5 faktů, na které si dát pozor při výběru družstevního bytu

Družstevní byt je častou alternativou a kompromisem vůči pořízení vlastní nemovitosti. Výhodou je především to, že koupě družstevního podílu bývá zpravidla levnější, než je tomu třeba u domu nebo bytové jednotky. Není to ale jediný rozdíl oproti osobnímu vlastnictví. Oba typy bydlení se od sebe v mnoha ohledech liší. Při rozhodování by vám rozhodně nemělo uniknout těchto 5 faktů:

1. Pouze člen družstva a vlastník podílu

Pokud zakoupíte od původního majitele družstevní podíl, stanete se díky tomu členem družstva, nikoliv však vlastníkem nemovitosti. Zároveň ale samozřejmě získáte právo na uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Při koupi podílu tedy v podstatě dochází k převodu členství, ale i povinností, které jsou s podílovým vlastnictvím spjaty, od původního vlastníka na nového nabyvatele.

Velkým plusem zde je podstatně jednodušší a rychlejší administrativa. Není totiž třeba vyhotovit znalecký posudek a doložit jej na katastr. Kupní smlouvu od vás také nebudou vyžadovat. Navíc nebudete platit ani daň z nabytí nemovitosti. Od 1. 1. 2018 mají ale navíc předkupní právo spoluvlastníci, a to na základě č. 460/2016 Sb. občanského zákoníku.

2. Zástavní právo na družstevní byt

Na družstevní byt nelze uložit zástavní právo, protože jak již bylo řečeno, nemáte jej v osobním vlastnictví, ale jste pouze majitelem podílu. Tento fakt se dotkne veškerých půjček a úvěrů, u kterých je nutné ručit nemovitostí. Hypotéku na něj tedy jen tak nedostanete, pokud nebudete ručit jiným bytem v OV. Koupi lze ale financovat úvěrem ze stavebního spoření, který ve většině případů ručení nemovitostí vůbec nevyžaduje.

TIP: Banka vám hypoteční úvěr na družstevní podíl může schválit, ale pouze za předpokladu, že byt nejpozději do jednoho roku převedete do osobního vlastnictví, a s tím jej i zastavíte ve prospěch banky.

zdroj: Shutterstock

3. Převod podílu na nabyvatele

• Podobně jako u nákupu do osobního vlastnictví si velmi pečlivě zkontrolujte prodávajícího a ověřte si, zdali je skutečně vlastníkem podílu a zda má vůbec právo jej převést na vás. Předem si také vyžádejte nájemní smlouvu a důkladně ji celou pročtěte. Vyhnete se tak případným problémům.
• Pokud je to možné, vyžadujte, aby k podepsání smlouvy došlo přímo v sídle družstva a spoluvlastníků, kde vám jeho zaměstnanci rádi poskytnou veškeré informace o podmínkách převodu. U jednodomových podílů se o převodu raději informujte rovnou na statutárním orgánu družstva.
• Důkladně také prověřte, zdali byt, nad kterým uvažujete, není zatížen dluhy. Ty se mohly vytvořit např. neuhrazením záloh a poplatků s užíváním nemovitosti. Jednat se ale samozřejmě může i o nedoplatky za vyúčtování skutečných nákladů.
• Zaměřte se i na reference. Pokuste se zjistit, jak bytové družstvo hospodaří s penězi a jak fungují statutární orgány. Už pouhé čerpání úvěru mnoho zájemců odradí, protože splátky se snadnou můžou promítnout do výše vámi hrazených záloh. Nezapomeňte, že pokud by družstvo zkrachovalo, vy půjdete dolů s ním.

4. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Jsou situace, kdy je možný u družstevních podílů převod do osobního vlastnictví. Ne vždy to ale vyjde. Pokud o něčem takovém do budoucna uvažujete, raději si nejprve sežeňte výpis z katastru nemovitostí. Jestliže je v něm byt zapsán, znamená to, že je se jedná o samostatnou jednotku a že je možné jej za určitých podmínek, které jsou dány zákonem, převést do OV. Informujte se tedy raději ještě před samotnou koupí podílu. I když to nebývá podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev, Jana Vysloužila, příliš časté, může se stát, že s převodem do osobního vlastnictví nebude nejvyšší orgán družstva souhlasit. Projděte si navíc předem i stanovy družstva.

5. Společenství vlastníků bytových jednotek

Často se v praxi podle Jana Vysloužila můžeme setkat tzv.“kočkopsy“. Jde o dům, kde je část bytů v osobním vlastnictví a část patří bytovému družstvu. Výhodu můžeme najít v tom, že družstevníci zastanou správcovskou činnost, což znamená, že se budou starat o chod a údržbu domu včetně společných prostor.

Problémy ale mohou nastat, když některý nájemce nebo vlastník bytu přestane plnit své povinnosti a peněžité závazky. Přesto je ale řešení dluhů ve družstvech o něco pružnější, nežli u bytů v osobním vlastnictví. V každém případě jde ale o velký problém nerovného postavení bytových družstev a společenství vlastníků v pozicích věřitelů, na který SČMBD dlouhodobě upozorňuje.

Čtěte také:

• Co je dobré vědět o družstevním bydlení?