Nový občanský zákoník má zásadní dopad na užívání nemovitostí

Stavba přestává být součástí pozemku

Doposud platilo, že stavba a pozemek se ve smlouvě i na katastru nemovitostí evidovaly zvlášť. Od prvního ledna 2014 se tato povinnost mění. V případě, kdy stavbu i pozemek vlastní stejná osoba, stavba jako věc z právního hlediska zaniká a stává se součástí pozemku. Výhodou je, že při prodeji domu už majitel ve smlouvě nemusí specifikovat dům i pozemek. Stačí převést vlastnické právo pouze k pozemku.

• Nové pojetí nemovitostních vztahů: Stavba je součástí pozemku 
• Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí
  

V případech, kdy bude majitel pozemku odlišný od majitele stavby na něm postavené, získají tito vlastníci vzájemné předkupní právo. Při prodeji tak musí nemovitost nejprve nabídnout druhému vlastníkovi. Ten má na zaplacení kupní ceny tři měsíce, pokud se nedohodnou na delší lhůtě. „S případem, kdy chtěl majitel prodat dům, který podle katastru nemovitostí stál na cizím pozemku, jsme se setkali několikrát. Nově bude mít vlastník pozemku zákonnou možnost koupit dům jako první,“ říká Hanuš Němeček, výkonný ředitel společnosti RE/MAX.

Výjimku tvoří případy, kdy je na nemovitosti uvaleno věcné břemeno či zástavní právo. Dům se v těchto případech nestane součástí pozemku a nadále zůstává právně samostatnou věcí, ani zde nevznikne předkupní právo.

Předkupní právo k nemovitosti zaniká

Naopak zanikne současné předkupní právo v rámci spoluvlastnictví, a to s účinností od 1. ledna 2015. Spoluvlastník už tak bude moci prodat svůj podíl na domě či pozemku bez povinnosti ho nejdříve nabídnout ostatním spolumajitelům. Na jednu stranu to urychlí možnost transakce, majitel již nebude muset dva měsíce čekat, jestli spoluvlastník jeho nabídku přijme. Na druhou stranu tím ostatní spoluvlastníci ztrácí právo odkoupit další části jejich domů či pozemků jako první.

„V minulosti jsme řešili různé situace, kdy se spoluvlastník pokusil nemovitost rychle prodat bez souhlasu druhého spolumajitele. Ten se pak mohl dovolat neplatnosti takového převodu, nebo po kupujícím požadovat odkoupení nemovitosti za stejnou cenu. Toto nebezpečí nyní odpadne. Na druhou stranu už spolumajitel nebude moci ovlivnit, s kým bude spoluvlastnictví sdílet. Což nejspíš vyvolá nové sousedské spory,“ domnívá se Michal Ševčík z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Sousedi mají svá práva

Nový občanský zákoník upravuje vztahy mezi sousedy daleko detailněji. Budou mít více práv i povinností. Nově se například bude možné bránit tomu, aby soused vysázel stromy přímo u plotu (zákon počítá s ochranným pásmem 3 metry od plotu pozemku). Také lze žádat souseda, aby si oplotil pozemek, ovšem pouze ze závažných důvodů. „Za závažné důvody by soud patrně požadoval například situaci, kdy by na sousední pozemek vnikla volně pobíhající zvířata,“ upřesňuje advokát Michal Ševčík. Nový zákon také přímo pamatuje na situaci, kdy se roj včel usadí v cizím úlu. Včely se stanou vlastnictvím majitele tohoto úlu.

Další zajímavostí je možnost zadržet fotbalový míč, který sousedovi způsobí škodu, a to až do doby jejího uhrazení. „Soused může také požadovat, aby mu z cizí střechy na pozemek nestékala voda či nepadal sníh,“ dodává Ševčík. Dokonce se lze domáhat i toho, aby soused nepostavil stavbu v blízkosti jeho pozemku. Musí k tomu však mít patřičné důvody.

Zákon myslí i na zapomnětlivé chataře a zahrádkáře

Za tajemným názvem „přídatné spoluvlastnictví“ se skrývá užitečná změna. „Známe případy, kdy prodejce nemovitosti, typicky chaty či rodinného domu, převede dům a pozemek, ale zapomene převést spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě. Nový nabyvatel pak už nemůže tento podíl prodat, protože náleží stále původnímu majiteli,“ uvádí Hanuš Němeček. Nový zákon to řeší tak, že se spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě převede automaticky s hlavní nemovitostí. Do katastru nemovitostí se zapíše poznámka, že pozemky jsou v přídatném spoluvlastnictví. Situace je typická pro chatové a zahrádkářské oblasti, ale vztahuje se např. i na garážové stání u bytu.

Prodloužení lhůty pro reklamaci vad nemovitostí

Prodávající odpovídá za vady na domě či bytu pouze po dobu záruční lhůty, kterou si sjednal s kupujícím. Pokud si strany žádnou záruční dobu nedohodly, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze šest měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě nereklamuje, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat. „Nový občanský zákoník přináší významnou změnu k lepšímu pro kupujícího - lhůtu, po kterou může vady reklamovat, prodlužuje na celých pět let od nabytí nemovitosti,“ uvádí Michal Ševčík.

 

Podvodné zápisy v katastru nemovitostí

Nový občanský zákoník přinese silnější ochranu těch, které postihnou podvodné či nesprávné zápisy v katastru nemovitostí. Od ledna 2014 bude více chráněn kupec, který nabyde byt od osoby zapsané v katastru nemovitostí a bude v dobré víře, že je tato osoba skutečným vlastníkem.

Nájemce bude chráněn více než doposud

Nově se může sám bránit vůči ohrožení jeho nájemního práva. Například při neposkytnutí dostatečné ochrany může nájemce podat výpověď bez výpovědní doby. A při rušení v užívání věci ze strany třetí osoby bude mít nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného.