Chcete si přivydělat přes Airbnb? Čekejte zisky i problémy

Počet obyvatel centra Prahy stoupá

Realitní trh trpí nedostatkem bytů o dispozici 2+kk. S takovou poptávkou logicky vzrostla i cena bytů. Především v Praze je vliv krátkodobých pronájmů nejvíce citelný. Velký zájem o krátkodobé pronájmy zvyšuje nájemné, a tím příjmy pro majitele bytů. Byty jsou mnohem lépe využívané než v předchozích letech a do centra Prahy přichází nejen velké množství turistů, ale znovu se také vracejí její obyvatelé. Pokud se podíváte na statistiku počtu obyvatel Prahy, zjistíte, že od roku 1991 zmizelo z Prahy 1 přes 30 % obyvatel a z Prahy 2 přes 20 % obyvatel. Přitom tyto čtvrtě jsou v Praze pro bydlení nejkrásnější. V posledních letech se trend zastavil a na Praze 1 začal počet obyvatel stoupat.

Statistika počtu obyvatel Prahy, Zdroj CENTURY 21

Fenomén přinášející zisky

Od 90. let do roku 2014 byty v centru Prahy kupovali zejména spekulativní investoři, kteří v nich uložili finanční prostředky a byty ani nepronajímali, nerekonstruovali, nechávali je častokrát ležet ladem. Díky vysokému zájmu turistů o krátkodobé pronájmy se nastartoval proces rekonstrukcí bytů, jejich využívání a pronajímání. Majitelé bytů mají prostředky na kvalitní rekonstrukce a nákup dalších bytů, které opravují. Díky tomu se výrazně zlepšuje stav nemovitostí v centru Prahy a kvalita bydlení. Velká řada nemovitostí v centru hlavního města má ještě dnes nejen zanedbané původně krásné byty, ale také střechy, sklepy, společné prostory, sítě a další. Většina bytů s historickými prvky jako malované a zdobené stropy jsou zakrývané sádrokartony kvůli tomu, že jejich majitelé nemají prostředky na nákladné rekonstrukce splňující požadavky památkářů. Díky příjmům z krátkodobých pronájmů zahraničních hostů mají majitelé chuť i tyto nákladné rekonstrukce provádět, aby jejich nemovitosti byly jedinečné.

Byty rychle mizí

Dnes je nabídka malých a středně velkých bytů téměř mizivá. Cokoliv se na trhu objeví za rozumnou cenu, je zakoupeno buď provozovateli bytů pro krátkodobé pronájmy, nebo zájemci o dlouhodobé bydlení v centru města. Krátkodobým pronájmem bytu turistům je možné zvýšit výnos v dobré lokalitě i o 100 % oproti pronájmu dlouhodobému. Mnoho lidí podnikajících v tomto oboru si proto dlouhodobě pronajímá byty, které následně poskytne ke krátkodobému ubytování. Toto pochopitelně dramaticky zvyšuje poptávku a žene ceny nájemního bydlení výš a výš. V současné době se v širším centru Prahy (Žižkov, Vinohrady, Karlín, Holešovice atd.) běžně pohybujeme na úrovni 300350,- Kč / m2 / měsíčně. V centru Prahy 1 klidně i 450,- Kč / m2 / měsíčně.

(foto: Shutterstock)

Krátkodobý versus dlouhodobý pronájem

Dnes se stále vyplatí pronajímat byty ke krátkodobému pronájmu, ale rozdíl mezi dlouhodobými nájmy a krátkodobými nájmy se v Praze ztenčuje. Je přibližně 30 %, což je stále atraktivní. Na druhou stranu je provoz krátkodobých pronájmů mnohem náročnější jak z hlediska péče o byty, tak o klienty, kteří v nich bydlí. Mnoho majitelů bytů, kteří s krátkodobými pronájmy začínají, si neuvědomují, jak náročné je starat se o provoz krátkodobých pronájmů a že tento způsob má i svá negativa. Například, že v období listopadu, ledna a února je turistů v centru Prahy minimum a 80-90 % bytů pro krátkodobé pronájmy je prázdných a bez příjmů.

Ano, jde o podnikání

V rámci krátkodobého pronájmu se o své hosty staráte. Byt pro ně uklízíte i v průběhu návštěvy a je na vás, hostitelích, jaké další služby hostům nabídnete a návštěvu jim zpříjemníte. V případě, kdy nejde pouze o poskytování pronájmu, ale součástí nabídky jsou i další služby, vykazujete zisky z podnikání. Stejně jako v případě každého podnikání vzniká povinnost odvádět daně a platit pojištění. Pokud hostitel dosahuje obratu až milion korun ročně, musí se registrovat na finančním úřadu a platit DPH. Na tuto podnikatelskou činnost se vztahuje i povinnost EET, pokud je platební transakce provedena v hotovosti či platební kartou. Bankovním převodem se lze této formalitě vyhnout. Diskutován je odborníky i samotný předmět tohoto podnikání. Místem už není byt, ale provozovna krátkodobého pronájmu.

