Jaké změny nás čekají v oblasti nájemního bydlení?

Novela občanského zákoníku po ukončení regulace nájemného v minulém roce nově upravuje vztahy mezi majiteli bytů a nájemci, dochází tak k odstranění nejzásadnějších pozůstatků regulace nájemného a nájemních vztahů.

Většina změn se dotýká jak pronajímatelů, tak nájemců. Zákon především upravuje jejich dosavadní nerovné postavení, kdy je cílem posílit smluvní volnost pronajímatelů bytů, při zachování nezbytné ochrany nájemců. Z jednostranného aktu určení regulovaného nájemného se tak znovu stane oboustranná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem.

Nastávající změny se týkají zejména postupu při jednání o výši nájemného, rozšíření oznamovací povinnosti nájemce při přijímání osob do bytu, přechodu nájmu v případě úmrtí nájemce a zúžení okruhu osob, na které v tomto případě nájem bytu přechází a některých aspektů kauce a bytových náhrad.

Sjednávání nájemného

Pravidla sjednávání nájemného jsou koncipována tak, že pronajímatel nemůže jednostranně nájemné zvyšovat, ale musí se na výši nájemného s nájemcem dohodnout. V případě, že k takové dohodě nedojde, rozhodne o nájemném soud. V praxi to znamená, že pronajímatel musí nejprve zaslat písemný návrh na změnu nájemného. Na vyjádření souhlasu či nesouhlasu je stanovena lhůta dvou měsíců. Pokud v této době nájemce neakceptuje pronajímatelův návrh, nezbývá pronajímateli, než se obrátit ve lhůtě tří měsíců na soud v podobě podání žaloby. Soud pak k datu podání určí výši nájemného, které bude v místě a čase obvyklé. Pokud soud nájemné zvýší, bude takto určené nájemné nutné zaplatit i zpětně.

Rozšíření oznamovací povinnosti

Oznamovací povinnost nájemce se novelou zpřesnila. Jde zejména o povinnost oznámit bez zbytečného odkladu změny v počtu osob zdržujících se v bytě, jejich jména, příjmení a data narození, a to v případě, že se očekává, že se tyto osoby budou v bytě zdržovat déle než dva měsíce. Nájemce je rovněž povinen oznámit uzavření manželství nebo přechod nájmu. Pokud toto oznámení není učiněno do dvou měsíců od doby, kdy změna nastala, porušuje nájemce hrubě své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, což může být důvodem k výpovědi bez přivolení soudu. Tato povinnost souvisí s nově zakotveným právem pronajímatele požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený jeho velikosti a nebrání tomu, aby je všechny osoby mohly řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Pronajímateli je tedy umožněna větší kontrola nad počtem osob žijících v bytě spolu s nájemcem. Pronajímatel má také právo vyhradit si v nájemní smlouvě, že přijetí další osoby do bytu podléhá jeho souhlasu.

Přechod nájmu bytu

Doposud platilo, že  pokud nájemce bytu zemře za trvání nájemního vztahu, „zděděný“ nájem nadále trvá a to bez nutnosti uzavřít novou nájemní smlouvu. Novinkou je tedy omezení takového prodloužení nájemního vztahu a to pouze na dva roky, kdy v této době musí nový nájemce řešit svoji bytovou situaci novou dohodou s pronajímatelem nebo změnit bydlení. Toto  se však nevztahuje na osoby, které  k okamžiku přechodu nájmu dosáhli věku 70 let a nezletilé. Přechod nájmu bytu bude možný jen v případě smrti nájemce, při trvalém opuštění společné domácnosti nájemcem je nově zcela vyloučen (nejde-li o společný nájem bytu manžely). Pokud nájemce zemře, přechází nájem na osobu, která s ním žila ve dni smrti ve společné domácnosti a zároveň nemá vlastní byt. Pokud však jde o jinou osobu než manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, přechází na něj práva a povinnosti z nájmu bytu pouze za předpokladu, že pronajímatel s bydlením této osoby v bytě souhlasil. Souhlas musí být udělen písemně.

Automatické prodloužení nájmu bytu

Ustanovení zákona o prodloužení nájmu obecně, které stanoví, že užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci, nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnoví se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, dosud nebylo možné na nájem bytu aplikovat. Nově bude možno toto ustanovení použít, pouze však v případě, že se na tom smluvní strany výslovně dohodnou v nájemní smlouvě. Pokud k takové dohodě dojde a bude-li byt užíván i po skončení nájmu a to po dobu 30 dní a současně pronajímatel v této lhůtě nenavrhne vyklizení bytu, nájemní smlouva se obnoví. Pokud byl nájem sjednán na dobu delší než jeden rok, obnoví se vždy na rok, pokud byl sjednán na dobu kratší, obnoví se na tuto dobu.

Výpověď nájmu bytu a bytové náhrady

Výpověď nájmu  bytu bude moci pronajímatel - jako doposud - vypovědět pouze z důvodů a za podmínek stanovených zákonem. Výčet těchto důvodů nelze smluvně rozšířit. Situaci pronajímatelů při ukončování nájemního vztahu výpovědí zákon nově zjednodušuje tím, že soud v rozhodnutí o přivolení k výpovědi z nájmu bytu rovněž určí lhůtu k vyklizení bytu; odpadá tak nutnost domáhat se vyklizení bytu v samostatném řízení, jak tomu bylo dosud, což v praxi výrazně prodlužovalo dobu faktického užívání bytu nájemcem.V souvislosti s výpovědí danou pronajímatelem nájemci z důvodu hrubého porušování povinností bylo také zrušeno moderační právo soudu umožňující za určitých okolností nájemcům požadovat, aby jim soud přiznal vyšší stupeň bytové náhrady než pouhé přístřeší.

Kauce

Od ustanovení o kauci* se dosud nešlo odchýlit ani dohodou smluvních stran, nově jsou některá ustanovení upravena jako dispozitivní, dohoda je možná ohledně použití peněžních prostředků. Úprava výše kauce zůstává, tedy nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, nadále se nevyžaduje složení kauce na zvláštní účet založený pronajímatelem.

* peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu

Novelizovanými ustanoveními se budou řídit i nájemní vztahy vzniklé před nabytím účinnosti této novely.

Autorka působí jako koncipientka advokátní kanceláře Tomáš Rašovský.