Očima právníka: jak bezpečně na rezervační poplatek u nemovitosti

Rezervace nemovitosti je běžnou součástí obchodu s realitami, přesto je uzavření rezervační smlouvy spojeno s řadou rizik. Lidé by proto měli být opatrní při jejím podpisu, protože chyba je může vyjít i na stovky tisíc.

Kdy se uzavírá rezervační smlouva?

Rezervační smlouva se uzavírá s cílem rezervovat zájemci požadovanou nemovitost do doby, než bude sepsána kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí a schválena hypotéka. Realitka přestane nabízet nemovitost dalším zájemcům, kupující se naopak zavazuje, že do sjednaného data uzavře kupní smlouvu. Aby zde nebyl pojištěný jen prodávající, ale i kupec, mělo by vždy dojít k uzavření smlouvy mezi těmito dvěma stranami, nikoliv např. mezi kupujícím a realitkou.

“V případě, že je smlouva uzavřena pouze mezi kupujícím a realitní kanceláří, v podstatě pozbývá svého smyslu. Z takové smlouvy nevyplývají žádné povinnosti pro prodávajícího, a ten může i nadále nemovitost prodat sám nebo s jinou realitkou. Dobrým řešením je trojstranná smlouva, kterou společně uzavře zájemce o nemovitost a její majitel, a realitní kancelář, která je vedlejším účastníkem této smlouvy,” uvádí advokát Ondřej Kolář.

Mezi makléři se totiž najdou nepoctivci, kteří nemají skutečný zájem nemovitost prodat. Výjimečné nejsou ani případy, kdy se makléř chce obohatit o rezervační poplatek na úkor zájemce. Za tímto účelem záměrně oddaluje nebo znemožňuje prodej. “Například se na nás obrátil člověk, který složil makléři rezervační poplatek 70 000 korun. Od toho okamžiku s ním přestal makléř komunikovat, nebyl k zastižení, a zájemci tak bylo znemožněno uzavřít kupní smlouvu. Klient poté zjistil, že makléř navíc uvedl i falešnou adresu kanceláře, a proto nebylo možno doručit ani žádost o odstoupení od smlouvy. Po uplynutí lhůty pro rezervaci makléř pánovi jednoduše sdělil, že včas neodstoupil od smlouvy, a proto nemá nárok požadovat své peníze nazpět,” dodává Jan Boruta.

zdroj: Shutterstock

Rezervační poplatek u nemovitosti

Jak již bylo řečeno v úvodu, rezervační smlouva se uzavírá proto, aby majitel přestal nemovitost nabízet ostatním lidem a zároveň ji podržel do chvíle, než dokážete zaplatit celou kupní cenu. Součástí rezervace je pak i poplatek, který se běžně pohybuje v rozmezí 3 – 10 % z celkové kupní ceny. Nejčastěji se jedná o nejvyšší možnou zálohu, počítejte tedy spíše než se třemi rovnou s deseti procenty. Poplatek díky tomu může být u nemovitosti za 4 000 000 Kč až 400 000 Kč. Rozhodně to tedy není málo.

“K uzavření smlouvy by se mělo přikročit až ve chvíli, kdy nic nebrání hladkému uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud nedojde k naplnění podstaty rezervační smlouvy, tedy k samotnému převodu nemovitosti z majitele na zájemce, pak po něm realitka může požadovat smluvní pokutu, která bývá stanovena ve výši až 100 procent rezervačního poplatku,” říká Jan Boruta, zakladatel nezávislé služby FÉRmakléři.cz doporučující spolehlivé a kvalitní makléře.

Kdy lze bezplatně odstoupit od smlouvy?

Existují ale samozřejmě i ty případy, kdy se zájemce a potencionální kupec rozhodne od nákupu bytu, domu či pozemku odstoupit ze závažných důvodů. Například když u nemovitosti zjistí špatný technický stav či finanční závazky, o kterých dříve nevěděl, a kvůli kterým není ochoten nemovitost koupit. Zájemce by si měl před podpisem rezervační smlouvy vždy vyjednat tzv. rozvazovací podmínky, tedy seznam situací, které není schopen ovlivnit a za kterých není ochoten kupní smlouvu podepsat. Pakliže takto učiní, může se ze smlouvy pro oprávněné důvody vyvázat a neplatit smluvní pokutu. Pokud nejsou tyto situace ošetřeny v rezervační smlouvě, zůstává na benevolenci makléře, zda poplatek za rezervaci vrátí.

Jak složit poplatek za rezervaci nemovitosti?

Nejčastěji kupující rezervační poplatek převádí na speciální účet realitní kanceláře. Důležité je ale v takovém případě zmínit, že jde o velký risk. Takto by se mělo postupovat pouze tehdy, pokud se jedná o skutečně dobře ověřenou realitní kancelář. Jinak se zájemce o koupi vystavuje riziku ztráty zálohy. “Nejbezpečnější variantou je složení rezervační zálohy do notářské či advokátní úschovy. Přestože jde o zdlouhavější proces, u složitějších případů nebo u dražších nemovitostí se vyplatí uschovat peníze k třetí straně.”

Tak či tak je ale důležité číst smlouvu a především její podmínky. Nejdůležitější je si v dokumentu ověřit, že s poplatkem bude skutečně nakládáno jako se zálohou. Poplatek nemá být žádnou provizí realitní kanceláři (tu by měl složit prodávající za služby od RK) a rozhodně by se nemělo jednat ani o žádnou částku navíc. Skutečně by se jím tedy měla předem uhradit část kupní ceny.

Zdroj: FÉRmakléři.cz

---

Čtěte také:

• Na co si dát ještě pozor u rezervačního poplatku?
• Stát nově začal nabízet půjčky na bydlení