Regulace ve formě poplatků

Podmínky se mohou lišit podle vyhlášek konkrétních měst. Například odpovědi týkající se hlavního města najdete na portálu města Prahy praha.eu. Portál mluví o Místním poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt. Právě pod něj spadá zprostředkování krátkodobého pronájmu. Poplatek podléhá zákonu č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích a konkrétně vyhlášce č. 27/2003 Sb. hl. m. Prahy, o místním poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt. Výše poplatku činí 15,- Kč za osobu a za každý započatý den pobytu. V případě neplnění povinností a ignorování tohoto předpisu může být uložena pokuta až do výše 500 000,- Kč. Dalším důležitým dokumentem je vyhláška č. 6/2011 Sb., hl. m. Prahy o místním poplatku z ubytovací kapacity. Vyhláška stanovuje poplatek ve výši 6,- Kč za každé využité lůžko a den. Včas nebo v řádné výši nezaplacený poplatek může být navýšen až na trojnásobek. Opět platí sankce až do výše 500 000,- Kč, v případě neplnění zmíněných povinností.

(foto: Shutterstock)

Neznalost neomlouvá

Byznys v krátkodobých pronájmech může přinést velké zisky, ale i hodně problémů. Svéhlavě se pustit do pronájmu nemovitosti je hazard. Při využití zprostředkovatelských serverů se vyplatí využít i všech doplňkových služeb, které jsou nabízené či doporučované. Třebaže se bude jednat o velkou počáteční investici, vždy je lepší riziku předcházet. Dobře si prostudujte smluvní podmínky se serverem, jaké máte povinnosti a co je po hostiteli požadováno. Myslete na pojištění domácnosti. Konkrétně airbnb.com (respektive airbnb.cz) nabízí i služby jako je Pojistné krytí hostitelů. Hodit se bude v případech úrazu hosta či poškození majetku/budovy hostem. Berte v úvahu všechny možné, i absurdní scénáře, kdy host uklouzne na podlaze, zraní se a bude požadovat odškodné. Stejně tak může neúmyslně poškodit nájemce budovy a ti, jako třetí strana, budou vyžadovat odškodné. Jsou to situace, proti kterým se vyplatí zabezpečit. Neznalost neomlouvá, a proto si dobře prostudujte i všechny místní předpisy a ustanovení. I když po vás nebude zprostředkovatelský server chtít potvrzení o provedených bezpečnostních opatření, investujte do nich. Například detektor kouře je malá investice, která se v případě neštěstí vyplatí.

Nový byznys v realitách

Krátkodobé pronájmy otevřely cestu zcela novému způsobu podnikání. Trend Airbnb se stal další formou výdělku. Zájemci o byt jdou často již na prohlídku se záměrem byt nabízet na Airbnb. S tím souvisí i vznik nových služeb (spojených s Airbnb) poskytovaných realitními kancelářemi. Věnují se jim i odborníci realitní sítě CENTURY 21. Je to dáno tím, že provoz krátkodobých pronájmů je náročný a existuje řada majitelů krásných bytů, kteří nemají čas nebo zázemí pro provoz krátkodobých pronájmů. Tak jednoduše tuto činnost svěří operátorovi, který se o krátkodobé pronájmy stará s maximální péčí a odvádí majiteli buď dlouhodobě garantované nájemné, nebo účtuje majiteli bytu servisní poplatek za péči o krátkodobé pronájmy, nebo je to kombinace těchto dvou modelů. Do budoucna se CENTURY 21 chce stát leaderem na českém trhu v poskytování těchto služeb majitelům bytů vhodných pro krátkodobé pronájmy. Nejzajímavější trh je nyní v Praze a v Brně.

S Airbnb mají pozitivní zkušenosti majitelé bytů po celém světě. Je to fenomén. Přináší zajímavé příjmy nejen majitelům bytů v centrech metropolí, ale také na horách okolo lyžařských středisek, v přímořských destinacích vhodných pro letní dovolené nebo na turisticky zajímavých místech.

Tipy do začátku:

1. Pečlivě číst všechny smlouvy a ustanovení.
2. Maximálně využít prostředí internetu a zjistit si svá práva a povinnosti. Svůj vztah ke zprostředkovatelskému serveru ale i hostům.
3. Dbát na reference i osobní dojem.
4. Zabezpečení svého domova – pojištění, vlastní pravidla, protože „Co je psáno, to je dáno“.
5. Respektujte soukromí hostů.