Hypotéky 2018: Nároky na příjmy žadatelů porostou

Důvod? Od prosince 2016 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, dle kterého musí poskytovatel „s odbornou péčí“ prověřit u žadatele o úvěr jeho schopnost splácet. Protože, ale zákon přesně neříká, jakým způsobem má poskytovatel úvěru vypočítat dostatečnou výši příjmů žadatele, můžeme se u jednotlivých bank dočkat jiného posouzení. Než se proto vypravíte do banky, vyplatí se znát několik ukazatelů, podle kterých dnes nejčastěji finanční ústavy posuzují klientovu schopnost úvěr splácet.

Při žádosti o hypoteční úvěr se pravděpodobně setkáte s následujícími třemi ukazateli.

DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu (včetně sjednaných limitů kontokorentů a kreditních karet) k ročním čistým příjmům žadatele.

(Vypočte se vydělením celkové výše závazků částkou čistého ročního příjmu. Příklad: Člověk s celkovými závazky ve výši 2,5 milionu Kč a ročním uznatelným čistým příjmem 500 tisíc korun dosahuje DTI 5.)

DSTI (debt service to income) – poměr celkových ročních/měsíčních splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok/měsíc.

(Vypočte se vydělením roční/měsíční splátky úvěru částkou čistého ročního/měsíčního příjmu. Příklad: Člověk, který má měsíční splátky úvěrů ve výši 12 000 Kč a jeho čistý měsíční příjem činí 25 000 Kč, dosahuje DSTI 48 %.)

LTV (loan to value) – zjednodušeně znamená v jakém poměru je požadovaná výše úvěru a zástavní hodnota nemovitosti, která slouží jako zajištění úvěru.

(Vypočte se vydělením výše úvěru hodnotou nemovitosti. Příklad: Úvěr ve výši 900 tisíc korun na nákup nemovitosti se zástavní hodnotou milion korun představuje 90% LTV.)

• Jaké jsou regulace hypoték od ČNB?

Poslaneckou sněmovnou loni neprošla novela zákona, která by ČNB umožnila nařizovat bankám přísnější podmínky, za kterých mají hypoteční úvěry poskytovat. Zatím tak ČNB vydala několik doporučení, kterými se banky nemusí striktně řídit. ČNB přímo doporučuje hodnoty pro ukazatele DTI 8 a DTSI 40 procent, při jejichž překročení (obzvláště v pásmu LTV 80-90 %) by měli poskytovatelé úvěrů na bydlení postupovat obezřetněji, ideálně neposkytovat úvěry s těmito parametry vůbec.

V případě výše uvedené rodiny by to znamenalo, že úvěr vyšší než osminásobek bankou uznatelného ročního čistého příjmu, tj. 2 880 000 Kč, by jim jakákoliv banka neměla poskytnout. Dále výše měsíční splátky úvěru plus případných dalších závazků by neměla překročit částku 12 000 Kč.

(foto: Shutterstock)

Změny v roce 2018

Některé banky tyto ukazatele hodnocení bonity již využívaly v minulosti a letos se jich několik dalších přidalo. Teprve postupné zavádění těchto ukazatelů do praxe potvrzuje, že se banky při posuzování příjmů a závazků žadatele o úvěr doporučením ČNB zatím zcela nepodřídily. Z velké hypoteční trojky (Česká spořitelna, ČSOB/Hypoteční banka, Komerční banka) jmenované ukazatele aktuálně naplno neuplatňuje ani jedna. Česká spořitelna používá ukazatel DSTI ve výši 50 procent několik let. Hypoteční banka od konce loňského roku zavedla na hypotéky s LTV do 90 procent DSTI 70 procent a Komerční banka jejich používání dosud oficiálně neoznámila. Z menších bank zavedla tyto ukazatele do praxe jako poslední Wüstenrot hypoteční banka. Od začátku dubna uplatňuje na zajištěné úvěry DTI 13 a DSTI 70 procent. ČNB ve svém ochranářském úsilí nepolevuje ani v letošním roce. Lze tedy očekávat, že pravidla pro posouzení příjmů na hypotéku zpřísní banky do konce roku několikrát.

• Kolik dávají Češi za hypotéky?
• TIP: Plánujete investici do bydlení? Pomůžeme vám s financováním.

Rozdílná praxe

Pokud tušíte, že na tom se stávajícími příjmy a závazky nejste příliš dobře na to, aby se o vaši hypotéku banky přetahovaly nabízením co nejlepšího úroku, tak si ji zařiďte nejlépe za pomoci kvalitního úvěrového poradce. Ten vám s vyhodnocením nabídek nejen z pohledu požadovaného příjmu významně pomůže. Společně snáze zjistíte, která banka vám s vašimi současnými příjmy a závazky půjčí nejvyšší částku. Situace na trhu dnes není jednoduchá, kromě různého nastavení ukazatelů DTI a DSTI banky také různě počítají i životní minimum domácnosti žadatele, a navíc i příjem ze zaměstnání neprůměrují všechny za stejné období. Ještě výrazněji se pak liší přístup bank ohledně toho, jak hodnotí příjmy podnikatelů.

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust

Broker Trust v jedné větě: Největší servisní organizace pro nezávislé finanční poradce na českém trhu. 

Broker Trust ve třech číslech: V České republice působíme od roku 2001. Spolupracujeme s více než 2000 aktivními poradci. V roce 2017 překonal hrubý provizní obrat společnosti 1,2 miliardy korun.

Tři principy Broker Trustu: Svoboda podnikání pro partnery. Špičkové zázemí. Jasná pravidla a vysoký etický standard při poskytování finančního poradenství.

Něco navíc: Jako tzv. brokerpool umožňuje Broker Trust budovat partnerům jejich vlastní firmu, tým spolupracovníků či kmen klientů a zároveň využívat moderní nástroje a servis, díky kterým mohou poradci pomáhat s osobními financemi na nejvyšší úrovni.