Jak (ne)uspět při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti je zásadní rozhodnutí, které nás většinou potká jen jednou za život anebo dokonce vůbec. Pokud člověk není developer anebo makléř, nemá šanci za život nabrat zkušenosti s prodejem v této oblasti, a proto se s ním často pojí strach a obavy. A není se čemu divit, protože pochybit v tomto procesu znamená prodělat nemalé peníze. Příprava k prodeji je klíčem k úspěchu, proto se s námi podívejte na stručný přehled zásadních chyb, kterých se majitelé vstupující na realitní trh často dopouštějí.

Jak stanovit prodejní cenu?

Největší úskalí prodeje nemovitosti představuje cena. Prodejní cenu rozhodně nelze zakládat pouze na porovnání konkurenčních inzerátů, nepomůže ani jednoduchá matematika. „Nákup bytu za čtyři miliony a jeho renovace za další milion neznamená, že odhad ceny v tomto případě bude nejméně pět milionů korun,“ komentuje častou chybu David Bartoš, makléř realitní kanceláře Quantum Reality.

Při cenotvorbě nemovitosti hraje roli hned několik faktorů. Rozhoduje o ní především lokalita, druh budovy, její stáří, stav a dispozice, ale také práce s informacemi z katastru nemovitostí a s cenovými mapami. K získání představy o aktuální tržní ceně slouží také on-line kalkulačka, která zohledňuje situaci na trhu a názory oborníků.

Na zmíněné stránce si můžete projít nejen ceny domů nebo bytů, ale i případný odhad pronájmu. Obrovskou výhodou zde je, že nezadáváte žádné osobní údaje. Nevýhodou pak to, že kalkulačka bere v potaz pouze Prahu a okolí. Zbytek ČR má tedy smůlu.

Jak připravit nemovitost k prodeji?

Improvizovaný úklid zpravidla nebývá nejlepší volbou. Nevyplatí se tak nic odkládat, což platí i pro nezbytné opravy rozbitých kachliček nebo seškrábání loupající se omítky. Nemovitost, která je dobře připravená na prohlídky, svou cenu musí dokázat a obhájit. Inspirovat se můžete tzv. homestagingem. V praxi se jedná o službu, kterou provádí a domýšlí realitní makléř. Jde v podstatě o sladění barev a nábytku a odstranění rušivých elementů. Nedílnou součásti prezentace domu či bytu jsou pak profesionální fotografie, popř. video.

Kdy začít nabízet?

Při plánování prodeje je potřeba pracovat také s tím, kdy je nejlepší vstoupit na trh s realitami. Vyplatí se sledovat situaci kolem hypoték - pokud jsou hypotéky drahé (zvyšují se úroky), ceny nemovitostí klesají. Naopak v případě levných hypoték (nízké úroky) ceny rostou. Pokud ovšem dům či byt potřebujete prodat co možná nejrychleji, s vyšší cenou opravdu nepochodíte.

zdroj: Shutterstock

„Pro rok 2018 lze předpokládat stagnaci poptávky po nemovitostech, kterou již teď indikují klesající objemy sjednaných hypotečních úvěrů. Je to následek určitého přehřátí cen nemovitostí, zejména bytů v Praze,“ komentuje stav realitního trhu Ing. Daniel Hanzal, makléř realitní kanceláře Quantum reality. A dodává, že „alarmující je především rozevírání nůžek mezi inzerovanými cenami a reálnými cenami, což je lehce ověřitelné z nových dat z katastru nemovitostí. Proto letos realitní trh čeká výrazný nárůst nabídky nemovitostí.“

Dohoda o rezervaci a kupní smlouva

Další zásadní chybou je spolehnutí se na dobré slovo zájemců o vaši nemovitost. Vážným zájemcům vždy předkládejte písemnou dohodu o rezervaci, která slouží jako pojistka vám i druhé straně. Správně formulované podklady připraví specializovaný právník či realitní kancelář, která disponuje právním oddělením podobně jako kupní smlouvu.

Nutné úkony se pak týkají i katastru nemovitostí, ověření vlastnictví a podpisů a další. Před uzavřením dohody o rezervaci je vhodné také sjednat veškeré podmínky předání peněz - vlastnické právo si majitel zpravidla ponechá do doby, než obdrží dohodnutou částku, aby se předešlo ztrátě nemovitosti i peněz.

Advokátní úschova peněz

Výborným nástrojem je např. advokátní či bankovní úschova kupní ceny, která oběma smluvním stranám zajišťuje bezpečnost celé transakce. Podstatou je skutečnost, že jsou peníze od kupujícího po dobu řízení u Katastrálního úřadu uloženy na neutrální půdě. Předem jsou pak stanoveny a domluveny podmínky jejich vyplácení straně prodávající.

Pozor: potíže mohou nastat v situaci, kdy do hry vstupuje bankovní ústav v případě, že si kupující bere hypotéku. Bude zde totiž důležité, aby podmínky ve smlouvě o spotřebitelském úvěru ,,ladily“ s těmi, které jsou v dohodě o rezervaci a advokátní nebo notářské úschově.

Prodej prostřednictvím několika realitních kanceláří

Inzerování přes různé realitky současně s sebou nese hrozbu ztráty výjimečnosti nabídky. Různé popisky inzerátů, jiná fotodokumentace a především odlišné cenové nabídky jednoho bytu, domu či pozemku na možné zájemce nepůsobí příliš seriózně. Kupující by totiž díky tomu mohli nabít dojmu, že je s domem něco v nepořádku, původní realitní kanceláři se jej nedaří prodat, a majitel tak zkouší rozhodit větší sítě.