Fixovat úrok na delší nebo kratší dobu?

Téma tohoto týdne: Vlastní dům nebo byt - hypotéka pro každého

Většina hypotečních bank nabízí možnost volby fixace úrokové sazby, ale najdeme i produkty, které mají stanovenu pouze jedinou dobu fixace a klient pokud chce využít danou hypotéku si volit nemůže. Většinou ale banky nabízí fixaci 1, 2, 3 nebo 5 let (nejčastěji), pouze výjimečně potom fixaci v rozmezí od 1 až do 15 let.

Co to vlastně je fixace úrokové sazby?

Při podpisu smlouvy o hypotečním úvěru si klient stanovuje dobu, po kterou mu banka garantuje výši úrokové sazby. V této době potom platí pro klienta úroková sazba uvedená ve smlouvě. Klient tak po celou dobu platnosti úrokové sazby má tuto sazbu garantovanou a to i v případě pokud úroky hypoték na trhu klesají nebo naopak stoupají. Úroková sazba je tak po tuto dobu fixována a klient ví přesně kolik bude muset v tomto období splácet. I když se úroky na trhu zvýší, klienta se tato změna nedotkne. Na druhou stranu je ale třeba připomenout, že mu úroky nepoklesnou ani v okamžiku, kdyby na trhu úroky poklesly.

Fixace úrokové sazby a státní podpora

V současné době jsou schváleny dvě statní podpory hypotečního úvěrování. Doba volby fixace úrokové sazby, i když to tak nemusí vypadat ovlivňuje i poskytování státních podpor. Státní podpora v podobě úrokové dotace je vyplácena po dobu platnosti úrokové sazby maximálně po dobu  5 let. Co to tedy znamená? Výše úrokové dotace se každoročně stanovuje. Pokud tedy jeden rok vyjde úroková dotace k hypotéce např. ve výši 2%, potom  klient, který má zvolenu platnost úrokové sazby 5 let a splní podmínky pro získání podpory, bude dotaci dostávat celých 5 let ve výši 2%. Sjedná-li si klient platnost úrokové sazby např. pouze na 1 rok, potom se mu může stát, že po roce kdy se stanovuje nový  úrok a také výše státní podpory, již nemusí být podpora poskytována nebo bude poskytována v jiné  výši. V posledních letech se úroky hypoték stále snižují a s tím se snižuje i úroková dotace, případně není poskytována vůbec - sníží se na nulu.
 
Co se děje v okamžiku, kdy končí platnost úrokové sazby?

V době před skončením platnosti úrokové sazby banka kontaktuje klienta a nabídne mu novou výši úrokové sazby a to v takové výši, za jakou jsou v té době nabízeny hypoteční úvěry. Klient si tak zvolí dobu, po kterou bude úroková sazba opět fixní.
V okamžiku změny platnosti úrokové sazby většina bank nabízí klientům i možnost učinit mimořádnou splátku hypotečního úvěru a to většinou bez poplatků. Změna doby fixace úrokové sazby je v podstatě nejlepším okamžikem pro částečné nebo úplné splacení hypotečního úvěru.
Pokud se rozhodnete mimořádnou splátku provést mimo toto období,  vystavujete se nebezpečí poplatků  a sankcí za předčasnou splátku. Tyto sankce mohou být od několika tisíc až po třeba 30 % z předčasně splacené jistiny úvěru, pokud se rozhodnete učinit předčasnou splátku ze začátku fixačního období. Konkrétní poplatky či sankce zjistíte ve vaší bance. Najdou se však i takové typy úvěrů, které umožňují provést předčasnou splátku i v období platnosti úrokové sazby a to bez poplatků  ovšem  při splnění určitých podmínek.

Jakou dobu fixace tedy zvolit? Odpověď na tuto otázku není lehká. V současné době, kdy jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů nízké (nejnižší v historii) a nepředpokládá se jejich další snižování je asi lepší volit delší dobu fixace.  Banky však většinou pro kratší dobu fixace nabízí nižší úrok a to může někdy rozhodnout. Pozor ale aby se úroky v příštích letech opět nezačaly zvyšovat!