Hypotéka a OSVČ: jak získat úvěr na bydlení s nízkým daňovým základem?

S nízkým daňovým základem se dnes potýká řada zaměstnanců. Typickým příkladem toho jsou kuchaři, řidiči kamiónu nebo zdravotní sestry. Speciální kapitolou jsou především drobní podnikatelé i živnostníci. Jeden z hlavních kamenů úrazu netkví jen v nízkém daňovém základu, ale i v tom, že nejsou zaměstnaní. U zaměstnanců a obzvláště u těch, kteří mají smlouvu na dobu neurčitou, má totiž banka větší jistotu, že budou schopni hypotéku v budoucnu splácet. OSVČ jsou pro ně tedy v podstatě vždy méně bonitní, neboť pracují „sami na sebe“ a jejich základ daně je nižší, což ale přitom nemusí nutně znamenat i nízké příjmy. Jak si tedy mohou u banky zvýšit šanci na získání úvěru na bydlení? Podle Davida Mencla, ředitele společnosti Ekonomické stavby, který se financováním bydlení dlouhodobě zabývá, existuje hned několik možných způsobů.

Co snižuje daňový základ?

Pokud si chceme dopomoci k získání hypotéky, nejdříve musíme pochopit, co nám vlastně onen daňový základ snižuje. Proto je důležité zmínit, že OSVČ dokládá bance své příjmy daňovým přiznáním. A protože jde každému o to, aby platil co nejnižší možnou daň státu, vypočítaný základ si obvykle poníží o vše, co lze uplatnit. V praxi lze základ snížit hned dvěma typy položek:

Uplatněním takových položek uspoříte a dojdete k tzv. daňové optimalizaci. Díky tomu sice neplatíte vysoké daně, ale za to nemusíte být pro banku v takovém případě dostatečně bonitní. Při sjednání hypotečního úvěru totiž ověřují částku po všech slevách a odečtech. Pokud plánujete nové bydlení, zvažte, jestli se vám nevyplatí jeden rok slevy neuplatňovat a přiznat plnou výši příjmů.

Zdroj: Shutterstock

Je lepší danit paušálem anebo reálnými výdaji?

Plno živnostníků nemá vysoké výdaje, a proto ke zdanění příjmů raději využívá univerzální paušál. Opět se zde jedná o dobré řešení, pokud chcete uspořit, ale v případě zájmu o hypotéku už to tak výhodné nebude. Banky totiž na váš příjem budou opět nahlížet až po uplatnění výhod a po odečtení paušálních výdajů.

Druhý příjem zvýší základ daně

V případě, že nechcete nebo si nemůžete dovolit daňové výhody neuplatňovat, máte ještě další možnost. A sice zajištění alternativního příjmu, který přiznáte s následujícím daňovým přiznáním. Může jít o dočasný přivýdělek, který vám pomůže zvýšit váš vykazovaný daňový základ. Pokud už třeba nějakou dobu přemýšlíte, že byste zkusili podnikat při zaměstnání, může být právě toto ideálním řešením vaší ekonomické situace. Dočasně a externě se můžete nechat zaměstnat také na dohodu o provedení práce nebo dohodu o pracovní činnosti.

Hypotéka s nižším LTV a dofinancování jiným úvěrem

Dnes vám už nikdo 100% hypotéku nedá. Nejvyšší možné LTV činí 90 %, většina bank pak nabízí 80 % a méně. Čím více si chcete půjčit, tím vyšší musí být vaše příjmy a s tím samozřejmě i daňový základ. Možná tedy nejde o to, že byste na úvěr na bydlení nedosáhli vůbec, ale že požadujete příliš vysokou půjčku. Zkuste proto slevit ze svých nároků a začněte uvažovat o dofinancování hypotéky jiným úvěrem na bydlení, a to např. tím ze stavebního spoření. Velmi populární také začínají být typy peer-to-peer půjček, kdy si lidé půjčují peníze mezi sebou.

Nízkou bonitu může řešit spoluručitel

V neposlední řadě máte při snaze dosáhnout na hypotéku ještě jednu možnost. Ta má podobu takzvaného přistupitele ke smlouvě. Obvykle jde o někoho z příbuzných, kdo se za vás zaručí, že v případě vaší neschopnosti splácet splátkovou povinnost převezme na sebe. To v hodnocení bonity klienta posiluje jeho příjem, čímž se zvyšuje i pravděpodobnost dosažení vysněného bydlení.

Zdroj: David Mencl, ředitel Ekonomických staveb

Čtěte také:

• Bydlení lze financovat i půjčkou od státu. Kolik vám půjčí?