Uzavřít hypotéku s variabilní sazbou při minimálních úrokových sazbách je risk

Variabilní sazba je u většiny hypoték tvořena měsíční pražskou mezibankovní úrokovou sazbou používanou pod zkratkou 1M PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) a marží banky. Hodnota 1M PRIBORU je aktuálně na svých minimech v důsledku dlouhotrvající ekonomické recese. V současnosti činí 1M PRIBOR 0,33 %. Podle statistik České národní banky však činil průměr za leden 2002 až prosinec 2012 2,18 %. Těsně po vypuknutí finanční krize dosahovala tato mezibankovní sazba dokonce hodnot kolem 4 %.

Variabilní sazby jsou v případě historických minim značně nejisté

Podstatou variabilní sazby je, že se měsíční splátka hypotéky mění právě podle pohybu mezibankovní sazby PRIBOR. V extrémním případě se měsíční splátka hypotéky s variabilní sazbou může lišit každý měsíc. Vzhledem k tomu, že nyní máme historicky minimální úrovně 1M PRIBORU, další snižování této sazby je nepravděpodobné. Ve hře je stagnace, ale i zvýšení, které by Česká národní banka mohla realizovat v případě inflačních tlaků. Například na podzim roku 2008, době, kdy ekonomiky zažívaly svůj vrchol, brzdila ČNB konjunkturu hodnotou 1M PRIBORU 4,0 %. Finanční krize se však brzy přelila do ekonomické recese, charakteristické snižováním úrokových sazeb. Ty se tak postupně ocitly až na dnešních minimech.

K sazbě PRIBOR si banka připočítává marži, která zůstává v čase stejná. Výše marže závisí na rizikovosti úvěru. Pokud vám banka nabídne například variabilní sazbu hypotéky 2,5 %, bere si na takovém úvěru při současné výši 1M PRIBORU marži 2,17 %. Typická je konstrukce variabilní sazby z měsíčního PRIBORU a marže. Existují ale i výjimky. Konkrétně hypotéky od skupiny ČSOB mají variabilní sazbu tvořenou tříměsíčním PRIBOREM. Ten má logicky vyšší hodnotu než měsíční sazba z důvodu delší fixace, a to aktuálně 0,51 %.

Růst PRIBORU může znamenat automatický převod variabilní sazby na fixní

Banky propagují jako jednu z výhod variabilní sazby možnost jejího převodu na fixní sazbu. Pokud byste tedy viděli, že sazby v ekonomice rychle rostou, můžete sami převést hypotéku na jistou fixaci.

Banky už ale veřejně nemluví o klauzulích, které mají některé z nich ve smlouvách. Taková klauzule pak opravňuje banku překlopit variabilní sazbu na fixní bez souhlasu dlužníka.

Klauzule může být postavena tak, že pokud 1M PRIBOR vzroste o dvojnásobek, banka má právo převést automaticky sazbu na fixní. To by v praxi znamenalo, že pokud by stoupl 1M PRIBOR na 0,66 %, banka by vám v tu chvíli převedla variabilní sazbu na fix. Je zřejmé, že výše fixu by po takovém pohybu úroků v ekonomice byla znatelně vyšší, než fixní sazba nabízená bankou na začátku rozhodovacího procesu. Budete tedy platit více, než kdybyste se pro fixní sazbu rozhodli hned.

Rozhodnutí o variabilní sazbě by nemělo být postavené pouze na nejbližší měsíční splátce

Rozhodnutí o volbě mezi fixní a variabilní sazbou by nemělo být pouze volbou mezi aktuální výší měsíčních splátek. Každý zájemce o hypotéku by měl brát v potaz i takové faktory, jakými jsou možné pohyby sazeb v budoucnu. Variabilní sazby by měl uzavírat člověk znalý alespoň do určité míry zákonitostí na finančních trzích. Variabilní sazba totiž nekončí nastavením trvalého příkazu na 5 let, tak jako splátka hypotéky s fixní sazbou. U splácení hypotéky s variabilní sazbou se nevyhnete upravování částky u platebního příkazu a sledování vývoje sazeb vám může přinést nejednu bezesnou noc.

Autor komentáře je předsedou představenstva a generálním ředitelem společnosti Gepard Finance.