Daň z nabytí nemovitých věcí z ceny bez DPH

Nejvyšší správní soud rozhodl, konkrétně v rozsudku 4 Afs 88/2017-35, že pokud platí daň z nabytí nemovitých věcí prodávající a daň se stanoví z ceny sjednané, použije se pro výpočet cena bez DPH. Rozsudek se vztahuje na období, kdy byla zákonem stanovená možnost volby v kupní smlouvě, zda poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je prodávající či kupující. Aplikace postupu při stanovení daně dle tohoto rozsudku se uplatní na prodeje nemovitostí, které proběhly v období od 1.1.2014 do 31.10.2016. Finanční správa i na svých webových stránkách potvrdila, že rozsudek Nejvyššího správního soudu bude akceptovat. Pro poplatníky se tak otvírá možnost podat dodatečná daňová přiznání a dostat od finančního úřadu část zaplacené daně zpět.

Praxe před rozsudkem

Od roku 2014 je v praxi při stanovení daně z nabytí nemovitých věcí používán postup, že pokud je základem daně z nabytí nemovitých věcí cena sjednaná, rozumí se tím cena sjednaná (kupní cena) včetně daně z přidané hodnoty. Tento postup se opírá o oficiální výklad finanční správy, který vychází ze znění důvodové zprávy k zákonnému opatření upravujícímu daň z nabytí nemovitých věcí od roku 2014.

Nejsem podnikatel a plátce DPH, vztahuje se na mě možnost dostat zaplacenou daň zpět?

Jak už je zmíněno výše, rozsudek lze v praxi aplikovat pouze v některých případech. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí musí být prodávající a cena sjednaná, ze které se stanoví daň musí obsahovat DPH. To znamená, že rozsudek se týká jen poplatníků, kteří jsou podnikateli a zároveň plátci DPH a prodali nemovitost v období od 1 ledna 2014 do 31. října 2016.

V případech, kdy např. občan nepodnikatel a neplátce DPH prodá byt, nikdy nebude součástí kupní ceny DPH a pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí se nic nemění. Nic se nemění ani u případů, kdy sice prodávající je podnikatel a plátce DPH, ale v kupní smlouvě se smluvní strany dohodly, že poplatníkem daně z nabytí bude prodávající.

Uvidíme, jak se bude vyvíjet další reakce finanční správy na tento rozsudek. Třeba bude možné rozsudek použít i na případy, kdy je poplatníkem nabyvatel…

Dodatečná daňová přiznání

Postup, který vyplývá z výše uvedeného rozsudku, bude finanční správa aplikovat na případy, kdy nebylo dosud ukončeno daňové řízení, tj. nebyla správcem daně dosud vyměřena daň, případně probíhá odvolací řízení. V těchto případech správce daně automaticky přepočítá daň. Pokud byla již daň správcem daně vyměřena, podá poplatník dodatečné daňové přiznání a požádá finanční úřad o vrácení přeplatku na dani. Dodatečné daňové přiznání je možné podat nejpozději tři roky ode dne, v němž uplynula lhůta pro podání daňového přiznání.

Praktický příklad

Pan Petr vlastní několik bytů a ty v rámci jeho podnikatelské činnosti pronajímá. Je plátcem daně z přidané hodnoty. Na začátku roku 2016 jeden byt prodal. Informace týkající prodeje bytu a potřebné pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí jsou následující:

Pan Petr si nechal od znalce udělat posudek na prodávaný byt. Ten pak použije i pro stanovení srovnávací daňové hodnoty prodávané nemovitosti.

Sjednaná cena je vyšší než srovnávací daňová hodnota, daň se tedy stanoví z ceny sjednané celkem. Daň již byla panu Petrovi vyměřena finančním úřadem ve výši 484.000 Kč. Pan Petr tedy podá dodatečné daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, kde uvede, že cena sjednaná je částka bez DPH. Cena sjednaná stále zůstává vyšší než srovnávací daňová hodnota a daň bude tedy stanovena z ceny sjednané bez DPH.

Daň z nabytí nemovitých věcí se v tomto případě snížila o 84.000 Kč. Pan Petr si zároveň s podáním dodatečného daňového přiznání podá žádost o vrácení přeplatku na dani ke výši 84.000 Kč a částka mu bude finančním úřadem vrácena.

Čtěte také:

• Nemovitosti a daňová přiznání
• Jak se platí daň z nemovitosti?