Jak ve 3 krocích koupit nemovitost na vlastní pěst

Znáte to, již několik let chodíte kolem polorozpadlého domu a vy si říkáte, že to místo by pro vás bylo ideální. Nebo jste se již jednou s realitkou spálili a rozhodli jste se najít byt na vlastní pěst. Jak začít?

1. Hledáme nemovitost a jejího vlastníka
2. Jednání a prohlídka nemovitosti
3. Příprava a podpis smlouvy

Co třeba koupě domku na Moravě? Pod Pálavou se žije hravě.

Zdroj: Shutterstock

1. Hledáme nemovitost a jejího majitele

Prvně projeďte z tepla domova nabídky na sociálních sítích či webových stránkách, které nezastřešují realitky. Projděte si webové stránky a úřední desky ve vedlejších vesnicích či satelitech velkých měst, kde můžete od místní obce odkoupit pozemek za velmi výhodných podmínek. Pokud jste akční, tak vyrazte do terénu a sami si vyhlédněte nemovitost, najděte jejího vlastníka a kontaktujte ho.

Jestli narazíte na nerozhodného vlastníka, tak poptávejte vícekrát, jednání se umí protáhnout a nemovitost může získat ten nejvytrvalejší. Ale netlačte za každou cenu a rozhodně buďte příjemní a rovní. Ovšem se může klidně stát, že developer či místní oligarcha vás předběhne a budete mít po vysněném domku či bytu. Jestliže vlastník s prodejem souhlasí, tak si ověřte jeho totožnost (i minulost u právnických osob), abyste měl jistotu, že nejednáte s podvodníkem.

2. Jednání a prohlídka nemovitosti

Nejdříve si pořiďte výpis z katastru nemovitostí, který získáte velmi snadno a rychle na nejbližším Czech POINTU (jenž je na většině pošt či úřadů) nebo přímo na katastru nemovitostí. Na Czech Pointu či katastru stačí znát číslo listu vlastnictví a katastrální území, které najdete snadno online (stejně jako vlastníka/vlastníky, exekuce a věčná břemena).

Nemovitost si s vlastníkem či jeho zástupcem projděte a zjistěte její stav. Doporučujeme si přizvat zkušeného stavebního inženýra či stavbyvedoucího, který dokáže odhalit nedokonalosti nemovitosti. 

A nyní jednejte o ceně, odpíchněte se od údajů na realitních webech, kde zjistíte ceny podobných nemovitostí v okolí. Následně doporučujeme ještě před koupí přezkoumat všechny údaje o prodávajícím i údaje v katastru nemovitostí.

Jestli jste si jistí koupí, tak si raději nemovitost pojistěte podepsáním smlouvy o smlouvě budoucí či rezervační smlouvou. A mějte již vyřízenou hypotéku (či alespoň zahájené jednání s hypoteční bankou) nebo jinak sehnané finanční prostředky. Smlouva o smlouvě budoucí je výhodná hlavně z toho důvodu, že se z ní špatně couvá majiteli nemovitosti, kdyby ji chtěl náhodou prodat někomu jinému.

TIP:  Očima právníka: jak bezpečně na rezervační poplatek u nemovitosti

3. Podepsání smlouvy

Kupní smlouva o koupi nemovitosti musí být ze zákona písemná s úředně ověřenými podpisy (to platí i u smlouvy darovací či směnné). Smlouvu si můžete sepsat sami, podívat se na různé vzory či mustry na internetu, ale stejně bude nejlepší možností si nechat smlouvu sepsat u notáře či advokáta. Předejdete tím nesrovnalostem a budoucím problémům. Pokud je nemovitost obývána, tak do smlouvy exaktně zadejte, do kdy vlastník či jiné osoby mající trvalý pobyt na adrese nemovitosti odhlásí svůj trvalý pobyt.

Chtějte také mít podepsaný předávací protokol k nemovitosti, který není povinný, ale ochrání obě strany před případnými neshodami.

TIP: Vše o předávacím protokolu k nemovitosti: co v něm musí být uvedeno?

Koupě nemovitosti je specifická tím, že se nestáváte vlastníkem hned po podpisu smlouvy, ale až po zapsání v katastru nemovitostí. Doporučujeme podat návrh na vklad do katastru nemovitosti společně s prodávajícím či vy si ji vyřiďte jako kupující sám. Nespoléhejte se na prodávajícího.

V návrhu na vkladu do katastru nemovitostí musí být:

• Jakých nemovitostí se vklad nebo výmaz týká
• Označení katastrálního úřadu
• Identifikační údaje o účastnících řízení
• Označení práv, která mají být zapsána do katastru (vlastnická práva, věcná břemena a další)
• Listina, na jejímž základě má být právo zapsáno do katastru nemovitostí
• Uvedení navrhovatele a jeho podpis

Jako přílohy mějte připraveny - kupní smlouvu, plnou moc (je-li třeba), výpis z obchodního rejstříku (je-li třeba). Další informace hledejte na katastru nemovitostí.

Nakonec nezapomeňte na daň z nabytí nemovitých věcí, protože tuto daň platí kupující. Navíc kvůli této dani budete muset podat daňové přiznání. Sazba daně z nabytí nemovitosti je 4 % ze základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru.

Nákup nemovitosti na vlastní pěst je vždy náročnější a doporučujeme využít služeb notáře či advokáta, mít všechno písemně podložené a jednat slušně a v hranicích zákona.