Jak postupovat při výběru bytu (část II.)

Výběr nejen bytu, ale i jakékoliv jiné nemovitosti není nic snadného, zejména pro někoho, kdo zatím nemá v této oblasti žádné zkušenosti. V první části minisérie Jak postupovat při výběru bytu jsme se zaměřili na lokalitu, panel vs. cihlu a podlaží.

Energetická náročnost a další provozní náklady

V České republice se využívají tři základní způsoby vytápění bytových jednotek. Dálkové vytápění z teplárny, centrální kotel v domě, vytápění pomocí zdroje tepla přímo v bytě. Nároky na spotřebu tepla, ale nejsou ani tak závislé na některé z výše uvedených alternativ, jako spíše na kvalitě izolací samotného bytu či domu. Kvalitně zateplená fasáda domu ve spojení s novými okny a dobrou střechou je k nezaplacení.

Byt samotný si totiž vybrat můžeme, ale způsob vytápění je již dán a většinou s ním nelze moc dělat.

Doporučuje se proto nahlédnout do vyúčtování za vytápění k dané bytové jednotce v období minimálně posledních tří let. Čím více let do minulosti se ale budete moci podívat, tím lépe. Prodávající by vám měl tato vyúčtování bez problémů poskytnout. Je to stejné, jako když se při koupi ojetého vozu ptáte na spotřebu paliva. V rámci objektivity se ovšem prodávajícího zeptejte také na počet osob, které byt využívaly. Pokud v bytě bydlel například jeden člověk a to pouze od pátku do neděle, protože přes týden pracoval na montážích, tak berte částky spojené s vytápěním s patřičnou rezervou.

Pokud by prodávající těmito vyúčtováními nedisponoval, tak spolu s ním zajděte k příslušné energetické společnosti a vyúčtování si vyžádejte.

O vybraném bytu si zjistěte maximum informací. Nebojte se zeptat na výši plateb do fondu oprav, na náklady spojené se správou domu apod. Není nic neobvyklého, když součet všech plateb za byt přesáhnou hranici tří a více tisíc. Nezapomínejte tedy na to, že splátka vašeho úvěru (pokud financujete nemovitost např. pomocí hypotéky) není jedinou měsíční částkou spojenu s užíváním bytu.

Všeobecně platí, že nejmenší energetická náročnost je u bytů nacházejících se uprostřed domu, které jsou obklopeny bytovými jednotkami nejen ve vertikálním, ale i horizontálním směru.

Při výběru bytu nezapomínejte také na zjištění světových stran. U bytu orientovaného na sever nečekejte příliš nízkou energetickou náročnost. Naopak, byt orientovaný na jih vám může v budoucnu ušetřit nemalé peníze. I v zimních měsících vám totiž může slunce rozehřát byt aniž byste museli přiliž topit. Většinou se doporučuje orientace ložnice na východ (ráno slunce, odpoledne chládek), obytné místnosti mít nasměrované na jih nebo jihozápad a komory či další technické místnosti mít klidně na sever. Čím více slunce do bytu dostanete tím lépe. V létě jej můžete velmi jednoduše redukovat pomocí žaluzií či rolet.

Technický stav

Ať už kupujeme cokoliv použitého: ledničku, automobil, mobilní telefon či jen třeba dětský kočárek, tak se zpravidla vždy zajímáme o technický stav a funkčnost. U nemovitostí by tomu nemělo být jinak. Vyzkoušet bezproblémové zavírání oken a dveří, otestovat vytápění, ale třeba vyzkoušet i kuchyňský odsavač par by mělo být stejnou samozřejmostí, jako zjištění si informací, kdy došlo k poslední výměně elektrických rozvodů, či kdy např. prošel rekonstrukcí výtah.

Nutno podotknout, že při rozebírání kritéria technického stavu se budeme věnovat spíše koupím starších bytů. Novostavby totiž mají jednu nespornou výhodu a tou je poskytnutá záruka v rámci, které lze nečekané problémy řešit, aniž by se případné opravy dotkly peněženek jejich majitelů.

Jak u bytu, tak i u každé jiné nemovitosti platí, že čím pomaleji a důkladněji si vybranou nemovitost prohlédneme tím lépe. Projít si všechny místnosti, podívat se např. na skvrny na zdi, které mohou značit prosakující odpady ze stupaček, vyzkoušet těsnost zavírání oken nebo jen zjistit, jestli teče teplá a studená voda by mělo být zcela automatické. Chybu zajisté neuděláte, když se budete pečlivě dívat do rohů místností, za nábytek či pod koberce. I tam se mohou nacházet nemilá překvapení spojená například s vlhkostí či plísní.

