Ceny bytů se blíží k rekordním maximům

Navzdory poklesu úrokových sazeb na rekordní minimum (2,14 %) došlo v říjnu k mírnému meziměsíčnímu zhoršení finanční dosažitelnosti vlastnického bydlení. Titulní index dostupnosti bydlení (IDB 70), který měří, jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v uplynulém měsíci vzrostl z 32,7 na 32,9 %. Zkráceně: průměrná česká domácnost v současnosti vynakládá na splátku hypotéky zhruba 1/3 svých čistých příjmů.

Příčinou nárůstu indexu a tím i statistického zhoršování dostupnosti bydlení je zdražování na realitním trhu. Průměrná cena bytů (bez rozdílu velikosti bytu a lokalitě) vzrostla z 2,02 na 2,05 mil. Kč a oproti loňskému roku si letos kupující obrazně připlatí zhruba 105 000 Kč. Loni v říjnu se cenový průměr pohyboval na 1,90 mil. Kč.

Průměrná cena 2,05 mil. Kč a míra dostupnosti bydlení na 33 % jsou statistickým průměrem za Českou republiku, který výrazně vychyluje hlavní město Praha, kde míra zatížení domácností hypoteční splátkou dosahuje téměř 2/3 průměrného čistého příjmu, jak ilustruje výše uvedený graf. Ostatní regiony kromě Jihomoravského (zde cenový průměr zvyšuje Brno) jsou pod celorepublikovým průměrem a index dostupnosti bydlení se zde většinou pohybuje kolem 25 %.

Obrat u bytů 1+1?

Úroveň dosažitelnosti vlastního bydlení monitorujeme také prostřednictvím indexu návratnosti bydlení, který poměřuje průměrnou nabídkovou cenu nemovitosti v dané lokalitě s průměrem čistých příjmů domácností. Anebo opačně: kolik čistých ročních příjmů domácnosti je třeba na pořízení bytu v dané lokalitě. Na historické minimum klesla hodnota v červnu 2010 (4,65) a od té doby s menší přestávkou neustále roste a jeho hodnota aktuálně činí 5,35.

Výše uvedená hodnota je celorepublikovým průměrem, kde jsou obsažena data za celou ČR a všechny typy bytů. Při bližším pohledu a zaměření na dispozice bytů je patrné, že index návratnosti bydlení se u každé kategorie vyvíjí trochu jinak. Zatímco větší byty 4+1 dosáhly obratu zhruba na přelomu roku 2010 a 2011 a od té doby u nich dochází vlivem zvyšování cen a stagnace příjmů domácností k postupnému prodlužování doby návratnosti, menší byty 2+1 a 1+1 se dostaly do bodu obratu teprve nedávno.

Ceny malých bytů klesaly déle

Konkrétně byty 2+1 dosáhly své nejlepší úrovně z pohledu indexu návratnosti bydlení v červenci loňského roku a u nejmenších bytů 1+1 trval pokles až do letošního léta. Nyní sice vidíme mírný nárůst cen a tím pádem i prodlužování doby návratnosti investice, nicméně pokud bychom do kalkulace započítali efekt meziročního zlevnění hypoték, vycházelo by pořízení modelového bytu 1+1 stále ještě lépe, než před rokem. Tehdy byly úrokové sazby hypoték o 3 desetiny procentního bodu vyšší.

V pozitivním slova smyslu „extrémem“ jsou malé byty 1+1 v Ústeckém kraji, kde průměrné ústecké domácnosti stačí na pořízení takového bytu necelé 2 roční příjmy. Nemluvě o srovnání, pokud by se pro koupi tohoto bytu rozhodla domácnost s „pražskými“ příjmy. Cena bytů 1+1 zde prošla v uplynulých 6 letech podobně jako v jiných regionech výraznou korekcí a letošní průměr činí 360 000 Kč, což je o 500 000 méně, než kolik je aktuální celorepublikový průměr.

Podtrženo sečteno, míra dostupnosti v České republice se i nadále pohybuje v pásmu příznivých podmínek pro pořízení vlastního bydlení a navzdory relativně svižnému růstu cen nemovitostí neočekáváme, že by mělo dojít k zásadní změně.