Hypotéku s desetiletou fixací. Ano či ne?

Rekordně nízké úrokové sazby hypoték spolu s očekáváním budoucího růstu posilují poptávku po hypotékách s možností zafixování úrokové sazby na co nejdelší dobu. Banky jdou tomuto trendu samozřejmě naproti a nabídka dlouhých fixací se v posledních měsících výrazně rozrostla. Konkrétně 10letou fixaci nyní nabízí 10 bank z celkových 14. Pokud byste si jistotu stálých splátek chtěli prodloužit o dalších 5 let, výběr se zúží na polovinu. Hypotéku s 15letou fixací nabízí 5 bank, Individuálně pak některé banky umějí zafixovat úrokovou sazbu na celou dobu splatnosti hypotéky.

Kolik stojí desetileté fixace?

Nejnižší nabídka u 10 letých fixací začíná na 2,49 % p.a., platí však pro hypotéky do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). Pokud klient nemá dostatek vlastních prostředků nebo další nemovitost na dozajištění úvěru začínají nabídky bank na 2,59 % p.a. Navzdory poklesu nabídkových sazeb dlouhých fixací, ke kterému došlo v posledních měsících, stále jsou desetiletky v porovnání s pětiletkami o zhruba o procento dražší. V případě 2milionové hypotéky s 20letou splatností to znamená zhruba 1000korunový rozdíl (měsíční splátka 10 118 Kč při sazbě 2 % p.a. vs. 11 092 Kč při sazbě 3 % p.a.).

Výhody a nevýhody dlouhých fixací

Důvodem proč si klienti dlouhé fixace sjednávají je stabilní výše úrokové sazby a tím i měsíční splátky úvěru po celou dobu fixace úrokové sazby ať se na trhu děje cokoliv. Za tuto jistotu, která mu umožňuje lépe plánovat rodinné finance, si v tuto chvíli připlatí, ale pokud sazby v budoucnosti porostou, má jistotu, že jemu se splátka nezvýší a v dlouhodobém horizontu může i profitovat.

Naopak nevýhodou je nemožnost cokoliv zásadnějšího na úvěru měnit po dobu trvání fixace. I když většina bank již nabízí službu bezplatných mimořádných splátek 20 % nebo 25 % dlužné částky, v případě, kdy se klient potřebuje úvěru z jakéhokoliv důvodu zbavit, tato služba mu pomůže pouze snížit nákladovost celé transakce. Předčasné splacení úvěru v průběhu trvání fixace totiž banky zpoplatňují, přičemž výše poplatku je zpravidla stanovena procentem ze zbývající výše úvěru a může dosahovat desítek tisíc korun. Přehled poplatků za předčasné splacení naleznete v článku: „Kolik si banky účtují za předčasné splacení hypotéky“.

90 % tvoří hypotéky s fixací na 3 a více let

Možná i z důvodu omezené flexibility hypoték s dlouhou fixací přes 70 % uzavřených hypotečních úvěrů je nyní sjednáváno s 5letou fixací. Druhou nejčastější jsou tříleté fixace. Jednoleté fixace a hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou představují pouze zlomek z celkového počtu sjednaných hypoték. Na rozdíl od předchozích let se sice rozrostla nabídka hypotečních úvěrů s delší než pětiletou fixací, ale i tak jejich zastoupení v celkovém počtu sjednaných hypoték se podle našeho expertního odhadu pohybuje okolo 10 procent.

Jaký zvolit typ sazby?

Přemýšlíte, jakou zvolit dobu fixace hypotéky nebo dáte přednost plovoucí úrokové sazbě? Zda si ve smlouvě domluvíte stálou výši splátky na 3, 5, 10 nebo dokonce 15 let? Rozhodování mezi fixní a plovoucí sazbou je relativně snadné. Pokud nyní očekáváme růst sazeb, je vhodné zvolit fixní sazbu a úročení úvěru si tím na nějaký čas zamknout. Pokud se očekává pokles sazeb, je naopak vhodnější využít variabilní sazby a profitovat z postupného snižování splátek.

Pokud se však rozhodujete mezi 5letou a 10letou fixací, rozhodování je složitější a zásadnější roli zde hrají plány do budoucna (plánovaný prodej bytu a koupě domu atp.). Ale i ty se mohou někdy změnit a úvěr budete potřebovat překonfigurovat nebo úplně splatit. Nečekaně můžete získat větší sumu peněz, kterou budete chtít větší část dluhu „umáznout“, ale stejně tak může přijít krach manželství a potřeba nemovitost prodat a majetkově se vypořádat.

Dlouhé fixace jsou pro banky jedním z nejlepších nástrojů, jak si klienta tzv. zaháčkovat, následně mu nabídnout další produkty z nabídky a díky čemuž se jim podaří co nejrychleji umořit počáteční náklady související se získáním klienta. Proto není divu, že dlouhé fixace banky v posledních měsících výrazně zlevnily a snaží se je aktivněji prodávat. Z našeho pohledu jsou však 10leté a delší fixace vhodné pro konzervativní klienty s vyřešeným bydlením a stabilním zázemím. A vzhledem k vysokým poplatkům za předčasné splacení hypotéky a obecně omeznému manévrovacímu prostoru doporučujeme ve většině případů úvěr fixovat maximálně na 5 nebo 7 let.

Na trhu nám něco chybí

Z našeho pohledu hypotečního specialisty nám na trhu stále chybí produkt, který by dokázal kombinovat více typů fixací případně kombinaci fixované a plovoucí úrokové sazby. Klient potom může těžit výhody obou variant, má do jisté míry garantovanou výši splátky a v případě nenadálých událostí může část úvěru splatit. A i z pohledu banky takové řešení má svou atraktivitu. Jednak podobný produkt standardně na trhu žádná banka nenabízí. A za druhé klient bude mít pocit flexibility poskytnutého řešení a skrze část úvěru s dlouhou fixací si jej banka udrží.