Daně 2014: Zvýšení DPH u prodeje pozemků

Novela zákona o dani z přidané hodnoty

Změny v oblasti nemovitostí, které od 1. 1. 2014 přináší nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012), ovlivní i zákon o dani z přidané hodnoty (zákon č. 235/2004 Sb. – dále jen ZDPH). Zákonným opatřením senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně daňových zákonů se novelizuje mimo jiné i ustanovení § 56 a 56a ZDPH, která upravují dodání vybraných nemovitých věcí a nájmu vybraných nemovitých věcí. Tato novelizace se bohužel v neprospěch poplatníků dotkne všech, co si chtějí pořídit nové bydlení po novém roce.

---

Rozšíření tématu ve formě praktických příkladů naleznete v článku: DPH u prodeje nemovitostí v roce 2013 a 2014
Přečtěte si také: Daně 2014: Zrušení dědické a darovací daně, vyšší osvobození příležitostných příjmů...

---

Jakých plnění se novela týká?

Na úvod je nutné zdůraznit, že daň z přidané hodnoty se uplatní pouze u níže uvedených plnění v následujících případech:

• k dodání nemovitých věcí dochází mezi plátci daně z přidané hodnoty (resp. podnikateli) v rámci jejich ekonomických činností, nebo
• nemovitou věc dodává plátce daně z přidané hodnoty (resp. podnikatel) v rámci své ekonomické činnosti.

Pokud tedy dochází k dodání nemovitých věcí mezi neplátci (resp. nepodnikateli), není toto plnění předmětem daně z přidané hodnoty a nová zákonná úprava dodání neovlivní.

Informace Generálního finančního ředitelství

Nová úprava v oblasti dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí spolu s řadou nejasností vyvolala bouřlivou diskuzi. Generální finanční ředitelství v minulých dnech na internetových stránkách Finanční správy České republiky zveřejnilo Informaci k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1. lednu 2014, ust. § 56 a 56a zákona o dani z přidané hodnoty, jejíž obsah je zaměřen na vybrané problémy, které jsou v současné době veřejností nejčastěji dotazovány. Informace bude sloužit jako metodická pomůcka pro správce daně k aplikaci novely zákona.

Úplné znění Informace naleznete zde: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-placeni-dani/Informace_k_par_56_od_roku_2014.pdf.

Zvýšení daně z přidané hodnoty u většiny dodání pozemků z 0 % na 21 %

Novela ZDPH již nebude obsahovat definici stavebního pozemku, ale pouze stanoví, které pozemky jsou při převodu (dodání) osvobozeny. Novelou dochází k zásadnímu rozšíření případů, kdy převod pozemku nebude od daně z přidané hodnoty osvobozen.

Osvobození je upraveno v nových ustanoveních § 56 odst. 2 a § 56 odst. 3 ZDPH. Převod pozemků bude od daně z přidané hodnoty osvobozen v následujících situacích:

• není-li na pozemku zřízena stavba spojená se zemí pevným základem,
• není-li na pozemku zřízena inženýrská síť a
• nemůže-li být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena na pozemku stavba.

Pro uplatnění osvobození musejí být všechny výše uvedené podmínky splněny současně, tzn. že osvobozen bude pouze převod nezastavěného pozemku bez stavebního povolení nebo souhlasu s provedením ohlášené stavby.

Pozemek, je-li na něm postavena stavba nebo zřízena inženýrská síť, lze i při nesplnění výše uvedených podmínek osvobodit po uplynutí časového testu 5 let (resp. 3 let u staveb nabytých do konce roku 2012) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data prvního započetí užívání stavby, jak stanoví nový § 56 odst. 3 ZDPH.

Definice pozemku

V souvislosti s uplatněním stejného režimu zdanění stavby a pozemku k ní přiléhajícího je nutné vymezit pojem „pozemek“. Dle výše uvedené Informace se pozemkem rozumí pozemek geometricky a polohově určený a zobrazený v katastru nemovitostí a označený takto samostatným parcelním číslem. V případě, kdy bude stavba umístěna na více parcelách, je třeba v zásadě všechny tyto parcely považovat za pozemky, na kterých je zřízena stavba. Pozemek přiléhající ke stavbě je tedy parcela se samostatným parcelním číslem, na které se stavba nachází.

Právo stavby

Dle nového občanského zákoníku bude platit, že stavba je součástí pozemku. V této souvislosti občanský zákoník zavádí pojem „právo stavby“. Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší, je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby je dle nového § 56 odst. 1 písm. b) ZDPH nemovitou věcí. Z pohledu daně z přidané hodnoty je třeba právo stavby rozlišovat na „zhmotnělé“ (součástí práva je již postavená stavba) a „nehmotné“ (právo postavit či vlastnit na pozemku stavbu, která ještě neexistuje).

Sazba daně u dodání práva stavby a pozemku u staveb pro sociální bydlení

Při dodání práva stavby bytu či domu splňujících podmínky stavby pro sociální bydlení dle § 48a ZDPH se uplatní snížená sazba daně 15 %. V návaznosti na nedělitelnost stavby a pozemku, na němž stavba stojí a použití stejného daňového režimu z hlediska sazby daně se jak u dodání práva stavby pro sociální bydlení, tak i u dodání pozemku zastavěného touto stavbou uplatní snížená sazba daně.

Bytem pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (např. komora, sklep atd.).

Rodinným domem pro sociální bydlení definuje ZDPH jako rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2, přičemž celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu.

Zálohy zaplacené v roce 2013

U plnění, které jsou dle platné legislativy v roce 2013 osvobozeny od daně z přidané hodnoty (tj. převod jiného než stavebního pozemku) a dojde u nich k zaplacení zálohy ještě v roce 2013, nepodléhá záloha dani z přidané hodnoty. V roce 2014 se zdaní jen rozdíl mezi celkovou úplatou za plnění a částkou záloh zaplacených v roce 2013. Je tak výhodné zaplatit co nejvyšší zálohu do konce roku 2013.