Jak prodat nemovitost s hypotékou

V předchozím článku jsme psali o tom, co dělat s nechtěnou hypotékou a jak se zachovat, pokud nehodláme úvěr čerpat. Tentokrát se ale zaměříme na situaci, kdy je dům či byt dávno či krátce zaplacený bankou a my jí následně splácíme hypoteční úvěr. Důvodem k tomuto činu pak může být projevení skrytých vad domu anebo např. nalezení levnějšího či jinak atraktivnějšího bydlení.

Nejdříve všechno doplaťte

Hned první z možností je samozřejmě předčasné splacení hypotéky. Následně již nebudete zatíženi úvěrem a dům či byt budete moci ihned nabídnout k prodeji. Samozřejmě tak zanikne i vaše zástavní právo k nemovitosti. Toto řešení se nabízí pravděpodobně jako nejšťastnější a nejrychlejší volba. Faktem ale je, že ne každý má na to, aby ,,z fleku“ doplatil někdy i miliony korun. Pokud si navíc na předčasné splacení nevyberete vhodnou chvíli, můžete se dočkat pořádně vysokých sankcí.

Pro hypotéky, které byly uzavřeny po 1. 12. 2016 a mají fixaci na déle než 2 roky, pak platí trošku výhodnější pravidla. Zde jsou sankce přeměněny v administrativní poplatek nebo na vynaložené náklady, které mohou činit maximálně 1 % z předčasně splacené sumy úvěru, nejvýše však 50 000 Kč. Zcela zdarma lze vše doplatit pouze v těžkých životních situacích (dlouhodobá nemoc, úraz, smrt apod.), které posoudí banka.

Pokud ale s doplacením a prodejem nemovitosti tolik nespěcháte, můžete využít bezplatnou mimořádnou splátku, která je povolena jednou ročně a může činit až 25 % z celkové výše vypůjčené sumy. Tato možnost byla dříve používána v některých bankách jako výhoda, dnes ji však všude musejí automaticky akceptovat a povolit. To samé pak platí i u americké hypotéky. Ať už ale chcete splatit vše nebo jen část, vždy o tom ale společnost předem a nejlépe písemně informujte.

Prodejte dům i s hypotékou

V dnešní době se jedná o poměrně časté řešení. Důležité ale je, aby došlo k vzájemné domluvě nejen u prodejce a kupujícího, ale i ze strany banky. To může být v některých případech problém a zvláště pak tehdy, pokud kupující nebude bance připadat jako klient s dostatečnou bonitou. Pokud váš plán projde, máte vyhráno. Z kupní ceny nemovitosti bude odečtena aktuálního výše úvěru a rozdíl vám bude doplacen. Podmínky, úrok, výše splátek i délka fixace pak pro kupujícího zůstane stejná, jako byla pro vás.

• Kolik stojí hypotéka?

Nepozměněné parametry mohou být výhoda i nevýhoda. Jestliže máte na hypotéce nastaven nižší úrok oproti těm, které se aktuálně nabízejí na trhu, budete i s trochou štěstí úspěšní. Pokud je ale vyšší, váš úvěr bude chtít pravděpodobně málokdo.

Nový hypoteční úvěr pro kupce

I toto může výrazně ovlivnit úspěšnost prodeje nemovitosti s hypotékou. Banka s vaším návrhem nemusí souhlas jen kvůli nedostatečné bonitě kupujícího, ale i např. kvůli tomu, že aktuální výše úvěru neodpovídá kompletní kupní ceně nemovitosti. V takových situacích je možné, že kupujícímu bude nabídnuta úplně nová hypotéka s novou výší úvěru a zároveň i s novým úrokem. V podstatě se dá říct, že se bude jednat o refinancování.

I tento postup může být pro kupujícího výhodný, a to především tehdy, pokud mu původně nastavené parametry moc nevyhovovaly. Touto cestou pak lze získat mnohem výhodnější podmínky a nižší úrok. Pokud ale na trhu vládne horší situace než při zakládání původní smlouvy, nový či změněný úvěr se nevyplatí. Refinancovat ale samozřejmě můžete i u jiné banky, která vám může nabídnout výhodnější podmínky.