Jak si vybrat úvěr na bydlení

Máme-li o srovnávání hovořit seriózně, musíme vždycky definovat, z jakého pohledu a podle jakých kritérií porovnáváme. Jinak vidí situaci klient, který potřebuje "hned teď" bydlet, jinak hypoteční banka nebo stavební spořitelna a jinak ji vidí nezaujatý pozorovatel.

Co vzít v úvahu

Jmenujme alespoň nejdůležitější kritéria z pohledu klienta.

zejména hypoteční úvěry jsou v souvislosti s umořováním tím nejbolestivějším a "nejnázornějším" příkladem ceny peněz.

hypotéky se realizují ihned (i když jejich vyřízení se někdy může protáhnout na víc než půl roku), úvěry ze stavebního spoření se realizují později - po předchozí pětileté fázi spoření.

vzhledem k možnosti změny úrokových sazeb v průběhu splácení úvěru, na počátku hypotečního úvěrování de facto neznáme konečnou cenu, kterou za úvěr v průběhu celé doby zaplatíme.

sem patří úlevy, které klientovi pomáhají překlenout ještě nesplněné podmínky, například návratné finanční příspěvky, doplňkové a předhypoteční úvěry u hypoték a překlenovací úvěry (meziúvěry) a různá nadstandardní schémata u stavebního spoření.

obojí je v případě stavebního spoření svým způsobem "jednodušší", protože se banky mohou odvolávat jednak na zkušenost, kterou získali s klientem ve fázi spoření, a jednak na naspořenou částku; v mnoha případech se právě bonita a ručení stávají rozhodujícím kritériem, zda klient úvěr získá.

použití úvěru ze stavebního spoření je obecně širší než u hypotéky.

Hlavní kritérium, které pro srovnávání hypoték a stavebního spoření nabízíme k posouzení, jsou úrokové počty. Většina klientů až v hypoteční bance pochopí, že za hypoteční úvěr zaplatí nejen jistinu, ale ještě jednou (i vícekrát) tolik na úrocích..

Jinak se chová stavební spoření. Ve své spořicí etapě nabízí zaměnit olověnou kouli úroků za výnos, který se může, díky vylepšení státním příspěvkem, v optimálním případě, při cílové částce něco málo nad 200 tisíc korun, pohybovat někde okolo proklamovaných a vskutku zajímavých 13 %.

Financování stavebního spoření probíhá ve třech fázích: po spoření a přidělení úvěru následuje splácení úvěru. Druhá a třetí fáze se podobá hypotéce. První se však od hypotéky zásadně odlišuje a obrací umořovací princip ve prospěch klienta. Jeho peníze, podpořené státní dotací, tady naopak vydělávají další peníze. Státní podpora

Státní podpora financování bydlení je už dnes u nás významná a odpovídá zvyklostem vyspělých zemí. Soustřeďuje se hlavně do dvou oblastí - úrokové a daňové. Úroková pomoc představuje v současnosti u hypoték snížení bankou nabízených úroků o 4 procentní body, ovšem výhradně v případě, že je úvěr použit na pořízení nových bytů a domů. U stavebního spoření je možné využít úvěr se zvýhodněnou úrokovou sazbou 6 %, respektive 5,5 či 5 %, která je nižší než u úvěrů komerčních. Daňová podpora je u hypoték i stavebního spoření obdobná. Uveďme si pro ilustraci příklad, který ukazuje, jak se daňová úleva promítá do výše měsíčního zatížení. V následující tabulce č. 3 jde o dvacetiletou hypotéky ve výši 500 tisíc korun a 1 milion korun při úrokové sazbě 8,5 % pro zaměstnance s hrubým příjmem 20 000 korun měsíčně, který vyživuje dvě děti, pobírá státní příspěvek k úrokům ve výši čtyři procentní body a samozřejmě využívá daňové úlevy odpočtem úroků ze zdaňovacího základu. V takovém případě už je efekt státní podpory, jak je zřejmé z tabulky, výrazný.

Jak je to v praxi

K praktickému srovnávání může obvykle docházet pouze někde v úvěrovém rozmezí mezi, dejme tomu, 500 tisíci korun až 1,5 milionu korun. V těchto případech totiž zanikají "programové" odlišnosti a oba produkty - hypotéka a úvěr ze stavebního spoření - se prolínají. Proberme si nejdůležitější momenty:

Současná podpora čtyřmi procentními body může dnes obvyklý úrok 8,5 % snížit na nějakých 4,5 %, které už klient musí opravdu zaplatit. Pak je hypotéka výhodnější než úvěr ze stavebního spoření, protože ten je zatížen úrokovou sazbou 6 %. U této hodnoty se chvíli zastavme. Šest procent "drží" například Českomoravská stavební spořitelna. Jiné spořitelny mají odlišnou úvěrovou politiku: rozdíl mezi úrokem z úspor a úrokem z úvěru nemůže být vyšší než tři procentní body, ale může být nižší. Proto se u nás dnes nabízejí poměry obou úroků 3:6, 2:5 nebo 3:5,5. Ten, kdo bude později žádat o úvěr, zvolí spíše spořitelnu, která nabízí poměr 2:5, kdo pouze výhodně spoří, zvolí nejspíše poměr 3:6.

Vývoj výše státní úrokové podpory hypoték: při klesajících úrocích v letošním roce byl rok 2000 asi na delší dobu prvním a posledním s nejvýhodnějšími podmínkami pro klienty; v roce 2001 se očekává pokles státní podpory ze současných čtyř na tři a možná dokonce dva procentní body.

