Jak na výdaje při příjmech z pronájmu?

Při příjmech z pronájmu dle § 9 zákona o daních z příjmu je nutné vyplnit přílohu číslo dva daňového přiznání. Když je pronájem prováděn v rámci samostatné výdělečné činnosti, tak se jedná o příjem dle § 7 zákona o dani z příjmu. Zaměstnanci, kteří měli během roku 2015 příjem z pronájmu, si musí vyžádat od svého zaměstnavatele potvrzení o zdanitelných příjmech za rok 2015. Tento tiskopis bude nedílnou součástí daňového přiznání. Příjem z pronájmu podléhá pouze dani z příjmu fyzických osob, sociální pojištění a zdravotní pojištění se z pronájmu neplatí.

Jak na výdaje?

Výdaje u pronájmu mohou být uplatněny ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Jestliže jsou skutečné výdaje nižší než paušál, tak je daňově výhodné uplatnit výdaje paušálem. Maximální limit pro výdaje paušálem je 600 000 Kč. Pro příjmy nad 2 000 000 Kč z pronájmu jsou výdaje z pronájmu tedy zastropované na této částce. Při pronájmu více nemovitostí dle § 9 zákona o dani z příjmu není přitom možné kombinovat výdajový paušál nebo skutečné výdaje. Pro všechny pronájmy je nutné výdaje uplatnit stejnou metodou, tedy buď u všech paušál nebo u všech skutečné výdaje. V praxi je tedy vždy provést důkladnou analýzu, která varianta je daňově výhodnější.

Potřebná evidence

V paušálu jsou zahrnuty všechny výdaje související s pronájmem, při využití paušálu není možné ještě uplatňovat nějaké další výdaje. Při uplatnění výdajů paušálem je nutné vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem. Veškerá administrativa je však při stanovení výdajů paušálem jednodušší. Při uplatňování skutečných výdajů je nutné např. detailně vést všechny výdaje v časovém sledu, evidenci odpisovaného majetku, evidenci o tvorbě případné rezervy.

Praktický příklad

Zjištění celkových výdajů spojených pronájmem více nemovitostí si ukážeme na praktickém zjednodušeném příkladu. Paní Nováková má za rok 2015 příjem z pronájmu zděděné chalupy ve výši 210 000 Kč a příjem z pronájmu menšího bytu ve výši 72 000 Kč. U bytu neměla pro zjednodušení žádné výdaje. Skutečné výdaje spojené s pronájmem chalupy však byly 75 000 Kč. Jaké výdaje uplatní paní Nováková v daňovém přiznání? Finančně nejoptimálnější variantou by bylo uplatnění výdajů u chalupy ve skutečné výši a u bytu paušálem. Tuto variantu však legislativa nepřipouští. Paní Nováková si bude muset provést propočet, zdali uplatní výdaje za obě nemovitosti paušálem nebo skutečnými výdaji. V první variantě si spočítáme základ daně z pronájmu při využití 30% výdajového paušálu, ve druhé variantě budeme počítat se skutečnými výdaji. Celkový příjem z pronájmu paní Novákové za rok 2015 je 282 000 Kč (210 000 Kč + 72 000 Kč).

1. Uplatnění paušálních výdajů

Při uplatnění výdajového paušálu by byly celkové výdaje 84 600 Kč (282 000 Kč x 30 %). Daňový základ z pronájmu by byl 197 400 Kč (282 000 Kč - 84 600 Kč).

2. Uplatnění skutečných výdajů

Při uplatnění skutečných výdajů by byly výdaje 75 000 Kč a daňový základ by byl 207 000 Kč (282 000 Kč - 75 000 Kč).

Pokud počítáme s tím, že daňové slevy a odpočty byly již vyčerpány u příjmu ze zaměstnání, potom by daňová povinnost z příjmů z pronájmu byla v první variantě 29 610 Kč (197 400 Kč x 15 %) a ve druhé variantě 31 050 Kč (207 000 Kč x 15 %). S ohledem na výši daňové povinnosti je pro paní Novákovou výhodnější stanovit výdaje paušálem. Určení výdajů paušálem je navíc administrativně mnohem jednodušší.