Převádíme majetek na potomky

Manželé Davidovi mají dům na malé vesnici ve středních Čechách. Oba jsou čiperní a plní života, a snad právě proto si řekli, že o svém majetku rozhodnou, dokud jsou při síle. V domě jsou dva byty. V jednom z nich bydlí Davidovi, druhý byt obývá jejich syn Jeroným s manželkou a dětmi. Davidovi mají ještě dceru Martu, ta ale žije v pražském podnájmu. Davidovi chtěli dům přepsat na Jeronýma i Martu. Jenže zjistili, že spolu bydlet nechtějí. Všichni se tedy v klidu poradili a rozhodli takto: dům se přepíše na Jeronýma, ten vyplatí Martu a Davidovi si v domě ještě užijí klidného stáří.

Darovací smlouva a věcné břemeno

Jak to udělat, aby bylo vše správně? Jde o majetek a nemalé peníze, raději se svěřte advokátovi. Brněnská advokátka Jana Helová říká, že v případě, když rodiče chtějí svému synovi nemovitost darovat, je ideální sepsat darovací smlouvu. Ta má totiž nesporné výhody. Neplatí se u ní daň z nabytí nemovitých věcí, protože darování nemovitosti není předmětem této daně. Navíc darovací daň je totiž od ledna 2014 zrušena a nahrazena daní z příjmů. Ale ani tuto daň nebude muset syn Jeroným platit. Darování mezi rodiči a dětmi je od placení daně z příjmu osvobozeno.

Jak ošetřit bydlení rodičů v domě, i když jejich už nebude? Zde brněnská advokátka doporučuje zřídit věcné břemeno. Ve vztahu k rodinnému domu to bude věcné břemeno bydlení a ve vztahu k okolním pozemkům, například zahradě, na které by chtěli rodiče pracovat i odpočívat, by se jednalo o věcné břemeno užívání. A tady by se nemělo zapomenout, jestli se za užívání břemena bude platit (nebo bude užívání bezúplatné), zdali bude užívání výlučné, nebo společné s vlastníkem nemovitosti a samozřejmě jestli se rodiče budou nějak podílet na úhradě nákladů spojených s užíváním domu tedy na spotřebované elektřině, plynu a podobně.

Věcné břemeno je samozřejmě také nutné zapsat do katastru nemovitostí.

Kde a co si půjčit?

Krom toho má Jeroným nyní sestře Martě vyplatit polovinu domu. Ovšem peníze nemá, musí si půjčit. Odhad domu činí tři miliony Kč, musí jí tedy vyplatit polovinu - 1,5 milionu Kč. Kde a jak si ale půjčit, co zvolit, půjčku, nebo hypotéku?

Podle finančních odborníků je zde schůdné řešení a tím je hypotéka, případně úvěr ze stavebního spoření. Půjčky banky poskytují se splatností nejvíce deset let a s úrokovými sazbami od 4,9 % ročně a výše. Při této úrokové sazbě a desetileté splatnosti by ale měsíční splátka půjčky činila necelých 16 000 Kč.

V případě hypotéky nebo zajištěného úvěru od stavební spořitelny bude mít Jeroným s úrokovou sazbou pod 2,5 % ročně. Při splatnosti 30 let vyjde měsíční splátka na necelých 6 000 Kč. Pokud by si Jeroným rozdíl ve splátkách, tedy 10 000 Kč dával na spořicí účet s úročením 1 % ročně., po deseti letech hypotéku doplatí a ještě mu zbude přes 120 000 Kč.

V případě hypotéky je navíc možnost každý rok snížit základ daně o zaplacené úroky. A díky novému úvěrovému zákonu může dlužník po 2 letech od sepsání úvěrové smlouvy splatit hypotéku v případě prodeje nemovitosti jen se sankcí 1 % ze zůstatku, jednalo by se tedy o částku menší než 15 000 Kč.

Pořádně se rozmyslete

Jestliže zvažujete darování nemovitosti dětem, dejte si na rozhodnutí čas a pořádně je rozvažte. Pokud totiž chcete v domě i nadále bydlet, ani sepsané věcné břemeno vás nemusí stoprocentně ochránit od nuceného vystěhování. Když by se totiž dostal váš fiktivní syn Jeroným do dluhů a nemovitost by šla do exekuce, mohlo by být kvůli vyrovnání s věřitelem rozhodnuto, že věcné břemeno zaniká. Ale to samozřejmě nikomu nepřejeme.