Posouzení daně při převodu nemovitosti bude provádět finanční úřad

Při prodeji nemovitosti je plátcem daně prodávající, základ daně je vypočítán ze sjednané ceny a tato cena již nemusí být korigována znaleckým posudkem o ceně zjištěné, který byl dříve nutnou podmínkou a také nutným výdajem při převodu nemovitostí a veřejností kritizován jako neúměrná administrativní a i nákladová zátěž.

Zásadní změna

„Od ledna se situace zcela změnila a posouzení daně při převodu nemovitosti bude nyní provádět sám finanční úřad. Ten bude vycházet z ceny sjednané, tedy z ceny, na které se dohodli prodávající a kupující, a která se bude porovnávat tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Tato srovnávací daňová hodnota představuje 75 % směrné hodnoty nebo ceny zjištěné, přičemž poplatník daně si sám může zvolit, zda se k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrná hodnota nebo cena zjištěná na základě znaleckého posudku“, vysvětluje Ing. Petr Ort, Ph.D., výkonný ředitel české pobočky celosvětového znaleckého ústavu American Appraisal a člen Komory soudních znalců České republiky.

Zpracování posudku je dobrovolné

Povinnost předkládat znalecký posudek pro poplatníka daně skončila až na výjimečné případy, kdy jsou převáděné nemovitosti součástí obchodního majetku. Nicméně pro poplatníka zůstala možnost nechat si tento posudek zpracovat a předložit. Tento postup poplatníka sice zdánlivě obtěžuje, a do jisté míry i zatěžuje redukovanými náklady, přesto má své nesporné výhody.

„Nabývací hodnota (základ daně) může být snížena o výdaje prokazatelně vynaložené na znalecký posudek (tzv. znalečné), pokud je posudek vyžádán jako příloha daňového přiznání. Pro poplatníka daně je znalecký posudek tedy nejen „zadarmo“, protože znalečné je nákladová položka, ale jeho vypracování mu může přinést i významné výhody. Například posudek pro účely daně z nabytí nemovitosti může výrazně snížit cenu nemovitosti, ušetřit náklady a v neposlední řadě i vyhnout se množství problémů“, doplňuje Ing. Petr Ort, Ph.D.

Znalecký posudek objektivizuje směrnou hodnotu

Směrná hodnota vychází z průměrných cen nemovitostí v daném místě a čase. Pokud existuje nějaká konkrétní nemovitost, která se od průměru liší, je otázkou zda tuto odchylku může metodika výpočtu směrné hodnoty správně zachytit. Základ daně indikovaný pomocí znaleckého posudku může být proto někdy i výrazně nižší než základ daně indikovaný směrnou hodnotou.

Příkladem může být starší, neudržovaný nebo zdevastovaný rodinný dům v atraktivním místě na Praze 6. Směrná (průměrná) cena rodinných domů v této oblasti je logicky a správně velmi vysoká, přesto se i zde mohou najít opuštěné a zdevastované objekty, u nichž by poplatník daně nemusel zaplatit daň v objektivně správné výši, pokud by se vycházelo jen z průměrné ceny.

Znalecký posudek indikuje technický stav, popř. i morální a funkční opotřebení

Kupující nemovitosti nemusí být nutně stavebně – technickým odborníkem, stejně tak jako zájemce o hodinky nemusí být nutně hodinářem nebo kupující ojetého auta automechanikem. Nemovitost se od hodinek nebo ojetého auta ale podstatně liší v tom, že jí jednak nekupujeme každý den, jednak se u většiny lidí jedná o největší investici v životě, na kterou si také obvykle ještě půjčují prostředky na hypoteční úvěr. Vypracování znaleckého posudku je přitom nejjednodušším způsobem jak poměrně levně a přitom spolehlivě a objektivně zjistit jaký je skutečný technický stav kupované nemovitosti. Soudní znalec je totiž za svojí práci nejen občanskoprávně, ale i trestně zodpovědný a také je osobou nezávislou.

Na rozdíl od různých tzv. „technických poradců“, kteří za svojí práci nejen nejsou zodpovědní, nijak neručí, neprokazují svojí odbornost, ale ve většině případů jsou dealery stavebních firem a „zadarmo“ poradí klientovi, že si má objednat u jisté firmy celkovou rekonstrukci právě zakoupeného domu (obvykle k tomu ještě přihodí výhodné pojištění a hypoteční úvěr).

Posudek jako důkazní prostředek

V životě, bohužel, nastávají různé situace jako je rozvod, vypořádání dědických podílů, vklad do obchodní společnosti, spor o určení vlastnictví, spor o výši nájemného, spor o vadu věci, a řada dalších občanskoprávních a dokonce i trestních (podvod) případů, kdy se znalecký posudek stává významným a někdy i klíčovým důkazním prostředkem. Objednávka znaleckého posudku pro účely daně z nabytí nemovitosti je možností jak tento posudek získat v potřebné kvalitě a dokonce s jistou daňovou úlevou. Z praxe známe řadu případů, kdy právě znalecký posudek se stal pro kupujícího argumentem, který mu umožnil i dost podstatně snížit kupní cenu.

Kdo může znalecký posudek zhotovit?

Ke kvalitě znaleckých posudků přispívá i to, že znalecký posudek může zhotovit pouze znalec, jmenovaný dle zákona č. 36/67 Sb. O znalcích a tlumočnících. Seznam znalců je k nahlédnutí na každém soudu, popř. na portálu www.justice.cz, u členů Komory soudních znalců i na www.kszcr.cz. Věcně i metodicky nejkomplikovanější posudky obvykle neprovádějí znalci – fyzické osoby, ale znalecké ústavy, které jsou k těmto znaleckým úkolům nejlépe vybaveny a kvalifikovány, a to často i pro více potřebných oborů či odvětví (na jedné adrese zájemce získá jak posudek o ceně nemovitosti, tak i o jejím technickém stavu a popř. i ocenění pro hypoteční úvěr).