5 kroků k pořízení nemovitosti v exekuci či dražbě

V České republice je každý desátý občan nad 15 let v exekuci a celková hodnota majetku v exekucích přesahuje 300 miliard korun. Nemovitostí v exekuci je rovněž velké množství a vy se můžete celkem levně dostat k pozemku či domku, protože mnoho lidí se bojí koupit nemovitost v rámci exekučního řízení. Tak tedy, jak na to?

Je exekuční zámek klíčem k pořízení nemovitosti?

Kde hledat nemovitost v exekuci? V katastru nemovitostí?

O tom, že je nemovitost v exekučním řízení, se dozvíte na katastru nemovitostí (konkrétně v oddílu C) nebo můžete sledovat Portál dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uváděny nemovitosti, které budou draženy. Zde si je následně můžete seřadit dle předmětu dražby (jestli byt, pozemek, stavební pozemek a mnoho dalších), ceny, data dražby či kraje České republiky.

Tip: Jak koupit nemovitost bez realitky ve 3 krocích

Při koupi nemovitostí je důležité se orientovat v exekučním řízení, které se dá shrnout do tří částí:

1. Nařízení exekuce
2. Příkaz k prodeji
3. Dražba a nařízení dražby

Všechny právní kroky při exekuci procházejte s advokátem, čímž se vyhnete budoucím nepříjemnostem.

Nařízení exekuce a její zápis v katastru nemovitostí

Jak jistě víte, tak exekuční návrh podává věřitel, kterému dlužník nezaplatil. Exekuční návrh se podává exekutorovi, jenž by měl do 15 dnů kontaktovat soud. Soud by měl následně do dalších 15 dnů vydat pověření a nařídit exekuci. Za dalších 15 dní od doručení pověření následně soudní exekutor zasílá všem účastníkům vyrozumění o zahájení exekuce (vlastníku i katastru nemovitostí).

Po tom, co dlužník dostane vyrozumění o zahájení exekuce, tak již nesmí nemovitost prodat, ale může v ní nakládat ve formě obchodní a provozní činnosti, může v ní žít a udržovat ji a další zákonem povolené činnosti.

Celý exekuční cyklus tedy trvá nejméně 45 dní (myšleno od podání návrhu po chvíli, kdy je o exekuci obeznámen majitel nemovitosti i katastr nemovitostí), ale v praxi trvá i značně déle. Právě v této chvíli (kdy je vydán exekuční příkaz, ale majitel ani katastr to netuší) je koupě nemovitosti nebezpečná, proto si při koupi nemovitosti řádně proklepněte vlastníka.

Čtěte také:

Svádět obludnou předluženost Čechů jen na finanční negramotnost je alibismus

Kdy je výhodně darovat a kdy dědit?

Počet exekucí v Česku se v roce 2018 zvýšil. Kde se lidé zadlužují nejvíc?

Exekuční příkaz k prodeji

Jestliže se dlužník nedohodl s exekutorem a věřiteli na vyrovnání dluhů či splátkovém kalendáři, tak přichází na řadu exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Cena se určuje na základě odhadu znalce (kterého určuje exekutor), který do ceny zohlední čas a místo prodeje, stav nemovitosti a další kritéria.

Ještě před odhadem je vhodná chvíle kontaktovat vlastníka nemovitosti, že nemovitost koupíte a on tak uhradí své dluhy, ale to je spojeno s riziky. Další možností je vyčíslení ceny od znalce. I tak to bude pro vás i vlastníka výhodné, protože čekání na dražbu je spojeno s vyššími náklady na exekuční řízení. Navíc mu nadále neporostou úroky z prodlení. Vaše výhoda spočívá v tom, že můžete koupit nemovitost za výrazně výhodnějších cenových podmínek a cena nemovitosti nebude šponována v rámci dražby (kupříkladu realitkami). V dražbě můžete pořídit i nemovitost značně pod odhadnutou cenou, ale o tom až v dalším bodě.

Dražba a nařízení dražby

Posledním krokem exekutora je dražba nemovitosti. Čas a místo dražby je vždy uvedeno v dražební vyhlášce, která obsahuje i podrobný popis nemovitosti (včetně nájemních práv a věcných břemen). Přístup do dražby má každý zájemce o koupi (kromě osob, které jsou z dražby zcela vyloučeni - dlužní, zaměstnanci exekutorského úřadu a další), který složí jistotu, tedy určitou částku peněz, která je předem stanovena. Dražbu přirozeně vyhraje ten, který položí nejvyšší podání. Nejnižší podání by vždy mělo odpovídat 2/3 ceny, kterou určil znalec ve svém posudku.

Výhodou dražby je to, že v prvním kole můžete získat nemovitosti již za 2/3 ceny určené znalcem. Ve druhém kole dokonce za její polovinu, ve třetím 40 %, čtvrtém 30 % z ceny a v pátém kole je cena čtvrtinová. Nevýhodou dražby je samozřejmě to, že cena se může vyšroubovat opravdu vysoko, a rovněž také to, že vlastník nemusí spolupracovat při předávání nemovitosti, takže vám může zamezit prohlédnutí samotné nemovitosti či může záměrně znehodnocovat nemovitost. V nejedné nemovitosti na vás může navíc čekat "poklad" v podobě nebezpečného odpadu či dalších nepříjemných a mnohdy nákladných věcí. Proto si raději vybírejte nemovitosti, které si můžete projít.

Co musíte udělat po exekuci

Na zaplacení ceny za nemovitost máte většinou pevně stanovený termín. Při vydražení nemovitosti peníze neposíláte majiteli, ale exekutorovi. Opět připomínáme, že koupi i ostatní právní kroky konzultujte s advokátem.

Vyžádejte si také podepsaný předávací protokol k nemovitosti, který není povinný, ale ochrání vás před případnými neshodami.

TIP: Vše o předávacím protokolu k nemovitosti: co v něm musí být uvedeno?

Po koupi nezapomeňte zajít na katastr nemovitostí, protože vlastníkem nemovitosti se stáváte až po zápisu v katastru nemovitostí. K zápisu budete potřebovat dokumenty, jejichž přehled najdete zde.

Posledním krokem je zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí (sazba 4 % ze základu daně).

Koupě nemovitosti je během na dlouhou trať (jenže, co v ČR není?), ale pokud se budete držet jasně vymezených pravidel, tak můžete nemovitost sehnat za výhodných podmínek. Nesnažte se obejít exekutora či věřitele (ani za extra výhodnou cenu nabízenou vlastníkem), protože můžete s nemovitostí koupit i dluhy. Ale jestliže chcete riskovat a koupit nemovitost od člověka postihnutého exekucemi, tak příští týden si ukážeme, jak snížit riziko při této koupi.