Ceny bytů dál letí nahoru. Nejvíce na Vysočině a v Karlovarském kraji

Česká ekonomika šlape jako dobře promazaný stroj a nízká nezaměstnanost, zlepšující se nálada českých domácností v kombinaci s extrémně levnými hypotékami generují obří poptávkovou vlnu po nemovitostech. Hypoteční banky a stavební spořitelny během prvního čtvrtletí rozpůjčovaly na účely bydlení 55,4 mld. Kč, což je o 16 %více než loňském roce. Touha lidí pořídit si vlastní bydlení nebo nemovitost k dalšímu pronájmu a tenčící se nabídka nemovitostí však s sebou logicky přinášejí nárůst cen nemovitostí.

Podle statistik realitního portálu RealityČechy.cz vzrostla průměrná nabídková cena bytů během loňského roku o 7 % a v růstu ceny bytů pokračují i v letošním roce, jak ilustruje následující tabulka. Oproti loňskému celoročnímu průměru nyní rostou ceny o 5,2 %, přičemž největší dynamiku růstu nyní vykazuje Vysočina a Karlovarský kraj, kde nabídkové ceny rostou o 13,5 resp. 16,8 %. Znatelné zpomalení tempa růstu cen vidíme v Praze, kde ceny loni a předloni rostly o více než 10 %. Nyní jsou v porovnání s loňským celoročním průměrem o necelých 6 procent výše. Jediným krajem, kde ceny zatím mírně klesají, je kraj Královehradecký.

Kvalitní nemovitosti v dobré lokalitě se pomalu stávají nedostatkovým zbožím. Poptávka v takovém případě převyšuje nabídku a o cenách se již téměř nesmlouvá. Nabídkové ceny, které v minulých letech převyšovaly ceny transakční, se začínají vyrovnávat, což je jeden z příznaků realitní horečky.

Důsledkem prokazatelně vyšších cen se pořízení vlastní nemovitosti stává čím dál nákladnější. V jednoduchém modulu indexu návratnosti bydlení, který poměřuje kolikanásobek čistých ročních příjmů musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu o průměrné ceně, se nákladovost zvýšila o zhruba 3 měsíční příjmy. Celorepublikový index nyní dosahuje hodnoty 5,46násobku ročního příjmu. Loni v dubnu to bylo 5,28 a před 6 lety - v době kdy se ceny bytů začaly ve velkých městech odrážet ode dna –to bylo téměř o celý 1 roční příjem méně – 4,65.

Samozřejmě mezi regiony ČR panují nebetyčné rozdíly. V Praze, navzdory vyšším průměrným příjmům, index návratnosti bydlení aktuálně dosahuje 10,84násobku. O necelých 100 km dál - v Ústeckém kraji je to 1,82násobek, a to je Ústecký kraj jedním ze tří regionů s aktuálně nejrychlejším růstem cen bytů. Přesto zde průměrná cena dosahuje pro obyvatele Prahy těžko představitelných 0,64 milionu korun.

Sazby hypoték jako nárazník proti rostoucím cenám bytů

Málokdo však v tuto chvíli dokáže profinancovat koupi nemovitosti pouze z vlastních úspor. Druhým indexem, který nám pomáhá mapovat dosažitelnost bydlení, tentokrát však s využitím hypotečního financování, je index dostupnosti bydlení (house affordability index). Tento index vyjadřuje, jak velký díl čistého příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru.

A z posledních dat vyplývá, že levnější hypotéky již nedokážou nárůst cen eliminovat. V minulém měsíci došlo k mírnému zhoršení finanční dostupnosti bydlení, neboť míra zatížení rozpočtu českých domácností hypoteční splátkou vzrostla z 32,9 % na 33,2 %. Z regionálního pohledu je to podobné jako v případě indexu návratnosti bydlení. Statisticky největší zatížení hypoteční splátkou vykazují pražské domácnosti, naopak nejmenší díl – 11,1 % splácí domácnosti v Ústeckém kraji. Jaké jsou mezi jednotlivými kraji rozdíly, zjistíte z následujícího grafu. Oranžově je zvýrazněný celorepublikový průměr, jehož historický vývoj ilustruje graf s oranžovou křivkou.

Závěrem co říci? Ceny nemovitostí již zdaleka nejsou tak příznivé jako před 5 lety. Nabídka bytů se ztenčuje a je třeba pořádně vybírat. Pořízení nemovitosti je nákladnější, ale pokud využijete hypotéku, dokážete dosavadní růst cen do jisté míry eliminovat. Jen je třeba počítat s tím, že sazby nebudou takto nízko po celou dobu splácení a připravit se na možný nárůst sazeb po skončení doby fixace.