Pomožte si k hypotéce věcným břemenem

Věcné břemeno může mít několik podob (věcné břemeno průchodu a průjezdu, věcné břemeno dožití, věcné břemeno užívání věci apod.), pro banku je však nejdůležitější, aby věcné břemeno nebylo vázáno na jméno současného majitele nemovitosti, ale přímo na nemovitost. Proč? Vezměte si následující modelovou situaci.

Modelová situace

Pan Červený kupuje od pana Černého rodinný dům. Přístupová komunikace k tomuto domu vede přes pozemek pan Modrého, který neměl s průchodem pana Černého žádný problém, to však již nemusí platit v případě pana Červeného. Pan Černý požádá pana Modrého, aby mu poskytl věcné břemeno průchodu a průjezdu a tím následně argumentuje panovi Červenému – že má věcné břemeno průchodu a průjezdu. Pan Černý tedy může ke své nemovitosti kdykoliv přistoupit přes pozemek pana Modrého, pan Červený však tuto možnost stále nemá, jeho jméno není ve věcném břemenu uvedeno a panovi Červenému tak může být de facto znemožněn přístup ke komunikaci, která se tímto stává neprodejná (koupili byste si nemovitost, do které byste se neměli jak dostat?).

Poté, co banka panovi Červenému zamítla žádost o hypotéku, vydává se pan Červený panem Černým s žádostí o úpravu věcného břemena. Pan Černý následně žádá pana Modrého, aby věcné břemeno průchodu a průjezdu vázal na nemovitost a ne jméno pana Černého. V tomto případě má možnost průchodu a průjezdu přes pozemek pana Modrého kterýkoliv budoucí majitel nemovitosti, tj. nemovitost je stále obchodovatelnou a banka na ni poskytne hypotéku.

Dva příklady z praxe

K lepšímu pochopení toho, jak věcné břemeno funguje, přikládám dva příklady ze své praxe

V prvním případě se jednalo o bývalé manžele, kteří prostřednictvím hypotéky chtěli vypořádat majetkový podíl na nemovitosti nabyté v době trvání manželství. Nemovitost však zčásti ležela na pozemku souseda. Řešením by tedy byla buď úprava v katastrální mapě (rozdělení sousedova pozemku na dva menší pozemky), nebo právě zajištění věcného břemena užívání vztahujícího se na nemovitost, kdy majitel pozemku (soused) umožnil to, aby na jeho pozemku mohla stát nemovitost mých klientů. Banka v tomto případě vzala do zástavy rodinný dům, přilehlé pozemky, samotný soused pak nebyl ničím poškozen (případné nesplácení hypotéky a zabavení nemovitosti by se souseda nijak nedotklo, věcné břemeno užívání bytu by následně získal nový majitel nemovitosti.

Ve druhém příkladě se jednalo o koupi rodinného domu, ke kterému byl veden přístup přes pozemek souseda. I v tomto případě bylo řešením buď odkoupení tohoto (sousedova) pozemku, nebo zajištění věcného břemena (konkrétně věcného břemena průchodu a průjezdu), vztahujícímu se k samotné nemovitosti a ne jménu jejího majitele. Banka v tomto případě vzala do zástavy rodinný dům, k němu patřící pozemky s tím, že v případě nesplácení hypotéky a následného prodeje nemovitosti by zůstalo věcné břemeno průchodu a průjezdu zachováno.

Domluva řeší (téměř) vše

Pokud jste si tedy vyhlédli nemovitost, jejíž výpis z katastru nemovitostí má „pihu“ v podobě přístupu přes cizí pozemek či zabírání jiného pozemku, nevěste hlavu. Stačí, když se rozumě domluvíte s majitelem daného pozemku a požádáte jej o (úplatné či bezúplatné) zřízení věcného břemena vztahujícího se k nemovitosti. Následně by žádná banka neměla mít problém s tím, poskytnout vám hypotéku. Výše jsem uvedl, že vám majitel pozemku věcné břemeno může poskytnout bezúplatně (zdarma) či za úplatu (peníze). Toto si vyjasněte co možná nejdříve, ať se nedostanete do situace, kdy zaplatíte rezervační jistinu realitní kanceláři, požádáte o hypotéku, zaplatíte odhad ceny nemovitosti a následně zjistíte, že po vás chce majitel tohoto pozemku za zřízení věcného břemena úplatu ve výši několika desítek či dokonce stovek tisíc korun, tj. částku, která pro vás může být neakceptovatelná.