Ceny bytů – situace 5 let od pádu na cenové dno

Průměrná úroková sazba, za kterou banky nabízejí hypotéky, od letošního června přešlapuje na hodnotách těsně nad dvěma procenty. Hodnota titulního indexu GOFI70, který mapuje průměrnou nabídkovou sazbu hypoték do 70 % LTV, v září dosahovala 2,16 % a na podobné úrovni se pohybuje i index cen skutečně sjednaných hypoték – FINCENTRUM HYPOINDEX (8/2015: 2,11 %).

Co se týče podmínek úvěrového financování bydlení, nikdy v minulosti jsme na tom nebyli lépe. Hypotéky jsou levné a banky jsou poskytování hypoték otevřené, takže klienti s pravidelným příjmem mají vysokou pravděpodobnost získání financování. To samé však nelze říci o cenách nemovitostí a jejich dostupnosti.

Průměrná cena bytů se od svého dna odrazila v letních měsících roku 2010 a od té doby s menšími přestávkami vytrvale roste. Zpočátku byl růst tažen především Prahou a Brnem, nyní se však přidávají ostatní města a kraje. Průměrná cena od září 2010 vzrostla z 1,71 mil. Kč o 300 000 Kč na 2 miliony korun. Donedávna tento negativní efekt nadmíru úspěšně kompenzovaly zlevňující hypotéky, díky kterým podíl výdajů na splátku hypotéky klesl až na 32 % celkového čistého příjmu domácnosti. Nyní však začíná mít růst cen navrch a hodnota indexu dostupnosti bydlení mírně roste a aktuálně dosahuje 32,7 %. Pokud letos nezrychlí růst příjmů domácností, který by mohl index dostupnosti vylepšit, bude se dostupnost bydlení s růstem cen bytů zhoršovat. Hypotéky už pro další pokles cen moc prostoru nemají.

Zaostřeno na regiony: v dostupnosti vede Ústecký kraj

Neméně pozoruhodným vývojem prošla míra dostupnosti bydlení také na regionální úrovni. Zatímco v Praze ceny dosedly na své dno v zmíněném roce 2010, v Libereckém kraji nebo Moravskoslezském kraji k tomu dospěly teprve loni. Obecně však lze říci, že v porovnání se situací před 5 lety je nyní ve všech krajích České republiky dostupnost bydlení lepší. Co do velikosti rozdílu největší posun v rámci aktuálního měření vykazuje Středočeský kraj (pokles indexu o 11,3 %) následovaný Plzeňským a Zlínským krajem. Na druhou stranu nejmenší zlepšení dostupnosti bydlení evidujeme v Praze, Jihomoravském kraji (zde indexy výrazně ovlivňuje Brno), kde již ceny prakticky opět dosahují předkrizových hodnot a nejlepší dostupnost bydlení vykazovaly na přelomu roku 2012 a 2013.

Dlouhodobým vítězem mezi regiony s nejlepší dostupností bydlení je Ústecký kraj, kde se průměrná cena bytu již několik let pohybuje okolo 600 000 Kč a zatížení domácností hypoteční splátkou zde nyní vychází na 11,3 % čistého příjmu domácnosti. Index dostupnosti bydlení je však pouze jedním z parametrů, podle kterého lze hodnotit podmínky k životu v daném regionu. Krom toho je třeba přihlédnout také k dosažitelnosti zaměstnání, kvalitě infrastruktury a životního prostředí.

Růst cen protahuje návratnost realitní investice

Alternativou pro poměřování dosažitelnosti bydlení je index návratnosti bydlení, který není ovlivněn cenou hypoték a poměřuje čistě jen průměrnou nabídkovou cenu nemovitosti v dané lokalitě s průměrem čistých příjmů domácností. Anebo jinak, kolik čistých ročních příjmů domácnosti je třeba na pořízení modelového bytu. Na celorepublikové úrovni bez zohlednění velikosti a dispozice bytu je to podle aktuálních dat 5,3násobku ročního příjmu. Přitom ještě loni v dubnu se hodnota indexu pohybovala pod 5 roky a od rekordního minima z června 2010 se již index vzdálil díky růstu cen nemovitostí a stagnaci příjmů o bezmála tři čtvrtiny roku.

Žebříček regionů podle návratnosti bydlení je obdobný jako v případě indexu dostupnosti bydlení. Nejdelší návratnost vykazuje Praha, kde na pořízení bytu o aktuální průměrné ceně 4,69 mil. Kč musí člověk vynaložit téměř 11násobek čistých ročních příjmů domácnosti. Naopak v Ústeckém kraji to není ani dvojnásobek čistého ročního příjmu tamních domácností.