ČNB opět zpřísňuje poskytování hypoték - není ale třeba panikařit

Česká národní banka (ČNB) začala výrazněji regulovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Aktuálně je možné sjednávat hypotéky s maximálním poměrem zástavní hodnoty k výši úvěru (LTV) 90 % s tím, že podíl úvěrů v pásmu LTV 80 až 90 % by neměl překročit 15 % objemu sjednaných hypoték. Případné dofinancování hypotéky úvěrem u stejného nebo jiného poskytovatele se považuje za obcházení tohoto pravidla.

Jak se posuzuje zadlužení při hypotéce?

V doporučeních ČNB byl od roku 2015 zmiňován také monitoring ukazatelů poměru výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměru sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income). V loňském roce ČNB nastínila konkrétní hodnoty (DTI větší než 8 a DSTI přesahující úroveň 40 %), kdy je vhodné „obzvláště obezřetně“ posuzovat žádosti, což některé banky již tehdy promítly do svého schvalovacího procesu.

• Přehled ukazatelů zadlužení

„V aktuálním doporučení z letošního června stanovila ČNB hodnoty, kterými by se měly od října řídit všechny banky. DTI maximálně 9 znamená, že výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. DSTI maximálně 45 % pak stanovuje, že žadatel může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Překročit limity DTI a DSTI – zjednodušeně 9/45 – je podle ČNB přípustné jen u produkce ve výši 5 % objemu předcházejícího čtvrtletí.

Dosáhne jeden samotný žadatel na hypoteční úvěr?

• Uvažujeme svobodného samožadatele. Čistý příjem 28 000 Kč měsíčně.
• Závazky: menší úvěr (50 tis. Kč) se splátkou 2 500 Kč měsíčně a kreditní karta s limitem 20 tis. Kč.
• Vlastní zdroje: 350 tis. Kč.
• Žadatel bude v současnosti zřejmě úspěšný při žádosti o hypotéku kolem 2,7 mil. Kč. Měsíční splátka by činila asi 12 400 Kč.

Ukazatel DTI (při ročních příjmech 336 tis. Kč): Hypotéka 2,7 mil. Kč: (2 700 000 + 50 000) / 336 000 = cca 8,2

Je to už na hraně, ale mělo by se vejít do nově stanovených limitů.

Ukazatel DSTI: Hypotéka 2,7 mil. Kč: (výdaje 12 400 Kč + 2 500 Kč = 14 900 Kč): 14 900 / 28 000 = cca 53 %

Tady se zřejmě v budoucnu projeví 45% omezení, ze kterého v tomto případě vyplývají maximální splátky celkem kolem 12 600 Kč měsíčně (včetně menšího závazku uvedeného v zadání). Na splátku hypotéky tidíž zbyde asi 10.100 Kč, což odpovídá úvěru v objemu asi 2,5 mil. Kč

Řešení:

• jednorázové splacení menšího závazku s poměrně malým zůstatkem,
• více vlastních zdrojů nebo
• snížení nároků na standard bydlení - pořízení levnější nemovitosti.

Mnohé výpočty ilustrující dopady nových pravidel jsou však značně zavádějící. Velmi nadhodnocována bývá například dosažitelná výše úvěru, čímž se dopad omezení 9/45 neúměrně zvýrazní. „Často se uvádí maximální objem hypotéky dosažitelný v jedné konkrétní bance, která je ale prakticky na okraji trhu, zatímco banky s dominantními tržními podíly poskytují mnohem nižší úvěry,“ upozorňuje David Eim. Teoretická maxima navíc vycházejí z předpokladu, že má žadatel k dispozici neomezené vlastní zdroje a neomezenou zástavu. „Uvažujeme-li však žadatele s příjmem kolem 25 tisíc Kč měsíčně, nelze předpokládat, že snadno dosáhne na hypotéku 3,5 milionu Kč. Obnáší to totiž vlastní zdroje 350 tisíc Kč, případně další 4 % na daň z nabytí nemovitosti, což v tomto případě činí 140 tisíc Kč. Zdaleka ne každý reálný klient s běžnými příjmy ale má k dispozici vlastního půl milionu,“ dodává David Eim.

Zavádějící mohou být též příklady hypoték s kratší splatností 25 let nebo příklady založené na jednotlivci či bezdětném páru. Velkou část trhu totiž tvoří páry s jedním či dvěma dětmi. Mladé rodiny přitom nemají důvod se omezovat kratší splatností. „Při splatnosti hypotéky 30 let a při aktuálních úrokových sazbách dojde k dosažení limitů 9/45 prakticky v jednu chvíli. Pokud však začneme zkracovat splatnost, parametr DSTI poroste, čímž se zhorší dostupnost hypotéky,“ vysvětluje David Eim. Častý argument, že opatření nejhůře dopadne právě na mladé rodiny, nemusí být obecně platný. U rodin se navíc posuzují náklady odvozené od počtu osob v domácnosti, což žadatele většinou omezí dříve než DTI a DSTI. „I když vzniká dojem, že nové limity DTI a DSTI mají zásadní vliv na dostupnost hypoték, za nejpřísnější restrikci nadále pokládám omezení LTV,“ uzavírá David Eim s tím, že úvěry, které se nevejdou do mantinelů 9/45, nemusejí být nutně neřešitelné. V praxi bude zřejmě klient korigovat svůj investiční záměr a bude se zajímat o cenově dostupnější nemovitosti nebo třeba méně atraktivní lokality.

Dosáhne rodina s dětmi na hypotéku?

• Uvažujeme rodinu se dvěma dětmi, kde mají manželé měsíční čistý příjem 50 tis. Kč (28 tis. + 22 tis.).
• Závazky: menší úvěr (50 tis. Kč) se splátkou 2 500 Kč měsíčně a kreditní karta s limitem 20 tis. Kč.
• Vlastní zdroje: 350 tis. Kč.
• Takoví žadatelé v současnosti budou zřejmě úspěšní při žádosti o hypotéku až do 3,1 mil. Kč, přičemž v případě nemovitosti v hodnotě 3,5 mil. Kč narazí na limit 90 % LTV. Měsíční splátka by činila asi 13 500 Kč.

Ukazatel DTI (při ročních příjmech 600 tis. Kč): Hypotéka 3,1 mil. Kč: (3 100 000 + 50 000) / 600 000 = cca 5,25

Ukazatel DSTI: Hypotéka 3,1 mil. Kč: (výdaje 13 500 Kč + 2 500 Kč = 16 000 Kč): 16 000 / 50 000 = cca 32 %

Takových žadatelů se nové doporučení ČNB zřejmě nedotkne.

• Kolik dávají Češi za hypotéky?
• TIP: Plánujete investici do bydlení? Pomůžeme vám s financováním.

O společnosti Gepard Finance

GEPARD FINANCE jsou specializovanou makléřskou firmou, která působí na trhu 15 let. Jejím hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracování úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 100 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i na Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 staly největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR. Společnost je zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů a držitelem značky kvality „FÉR hypotéka“.