nájemného

Banky akceptují pouze příjmy z pronájmu a podnájmu nemovitostí. Pokud však v bytě či domě pronajímáte jednu místnost, tento příjem vám většinou nezapočítá. Banka bude také chtít předložit nájemní smlouvy a daňová přiznání s nájmem souvisejících. Je také možné koupit nemovitost s tím, že ji chcete pronajímat a splátky hradit právě z placeného nájemného. I to je možné, v tom případě ale musíte nájemní smlouvu uzavřít nejpozději k datu první splátky po dočerpání úvěru.

Ostatní příjmy

V tomto případě se opět posuzují příjmy, jež jsou v očích banky trvalé a stabilní. Patří sem například rodičovské příspěvky (pokud je jeden z rodičů na rodičovské dovolené), doživotní renty a důchody včetně invalidních, pobírané alimenty, odměny pěstounů, přídavky na bydlení vojáků z povolání, příjmy z nezávislé činnosti (například autorské honoráře v případě autorů či umělců), příjmy z podílu na zisku, z úroků či z dividend za běžné období či cestovní náhrady. Ty je však možné započítat pouze za podmínek, kdy žadatel doloží, že mu byly diety po dobu alespoň uplynulých dvanácti měsíců vypláceny pravidelně každý měsíc, a do příjmu lze zahrnout pouze 30 % z průměrné měsíční cestovní náhrady.

Umělé navýšení příjmů se nevyplácí

Rozhodně není rozumné snažit se při žádosti o hypotéku své příjmy uměle navyšovat. Samozřejmě pokud vám každý měsíc přistává na účtu inkasované nájemné z pronájmu nemovitosti, rodičovský příspěvek nebo třeba částečný invalidní důchod, neexistuje důvod, proč si o tyto příjmy nezvýšit bonitu. Jestliže však máte rodinný rozpočet značně „našponovaný“ a snažíte se ho v očích banky „vylepšit“ dalšími, leckdy fiktivními příjmy, uškodíte jedině sami sobě. Pokud si nejste jisti, zda váš příjem na požadovaný úvěr postačí, případně vás zajímá, kolik by vám banka byla ochotna půjčit, na stránkách jednotlivých bank naleznete podrobné hypoteční kalkulačky (viz Splátkový kalkulátor a rovněž kalkulačka Najdi nejlepší hypotéku) na nichž si to můžete za malou chvilku spočítat.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky