Jak ušetřit při výstavbě a prodeji nemovitostí

I prodej nemovitostí lze daňově ošetřit prostřednictvím správně zvoleného systému financování výstavby nemovitosti.

Prostor pro optimalizaci nemovitostí se otevírá ve fázi její výstavby. Málokterá stavba se celá financuje z vlastních zdrojů investora, naopak větší část finančních prostředků je získáváno z úvěrů a právě pomocí úvěrů a úroků z úvěrů je možné zvýšit náklady na výstavbu a minimalizovat daňový základ.

Optimalizaci je možné provést dvoufázově prostřednictvím britské společnosti:

První fáze spočívá ve zmiňovaném poskytnutí půjčky a placení úroků. Úroky z půjčky patří mezi daňově uznatelné náklady investora (české společnosti) a snižují daňový základ. Díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění uzavřenou mezi Českou republikou a Velkou Británií jsou úroky osvobozeny od srážkové daně při výplatě z České republiky. Přijaté úroky britskou společností podléhají pouze minimálnímu zdanění ve výši 1,5 %.

Druhá fáze optimalizace probíhá při prodeji nemovitosti. Britská společnost může pomoci při hledání kupce a za to si účtovat poplatek za zprostředkování ve výši několika procent z kupní ceny.

Uveďme si příklad jaký bude daňový dopad výše uvedené optimalizace:

Společnost staví nemovitost v ceně 50 mil Kč. Z této částky je 40 mil získáno prostřednictvím úvěru od britské společnost a zbylých 10 mil je financováno z vlastních zdrojů. Úroková sazba dosahuje výše 10 %. Britská společností se podílí na hledání kupce nemovitosti a za to si účtuje 5 % z kupní ceny. Nemovitost je prodána za 70 mil Kč.

Pro názornost si situaci ukážeme po jednotlivých krocích:

1. Financování výstavby

Obrázek zachycuje celý průběh financování. V první fázi britská společnost poskytne úvěr ve výši 40 mil Kč. Česká společnost vystaví nemovitost a splácí britské společnosti úroky z úvěru ve výši 4 mil.

V tuto chvíli nastupuje druhá optimalizační fáze:

2. Fáze prodeje

  
 
Při druhé fázi britská společnost asistuje při nalezení kupce nemovitosti a za to si účtuje 5% provizi z kupní ceny (3,5 mil).

Z pohledu zdanění vypadá situace následovně:

Z příkladu je patrná daňová úspora ve výši přibližně 2,2 mil korun.

Ukazuje se, že prostřednictvím úrokových nákladů a provizí lze ušetřit významné částky na dani a podpořit konkurenceschopnost firmy.