Prodej nemovitosti ne vždy znamená platit daň z příjmů

Čtete také: Budete platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

Příjmy z prodeje rodinného domu či bytu

Dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku při splnění jedné z následujících podmínek:

• prodávající v nich měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem nebo
• prodávající měl v nich bydliště bezprostředně před prodejem kratší dobu než dva roky, ale použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.

TIP: Aktuální daňové formuláře v xls

Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6. Stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní či pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka obnovení jeho užívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. má-li zde rovněž např. manželku, děti, rodiče, či zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.). Nemusí to tedy nutně být místo trvalého bydliště poplatníka.

Zákon o daních z příjmů bohužel nevykládá pojem „bezprostředně“ před prodejem. Obecně platí, že podmínka osvobození bude splněna např. v případě, když fyzická osoba prodávající byt nebo dům  vyklidí, vystěhuje se z něho a prodej bytu zadá realitní kanceláři, přičemž k prodeji dojde až po nějaké době od vystěhování se z bytu. Naopak podmínku „bezprostředně“ nesplní osoba, která se rozhodne byt prodat, vystěhuje se z něho, ale na nějakou dobu před prodejem byt pronajme.

Výše uvedené osvobození se nevztahuje na příjmy:

• z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do dvou let od jeho vyřazení z obchodního majetku

• z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu uskutečněného v době do dvou let od nabytí a z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, uskutečněného v době do dvou let od jeho vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po dvou letech od nabytí nebo po dvou letech od vyřazení z obchodního majetku.

TIP: Vše o dani z příjmu fyzických osob

Částečné osvobození při použití prostředků na bytovou potřebu

Pokud měl poplatník v bytě bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší než dva roky a prostředky získané prodejem zcela nebo zčásti použije na uspokojení bytové potřeby, je příjem z prodeje bytu zcela nebo zčásti (tj. ve výši prostředků použitých na bytovou potřebu) osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. u) ZDP. V takovém případě lze uplatnit pouze poměrnou část výdajů odpovídající zdaňované (neosvobozované) části příjmů z prodeje.

Pětiletá podmínka vlastnictví

V případě, že poplatník v bytě či domě před prodejem nebydlel, může být i tak příjem osvobozen od daně z příjmů. Postupuje se  podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, který stanoví, že příjem z prodeje nemovitostí je osvobozen, přesáhne-li doba mezi jeho nabytím a prodejem dobu pěti let.

Výše uvedené ustanovení se použije i např. při prodeji chaty, garáže, činžovního domu a dalších nemovitostí.

Toto osvobození se nevztahuje na příjmy:

• z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor (včetně prodeje těchto nemovitostí vydaných poplatníkovi v rámci restituce), pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku
• z budoucího prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od nabytí, a z budoucího prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku.

Družstevní byt

Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem z převodu členských práv družstva, z převodu majetkových podílů na transformovaném družstvu nebo z převodu účasti na obchodních společnostech, přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem dobu pěti let.