Kdy ceny nemovitostí klesnou? Zeptali jsme se finančního odborníka

Rozhovor pro Finance.cz poskytl Miroslav Lébl, finanční analytik, který garantuje společnosti Ekonomické stavby veškeré finanční programy.

Myslíte si, že se hypotéka coby půjčka na vlastní bydlení vyplatí?

V první řadě jsem bezvýhradně přesvědčen o tom, že se vyplatí do vlastního bydlení investovat. Řada lidí považuje zadlužit se hypotékou na významnou část života za špatné. Moc tyto lidi nechápu. Nevadí jim celý život platit nájem někomu jinému? Co budou dělat v důchodu, kdy budou mít logicky méně finančních prostředků, až budou přemýšlet, jestli zaplatí nájem nebo jídlo? Nerozumím takovému myšlení, postrádá jakýkoliv smysl. Zřejmě se spoléhají, že se o ně někdo postará nebo že budou mít královský důchod. Nemám křišťálovou kouli, ale upřímně o tom pochybuji.

Tak a nyní k odpovědi, jestli se hypotéka vyplatí. Jestliže na vlastní bydlení nemám dostatek hotovosti, jsou hypoteční úvěr spolu s úvěrem ze stavebního spoření nejlepšími zdroji k financování. Bohužel není aktuálně k dispozici žádná jiná ekonomicky zajímavá varianta, jak vlastní bydlení zafinancovat. A v kontextu s tím, co jsem zmínil výše, je hypotéka jistě nejvhodnější.

Od loňského roku už od banky nikdo nedostane 100 % z ceny nemovitosti. Jaké možnosti mají tedy lidé, kteří nemají nic našetřeno, např. mladé páry?

Dovolím si lehce otázku upravit. Banky neposkytují 100 % z hodnoty nemovitosti (zajištění). Hodnota nemovitosti a pořizovací cena nemovitosti nemusí však nutně znamenat vždy totéž. Ve většině případů je mezi cenou a hodnotou rovnítko, nicméně existují i případy, kdy je pořizovací cena nemovitosti nižší než její hodnota. V takovém případě může zákazník nemovitost pořídit a zafinancovat pouze pomocí jednoho hypotečního úvěru. Pokud je pořizovací cena nemovitosti rovna či vyšší než její hodnota pro banku, zákazník doopravdy nedisponuje žádnou hotovostí, je ideální řešení v takovém případě k pořizované nemovitosti připojit nemovitost další. Ta zvýší hodnotu zajištění pro banku, která tak může schválit financování celé částky. Alternativním způsobem může být kombinace hypotéky s druhým menším úvěrem, např. ze stavebního spoření, či v určitých případech úvěrem od státního fondu rozvoje bydlení.

zdroj: Shutterstock

Ekonomické stavby nabízejí vlastní úvěrové programy. To znamená, že si od vaší firmy mohou klienti na bydlení půjčit stejně jako od banky?

Ekonomické stavby nabízejí řadu zajímavých programů. Ty hlavní, jako je Mladá rodina či Nulová hotovost, pracují s klasickým bankovním financováním. Zde jako základ financování slouží hypoteční úvěry s dlouhou splatností, kdy docílíte dobré měsíční splátky, většinou srovnatelné s běžným nájemným.

To, kde Ekonomické stavby umí nad rámec své stavební činnosti pomoci, jsou situace, kdy zákazník z nějakého důvodu nemůže či nechce využít hypotečního úvěru. Zde přijde na řadu některý z nájemních programů, kdy si zákazník objedná nové bydlení s tím, že po přestěhování platí nájemné. V budoucnosti má pak možnost dům si do svého vlastnictví koupit, např. v okamžiku, kdy má připravenou hotovost či má již možnost využít hypotečního úvěru.

Je cenový rozdíl mezi stavbou domu na klíč a svépomocí opravdu tak rozdílný, jak se říká?

To je otázka úhlu pohledu. Každý stavebník stavějící svépomocí je stoprocentně přesvědčen, že tomu tak je. Jenže ještě jsem za 20 let ve financích nezažil stavbu svépomocí, kde by stavebníkovi stačilo tolik peněz, se kterými na počátku počítal. A druhou zásadní položkou, která to ovlivní, je čas stavebníka, ten v podstatě nikdo nepočítá. A když si tyto dvě položky zahrnete do rozpočtu vyjde vám víceméně stejná částka jako u stavby dodavatelské na klíč.

Takže v absolutních číslech na počátku před zahájením stavby vyjde svépomoc vždy lépe. Pak si k tomu však připočtěte zhruba 20 % financí navíc, které stejně budete potřebovat. Napočítejte stovky hodin, které na stavbě strávíte, a máte výsledek podobný, ne-li horší, než když stavbu zadáte firmě na klíč.

Miroslav Lébl

Ceny nemovitosti jsou závratně vysoké. Co takovou situaci podle vás způsobilo?

Faktorů, které ovlivnily prudký růst cen za poslední roky, je několik. Jistě jsou to levné hypoteky, především ještě z období před nesmyslnými restrikcemi ČNB. Výborně fungující ekonomika pozitivně ovlivňující spotřební náladu zákazníků. Růst mezd a především v neposlední řadě stále snižující se nabídka nemovitostí k bydlení. Typickým příkladem je neustále zmiňovaná Praha, kde je akutní nedostatek dobrého bydlení, především z titulu absence dostatečného počtu vydaných stavebních povolení na nové projekty.

Myslíte, že dojde v příštích několika letech k cenovým propadům?

Opět je to otázka úhlu pohledu. Pro někoho je propad ceny o 5 %, pro někoho 20 - 30 %, jako tomu bylo po krizi v roce 2008. Určitě můžeme čekat lehkou korekci. Již dnes v řadě regionů ceny nemovitostí nerostou takovým tempem, jako tomu bylo dosud, někde začínají stagnovat či lze sledovat i velmi drobný pokles. Pokud nedojde k nějaké fatální ekonomické ráně světového měřítka, nebo aspoň většího regionu, jako je např. Evropa, pak zásadní pokles cen neočekávám.

Jaký vliv to potom bude mít na nabídky hypoték nebo úvěrových programů?

Nemyslím si, že by korekce cen nemovitostí znamenala nějaký zásadní posun v nabídkách bank. Hypoteční bankovnictví je poměrně konzervativní, žádné speciální progresivní posuny nelze očekávat. Výjimkou je přijímání doporučení ČNB, která banky víceméně postupně zavádějí. Bude tedy bohužel postupně docházet k dalšímu zpřísnění dostupnosti hypoték, budou na zákazníky kladeny vyšší nároky na bonitu apod. Třeba se však dočkáme a ČNB si uvědomí, že její kroky nejsou dobré a že jejich regulace má přesně opačný efekt, než čeho by chtěla dokázat.

Čtěte také:

• 5 věcí, které byste rozhodně měli vědět o stavbě domu na klíč
• 100% hypotéka na nemovitost od Equa bank