Skutečně přiznaná úroková sazba všech druhů úvěrů a státní podpora: nejnižší úroky ani státní podpora nečekají na každého. Definitivní výše úroku se stanovuje podle složitého propočtu a závisí na více okolnostech. Především na bonitě klienta a na odhadu tržní ceny nemovitosti.

Výběr lhůty, po kterou se přidělená u hypotéky nemění: dnes se fixace úroků pohybuje od 1 do 10 roků. Z pohledu roku 2000 se jeví nejvýhodnější fixovat letošní sazbu na co nejdelší možnou dobu. Budou-li ovšem sazby dále klesat, bude to špatná filozofie.

stavebnímu spoření se vyčítá nízká naspořená částka, kvůli které je nelze použít na financování bydlení. Pokud však skutečné (tedy s bankou dohodnuté) úroky z hypotéky (v návaznosti na úrokovou podporu) neklesnou pod 6 % (resp. 5,5 či 5 %), nic klientovi stavební spořitelny nebrání požádat o zvýšení cílové částky, například z optimálních 241 000 korun na 1,2 milionu korun. Samozřejmě, to znamená složit z "vlastní kapsy" ještě téměř půl milionu navíc (na 50 % cílové částky), ale 6% ( 5,5 či 5%) úrok z úvěru za to může stát.

Málo známé kombinace

Zdravý selský rozum velí spojit oba produkty. Mnohé hypoteční banky si tento fakt uvědomily a nabízejí kombinované produkty. Účastník stavebního spoření splácí po dobu jeho trvání každý měsíc pouze úroky hypotečního úvěru. Samotný úvěr v této době ještě nesplácí. Na něj dojde až po pěti letech a bude splacen - konkrétně jeho časově srovnatelná část - až z výnosu stavebního spoření. Na stavební spoření je pak samozřejmě nutné ukládat měsíčně takovou částku, která za pět let toto srovnatelné umoření hypotečního úvěru (jako v průběhu klasického anuitního splácení hypotéky) vyrovná.

Každá finanční kalkulace spojená s bydlením je výrazně individuální. A proto bývá konečné rozhodnutí jednotlivce, často i celé jeho rodiny a příbuzenstva, vždy osobní a nelze ho spojovat se žádným obecným postupem. O kombinovaných produktech to platí dvojnásob. V některých případech se totiž může jednat o výhodné kombinace, v jiných ne. Například už ona částka, kterou je nutné měsíčně ukládat. Často bohužel nezohledňuje optimální státní příspěvek, to je onu magickou cílovou částku okolo 240 tisíc korun. Podobný postup je tedy výhodný při napojení většího počtu smluv o stavebním spoření na danou hypotéku.

Progresivní formy financování bydlení, a kombinované produkty mezi ně určitě patří, se u nás totiž vyvíjejí teprve krátkou dobu. A tak vznikl problém, že řada lidí, kteří mají dnes zájem o hypotéku, jsou už do stavebního spoření zapojeni. Museli by tedy uzavřít další stavební spoření, ale už bez státní podpory. Přesto ale nezoufejme, existují řešení. Jedním z nich je mimořádná splátka hypotéky v době, kdy končí fixace úrokové sazby a je možné splatit hypotéku předčasně.

Závěry porovnání

- Výhodou hypotečního úvěrování je bezesporu rychlost a - má-li klient dostatečnou zástavu a ručení - v podstatě "neomezená" výše finančních zdrojů (až na oněch omezujících 70 %, a často to bývá i méně, z pořizovací ceny nemovitosti).

- Výhodou stavebního spoření je příprava na budoucnost. Dovoluje jednotlivci i rodině připravit se s dostatečným časovým předstihem na finančně náročnou situaci. Navíc se může každý klient ve fázi spoření operativně přizpůsobit změnám své osobní situace, a tak případně i upravovat v souladu se svými zpřesněnými záměry výši cílové částky nebo tarifní variantu spoření.

- Splátky hypoték nejsou dnes už tak veliké, aby byly nepřekonatelné. Kromě absolutního snížení výše úroků na dnešních přibližně 8,5 % k tomu přispěly především odečitatelné úroky z daně. Souvisejícím pozitivním efektem odpočtů úroků je i zvyšující se bonita klientů a tedy rostoucí počet těch, kteří mohou o hypotéce vážně uvažovat.

- Budoucnost bude s největší pravděpodobností patřit kombinovaným produktům šitým "na míru" každého jednotlivce. Vyplatí se proto sledovat nejnovější vývoj.

Co doporučit

pro praktické rozhodování

1. Jsme-li v produktivním věku a máme-li dobré pracovní zázemí, dostatečné příjmy (potřeba jejich výše se obecně mění: jednak v závislosti na výši státní podpory a jednak v závislosti na daňových úpravách) s dobrým výhledem na dalších 15 či dvacet let a potřebu brzy kvalitně a dobře bydlet, neváhejme a sáhněme po hypotéce.

2. Jsme-li mladí a nemáme-li nic, začněme co nejdříve, třeba i s pomocí rodičů, šetřit ve stavebním spoření. A budeme-li šetřit rozumně, například již od 15 let, můžeme si do 25 let vytvořit docela slušný základ.

3. Směřujeme-li už ke konci produktivní kariéry a chceme-li pomoci dětem nebo vnukům, zajímejme se o stavební spoření.

4. V každém věku sledujme kombinované produkty. V mládí můžeme spojit hypotéku se stavebním spořením a ve stáří stavební spoření s penzijním připojištěním.

Vyhýbejme se uniformitě a tzv. jediným doporučeným postupům! Šedá je teorie a zelený strom života.