Je-li vašim snem mít byt přesně dle vlastního přání a již dopředu počítáte s kompletní rekonstrukcí nově pořízené nemovitosti, tak to budete mít snadnější. Většinou se budete zajímat pouze o záležitosti týkající se celého domu, tj. kdy byla rekonstruována střecha, jak je to se stupačkami a generální opravou výtahu či jestli je např. plánována v brzké době společná výměna oken. Ti, kteří ale s následnými úpravami již nepočítají by si měli zjistit maximum informací také o samotné bytové jednotce.

Nezapomínat by se také mělo na elektrospotřebiče, které zůstanou v bytě po jeho prodeji. Ať už se jedná o spotřebiče v kuchyňské lince či kotel sloužící k vytápění bytu. Prodávají by měl mít od všeho doklady. Z nich zjistíte nejen stáří, ale také jestli se na ně vztahuje případná záruka.

Pokud se vám nebude cokoliv zdát, či budete mít pocit, že vám prodávající nesděluje úplně všechno na co se ptáte, tak si koupi raději pořádně rozmyslete. Nekujete totiž nic, co by se dalo tak snadno vrátit či reklamovat. Jednou z nejlepších možností je přizvání stavaře, který má s nemovitostmi dlouhodobé zkušenosti. Ten vám podá nezaujatý komentář, díky kterému by mělo být vaše rozhodování o koupi snadnější. 

Cena a rekapitulace

Na první pohled to může vypadat nelogicky, ale kapitolu o ceně jsme záměrně umístili až na samotný konec.

Prodávající byt většinou prodávají v aktuálním stavu a nechtějí na něm zpravidla nic měnit. Byt nepůjde dle vašeho přání přesunout jinam, nezměníte ani jeho obvodové zdivo či způsob vytápění. Co ale změnit možná můžete je výše kupní ceny.

Poslední tři roky vídáme v novinových článcích titulky, jak klesají ceny bytů, jak mnozí odborníci odhadují ještě další poklesy a podobně. O tom, že je potřeba přistupovat ke každé nemovitosti individuálně se toho ale moc nedočteme. Dříve než se na cenu jako takovou podíváme bychom si měli říct z čeho se vlastně cena skládá.

• Lokalita – bezpochyby základní kámen při stanovení ceny. Hodnota bytu v centru Prahy bude zajisté vyšší než hodnota stejného typu bytu např. v Ostravě.
• Konkrétní místo – mnohdy se stává, že je nemovitost umístěna v té správné a poptávané lokalitě, ale na špatném místě. Pěkný byt může v takové lokalitě ztratit část ze své hodnoty už jen tím, že se nachází například v domě ležící u hlavní silnice.
• Poloha bytu – dobrá lokalita a skvělé konkrétní místo zdaleka neznamená, že musí být cena vysoká. Stačí, aby byl byt orientován na sever nebo s okny nasměrovanými do nevábného dvorního traktu s popelnicemi a vše je hned úplně jinak.
• Podlaží – lokalita, konkrétní místo, poloha bytu, vše v pořádku, ale co otázka bezpečí, výhledu a komfortu? Přízemní byty jsou ve většině případů levnější než stejné byty ve vyšších podlažích. Stejně tak platí, že jsou byty s pěkným výhledem ceněné mnohem více. Ale i pěkný výhled ještě nemusí znamenat výhru. Otázkou komfortu je totiž dostupnost do bytu. Např. páté podlaží bez výtahu může být pro někoho nepřekonatelný problém.
• Panel nebo cihla – panelové byty jsou vždy levnější než byty cihlové. Porovnáváme-li ovšem stejné místo. Panelový byt v Praze může být totiž mnohem dražší než cihlový byt např. v Mostě.
• Technický stav – zde opět platí, že dva shodné byty se mohou po stránce polohy, rozlohy, místa a podlaží shodovat, ale v případě odlišných technických stavů lze očekávat cenové rozdíly. Byt po kompletní nákladné rekonstrukci bude bezpochyby dražší než shodný byt v původním stavu. Zde je ovšem důležité pootevřít otázku, jestli je vhodnější koupě bytu před nebo po rekonstrukci. Mnoho kupujících si totiž chce byt přizpůsobit přesně svým potřebám a vyhledávají právě byty levnější za účelem následných úprav. Stejně tak existuje skupina lidí, kteří chtějí byt koupit a ihned bydlet. Vždy jde o otázku aktuálních potřeb.
• Vybavení – většinou se prodávají nemovitosti vyklizené. Pokud se ovšem setkáte při prohlídkách s byty vybavenými, tak si zjistěte, zdali k vyklizení dojde či nikoliv. Cenový rozdíl ovšem velký nečekejte. Většinou se jedná o starší nábytek, který nemusí každému vyhovovat.
• Rychlost prodeje – cena se v mnoha případech odvíjí od aktuálních časových potřeb prodávajících. Setkáváme se většinou se dvěmi typy prodávajících. Ti, kteří spěchají a jsou schopni jít s cenou dolů, ovšem za předpokladu, že vše proběhne rychle. A pak je tu skupina lidí, kteří mají dost času a očekávají spíše vyšší příjem. Na časovou představu se tedy ptejte u každé prodávané nemovitosti.

