Levné hypotéky i nemovitosti vybízejí k investicím

Pod pojmem hypotéka se neskrývá vždy jeden identický produkt. Hypotéky se liší nejenom svým poměrem objemu k hodnotě nemovitosti, ale i jinými parametry a doplňkovými službami. U moderních hypoték si lze například již několik měsíců dopředu předjednat jejich výši, nebo jimi třeba dočasně financovat převod členských práv a povinností. Díky aktuálním příznivým podmínkám na trhu hypotečních úvěrů je také možné získat hypotéku na celou hodnotu nemovitosti i vybavení, které je s ní funkčně spojeno. Legislativa zároveň stále umožňuje odečítat úroky hypoték od daní. “Pokud někdo otálí s pořízením nemovitosti, v roce 2013 by měl přejít k akci a realitní trh bedlivě prozkoumat. V dalších letech totiž nemusí být tak příznivé podmínky co se úroků hypoték a cen nemovitostí týče. Dnešní možnosti hypotečního trhu uspokojí drtivou většinu zájemců o vlastní nemovitost,” uvedl Jan Kruntorád, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Gepard Finance, která se zabývá poradenstvím v oblasti hypotečních úvěrů.

Tip 1: Hypotéka naopak ušetří starosti a možná i peníze

Na výhodnou nabídku na realitním trhu je často zapotřebí zareagovat velmi rychle. V první řadě musíte složit rezervační zálohu. Dále byste si měli zajistit odhad ceny nemovitosti, u některých bank dokonce bez jejich pomoci. Co když vám pak ale banka žádost o hypotéku zamítne z důvodu nízké bonity nebo nějakého záznamu v úvěrových registrech? Na trhu existuje užitečný produkt, který se nazývá hypotéka naopak. Funguje tak, že ze všeho nejdříve proběhne schválení hypotéky v požadované výši a zároveň i schválení maximálního rámce hypotéky. Smlouva s bankou vám pak umožňuje, abyste v následujících až devíti měsících našli svou nemovitost a proces hypotéky tím doplnili o objekt úvěru a objekt zástavy. Hypotéka naopak tak eliminuje situace, kdy složíte nevratnou zálohu realitní kanceláři a banka vám pak úvěr zamítne z důvodu nízké bonity nebo špatné platební morálky.

Tip 2: Na družstevní byt můžete využít předhypoteční úvěr

Charakteristickým rysem hypotéky je ručení nemovitostí oproti úvěru. Existují ale případy, kdy nelze v okamžiku koupě zástavní právo na nemovitost zřídit. Typickým případem je koupě družstevního bytu. Ve skutečnosti se nejedná o koupi, nýbrž o převod členských práv a povinností. Vlastníkem bytu je totiž družstvo. Obdobně nelze zástavní právo zřídit ani u privatizace obecního bytu nebo nemovitosti z dražby. Při pořizování takových nemovitostí lze však využít speciální produkt některých bank, sjednávaný pod názvem předhypoteční úvěr. U této mutace hypotéky není na omezenou dobu třeba zástavní právo, ale stačí třeba jen potvrzení družstva, že se bude byt převádět do osobního vlastnictví. Po dobu čerpání předhypotečního úvěru platí klient pouze úroky, a jakmile je byt převeden do osobního vlastnictví, banka vloží do katastru nemovitostí zástavní právo. V tom okamžiku začíná klient čerpat hypoteční úvěr, ze kterého se doplatí úvěr předhypoteční a začíná se standardně splácet jistina i úrok.

Tip 3: 100% hypotéka, aneb když nemáte nic naspořeno

Při koupi nemovitosti je ideální disponovat nějakými vlastními úsporami, ať už formou hotovosti nebo třeba stavebního spoření. Úspory ve výši alespoň 15 % z hodnoty kupované nemovitosti však nemá každý. Pro takové případy poskytují některé banky hypotéku až do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Banky nabízejí dokonce i možnost financovat vedlejší náklady spojené s investicí do nemovitosti. Konkrétně se může jednat o pořízení kuchyňské linky, financování projektové dokumentace či provize realitní kanceláři. Hypotéka na 100 % hodnoty nemovitosti s sebou ale přináší vyšší úrokovou sazbu.

Tip 4: Klíčem k úspěšnému refinancování hypotéky je začít včas

Vaše pozornost by neměla polevit ani po sjednání hypotéky. Ta bývá obvykle uzavírána na 20 až 30 let, její celkovou cenu je tedy nutné hlídat dlouhodobě. Udržovat splátky hypotéky na tržních minimech umožňuje refinancování. To znamená, že jednorázově splatíte stávající hypotéku tím, že si vezmete hypotéku u jiné, v tu dobu levnější banky. Klíčem k úspěšnému refinancování hypotéky je však začít včas. O novém hypotečním úvěru je vhodné vyjednávat minimálně 6 týdnů před vypršením fixace vaší stávající hypotéky. Nevyplatí se čekat až na okamžik, kdy banka přijde s návrhem nových úrokových podmínek. V té době byste už měli mít jasno, za kolik vám půjčí konkurence. Při nejmenším vám tato informace může pomoci k lepším podmínkám u vaší banky.

Tip 5: S hypotékou ušetříte na daních

Zákon umožňuje zaplacené úroky z hypotéky odečíst od základu daně. Odečíst je možné až 300 000 Kč ročně. Při stávající 15% sazbě daně z příjmů tak může daňová úspora činit až 45 000 Kč. Podmínkou je kromě vlastnictví využívat nemovitost k bydlení. V případě družstevního bytu nemůže klient splnit podmínku vlastnictví, proto stačí, aby byla splněna podmínka trvalého bydlení. Je ale potřeba zdůraznit, že pokud nemovitost užíváte k jinému účelu, než je bydlení, tedy například k podnikání nebo ke pronájmu, odpočet není možný. Jestliže ale budete pronajímat byt, je možné uplatnit oproti příjmu v podobě nájmu výdaje. Uplatníte tedy především úroky, ale i pojištění, které je při financování hypotékou nezbytné. Pak je ale třeba zvážit, zda si uplatníte tyto skutečné výdaje, nebo bude výhodnější použít výdajový paušál, který u příjmů z pronájmu činí 30 %.

Byt jako investice aneb hypotéku vám zaplatí někdo jiný

Současná situace, kdy ceny nemovitostí spadly dolů stejně jako sazby hypotečních úvěrů, nahrává investování do bydlení. Nejen v souvislosti s důchodovou reformou a zajištěním na stáří se často hovoří o alternativních způsobech, jak zhodnotit peníze či uchovat jejich hodnotu. Investice do nemovitostí je poměrně bezpečná a odolává inflaci. „Optimální variantou je pořízení menšího bytu, který pronajímáte a z inkasovaného nájmu hradíte splátky hypotéky. S trochou snahy lze situaci nastavit tak, že nájemné pokryje veškeré náklady. Jakmile po určité době hypotéku splatíte, nájemné je vaším dalším příjmem. Byt můžete samozřejmě i prodat, nebo dát třeba k dispozici potomkům,“ vysvětlil Jan Kruntorád ze společnosti Gepard Finance.