Krátkodobé pronájmy jsou v módě. Kolik vynášejí majitelům nemovitostí?

Majitelé bytů po celém Česku využívají situace na trhu a spíše než dlouhodobým nájemníkům dávají přednost těm krátkodobým. Zajímavé je, že krátkodobé pronájmy mají aktuálně dvojnásobnou výnosnost, přibližně kolem 10 %. Česká asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) však upozorňuje i na řadu úskalí tohoto systému. Mimo sezónu bývá problém byty obsadit a původně lákavé výnosy doprovází i řada překážek společně se složitou administrativou.

Nákup nemovitosti jako investice

Až 50 % nemovitostí je kupováno s konkrétném cílem. Aspoň tak to tvrdí ČAPUS. Češi pak údajně nejčastěji pořizují nemovitost pro děti do budoucna. Faktem ale je, že aktuální situace na trhu s nemovitostmi, kdy jsou ceny “vyšponované” na maximum, náhravá více krátkodovým pronájmům, třebaže se také jedná o nákladnou záležitost – a to pro majitele i klienta.

Ačkoli je podíl krátkodobého ubytování na trhu s ubytováním podle nedávných studií nejvyšší v hlavním městě (v Česku obecně cca 5 %, zatímco v Praze cca 23 %), jeho obliba a výnosnost pomalu roste i v dalších krajských městech, a to např. v Brně či Ostravě. Důležité je ale zmínit, že nejčastěji jsou krátkodobé pronájmy využívány jen omezeně. Jedná se zde spíše o sezónní záležitost. Typickým příkladem toho je pak již zmíněná Praha, kde se ke krátkodobým pronájmům využívá přes 18 000 bytů, avšak pouze třetina z nich slouží k tomuto účelu dlouhodobě.

”Z uvedených čísel vyplývá, že ve většině případů majitelé pronajímají své nemovitosti pouze příležitostně. Velmi často jde o způsob, kterým si snaží částečně pokrýt vlastní vysoké náklady na bydlení – příjmy z krátkodobých pronájmům si pomáhají udržet vlastní bydlení až dvě třetiny majitelů,” uvádí Matěj Koutný, předseda České asociace krátkodobých pronajímatelů.

Zdroj: Shutterstock

Vyplatí se krátkodobý pronájem?

Výnosnost krátkodobých pronájmů je podobně, jako je tomu u těch dlouhodobých, přímo závislá na lokalitě, kde se daná nemovitost nachází. Pokud bychom se pak měli bavit o srovnání, dlouhodobé pronájmy vynáší zhruba 4 – 6 %, zatímco u krátkodobých je to dvojnásobně víc, jak již bylo řečeno v úvodu. Z celkového výnosu majiteli bytu zbude před zdaněním přibližně třetina zisku (cca 34 %). Až čtvrtina výnosu jde zprostředkovaně státu (25 %). Vedle odvodu daní se mezi další výdaje řadí i náklady za správu rezervací a check-inů. S tím se pak navíc samozřejmě pojí i další administrativa, úklid a provoz bytu či domu včetně poplatků za energie a internet. Dále také nesmíme zapomenout na příspěvky do fondu oprav a poplatky městu.

“Pronajímaný byt na krátkou dobu je podstatně složitější po stránce časové, kdy si musíte vyhradit čas na předávání bytu, počítat s prodlevami a dalším; dále komunikační, ať už se zájemci o ubytování nebo například subdodavateli; náročné je to také v rovině údržby. V krátkodobém pronajímání musíte držet určitý standard, byt musí být pořád v dokonalém stavu. Je kolem toho také dost papírování, platíte daně, najímáte si uklízečky a mnoho dalšího. Hodně tak záleží na trpělivosti a zkušenostech pronajímatele,” upřesňuje Matěj Koutný. Rozhodně tedy nelze říct, že by byl tento způsob přivýdělku pro každého.

Povinnosti při pronájmu v rámci podnikání

Plno majitelů nemovitostí tak ve finále dává od krátkodobých pronájmů ruce pryč. Odrazují je povinnosti a také sankce za případné nedodržení povinností. Na co by tedy neměli zapomínat, pokud se pronájem změní v podnikání?

• Podle Generálního finančního ředitelství podléhají DPH v ubytovacích službách.
• Vztahuje se na ně daň z příjmů fyzické nebo právnické osoby.
• K výkonu podnikání potřebují živnostenské oprávnění.
• Byt bude třeba ohlásit jako provozovnu.
• Bude třeba vést si domovní knihu.
• Je nutné odvádět rekreační (lázeňský) poplatek.
• Bude nutné nahlásit pobyt cizinců na cizinecké policii.

Pokuty za nesplnění některé z podmínek se můžou vyšplhat až k 50 000 Kč. V případě daní je pak k úrokům z prodlení potřeba doplatit 20% pokutu z vyměřené neuhrazené částky. Za obcházení lázeňských poplatků či poplatků městu hrozí sankce až 5 000 Kč.

Výnos z pronájmu bytu

Praktický příklad: 2 + 1 v centru Prahy přes služby Airbnb

Celoročně dají turisté za pronájem bytu o velikosti 2+1 v lokalitě centra Prahy při plném obsazení odhadem kolem 739 000 Kč, průměrně tedy kolem 61 000 Kč měsíčně. V případě pronájmu přes službu Airbnb jde 13 % za poplatky. Dále odvádí pronajímatel rekreační poplatek, a to přibližně ve výši 2 %. Provize za správu bytu činí kolem 15 % a náklady na úklid a praní se vyšplhají zhruba na 10 %. Po zaplacení poplatků za služby + energie a zohlednění amortizace při 17% zdanění zisku zůstane majiteli částka kolem 17 000 Kč. Celkový odvod na daních (daň z ubytovacích služeb, personální odvody, zdanění zisku jednotlivých subdodavatelů) tvoří 15 000 Kč, tedy 25 %. Stát je tudíž spolu s majitelem největším beneficientem.

Zdroj: ČAPUS

Čtěte také:

• Na co nezapomenout při odchodu z nájmu?