K ceně je ovšem potřeba přistupovat velmi opatrně. Pro mnohé je nemovitost citovou záležitostí. Prodávat např. byt, ve kterém jsem strávili většinu života nemusí být pro každého nejveselejší.

Mnohem lépe se vám bude s prodávajícím otázka ceny řešit, pokud budete mít za sebou prohlídky více nemovitostí. Samotným porovnáním několika lokalit či technických stavů bytů si dokážete udělat mnohem lepší obrázek o budoucí ceně než při emotivním rozhodování na první prohlídce. Pokud se vám bude byt líbit, ale cena bude vyšší než byste čekali, tak je např. dobré ukázat prodávajícímu ceny obdobných bytů v okolí, jsou li ovšem nižší. Přijít pouze s tím, že chcete slevu nebývá nejlepší řešení. Prodávající cenu stanovoval na základě několika skutečností a jen tak z ní nejspíš nesleví. Pro vyjednávání je tedy dobré mít připraveno několik dobrých, ale pravdivých, argumentů, např. horší lokalita, špatný technický stav vyžadující velké finanční investice apod.

Pokud ovšem byt splňuje všechny vaše představy, tak od koupi neustupujte jen proto, že je cena např. o 50tis. vyšší než byste čekali.

Financování

Spíše přemýšlejte, kde jinde by se dalo ušetřit. Jednou z nejlepších možností je výběr správného financování bytu. Pokud budete disponovat hotovostí, tak to prodávajícímu sdělte a při představě, že dostane vysněné finanční prostředky de facto ihned, možná nějakou korunu sleví.

Budete-li ovšem financovat nemovitost pomocí hypotečního úvěru, tak pečlivě volte banku. Úrokové sazby se mohou hodně lišit. Při dobré volbě můžete během trvání úvěru ušetřit statisíce. Aktuálně můžete získat v ČR hypoteční úvěr na bydlení v rozmezí 2,99 - 3,99% při pětileté fixaci. Rozdíl jednoho procentního bodu u průměrné hypotéky ve výši 1.700.000 Kč vám za 20 let udělá rozdíl 209 tis. Kč. U hypotečního úvěru ve výši 3 mil. Kč činí rozdíl za stejnou dobu bezmála 370 tis. Kč.

Jedním z populárních kroků při výběru správné banky je návštěva některé z renomovaných brokerských společností specializujících se na financování nemovitostí. Hypoteční makléř vám v takové společnosti většinou nastíní aktuální podmínky všech bank a na vás pak bude, kterou si vyberete. Velkou výhodou je nejen větší míra nezávislosti, ale také fakt, že za tuto službu nic nezaplatíte. Stejnou hypotéku si můžete vyřídit jak v bance, tak i u konkrétního specialisty na financování. Pouze s tím rozdílem, že budeme mít větší výběr a možná lepší péči.

Stejně jako u výběru nemovitosti, tak i u volby financování mějte na paměti, že jakákoliv unáhlená rozhodnutí nemusí být nejlepší. Vše si pečlivě promyslete a v žádném případě se nenechte do čehokoliv nutit. Jedna drobná chyba může totiž způsobit velké následky.

Autorka článku působí ve společnosti Realitymorava.cz.