Nové pojetí nemovitostních vztahů: Stavba je součástí pozemku

Novým občanským zákoníkem (s účinností od 1. 1. 2014) budou navráceny mnohé zásady, které jsou respektovány v řadě evropských zemí a jež jsme během totality opustili. Pojďme se společně podívat na zásadu „superficies solo cedit“.

Během padesátých let byla do českého právního řádu zavedeno ustanovení, které stanovuje, že stavba není součástí pozemku. Umožňuje tedy, že vlastník stavby může být odlišný od vlastníka pozemku, na kterém se stavba nachází. Zásada „superficies solo cedit“, tedy povrch ustupuje půdě, je však od roku 2014 opět zakotvena v soukromém právu.

Doporučujeme:

Formuláře pro přiznání k dani z nemovitostí
Daň z nemovitosti v roce 2013
Daň z nemovitostí 2013 v otázkách a odpovědích

Staronová definice nemovitostí

Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem dle dosavadní právní úpravy občanského zákoníku. Definice v novém občanském zákoníku stanovuje, že nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, stejně tak i věcná práva k nim, případně práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, tj. např. právo stavby zavedené v novém občanském zákoníku.

Dle nového občanského zákoníku stavba trvale zřízená na pozemku je včetně jiných zařízení součástí pozemku. Součást pozemku celkově představuje prostor nad povrchem i pod povrchem. Výjimku tvoří dočasné stavby (stan, mobilní buňka apod.). Je však možná výhrada odděleného vlastnictví týkající se strojů nebo jiných upevněných zařízení prostřednictvím výhrady vlastnictví zapsaného do veřejného seznamu, ve kterém jest vedena nemovitost, tj. katastr nemovitostí.

Za součást pozemku se nebudou považovat inženýrské sítě, tj. vodovody, kanalizace nebo energetické vedení. Přičemž součástí těchto sítí jsou i technická zařízení a stavby, které s nimi provozně souvisí.

Odlišní vlastníci pozemku a stavby budou mít předkupní právo

Dle přechodných ustanovení k novému občanskému zákoníku se definuje ochrana pro zajištění případných nejasností pro rozdílné vlastníky pozemku a stavby. Má-li tatáž osoba vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, přestává být stavba samostatnou věcí a stává se součástí pozemku. Stavba, která je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku se ke dni účinnosti nového občanského zákoníku nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Mimo jiné se vymezuje pro odlišené vlastníky stavby a pozemku vzájemné předkupní právo k pozemku nebo stavbě.

Právní nejistota?

V počátcích účinnosti nového občanského zákoníku bude určitou dobu nejistota v právních vztazích, včetně otázky nemovitostních vztahů. Na druhou stranu se návratem zásady „superficies solo cedit“ můžeme opět zařadit k vyspělým evropským zemím. Připravme se ale na případné spory zjištěním všech relevantních informací, protože se jistě najde mnoho „podvodníčků“, kteří se budou pokoušet využít menší nejistoty v právním prostředí.

Jak zákon káže…