Hypotéky 2019: Co všechno nově musíte splnit? Jak zlepšit svoje šance?

Kromě přísnějších pravidel, musíte počítat s tím, že hypotéky postupně zdražují a je možné, že se tato tendence nezastaví. Úrokové sazby se loni o prázdninách odrazily ode dna a začínají stoupat. Dnešní sazby začínají zhruba na 2,5 %, což je cca o jeden procentní bod více, než před pár měsíci. Další vývoj sazeb záleží na stavu ekonomiky a od toho se odvíjejících kroků České národní banky. Těžko říci, jaký bude další vývoj, odhady jsou spíše pesimistické.

Nová pravidla pro hypotéky: co musíte splnit?

Od října 2018 platí nové podmínky pro získání hypotéky: Splátka nesmí být více než 45 procent čistého měsíčního příjmu a do této částky se přitom započítávají všechny další závazky. Důležité také je, že výše celkového zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu. Poslední a pravděpodobně nejhůře splnitelná podmínka je, že z vlastních zdrojů musíte mít alespoň na 20 procent nemovitosti.

Příklady hypoték a nutného čistého příjmu i vlastních zdrojů:

• Na byt pro rodinu v Praze potřebujete příjem zhruba 50 tisíc čistého, maximální možná výše hypotéky je potom 5 400 000 korun, výše měsíční splátky bude 22 500 korun. K získání hypotéky pak ještě potřebujete 1 350 000 korun vlastních peněz. Pak si můžete pořídit byt za více než 6,5 milionu korun (přesně 6 750 000 Kč).
• Na byt za dva a půl milionu dosáhnete ve chvíli, kdy je váš měsíční čistý příjem 19 000 korun. Na splátce hypotéky zaplatíte 8 550 Kč, z vlastních peněz musíte mít půl milionu korun. Pak si můžete dva miliony půjčit.
• Dosáhne jeden žadatel snadno na hypotéku?

(foto: Shutterstock)

Jak se nejsnáze dostat ke své první hypotéce?

První zásadní věc je, že si musíte udělat finanční plán. Najděte si zodpovědného finančního poradce a začněte spořit. Dva tisíce měsíčně vás nevytrhnou, to naspoříte půl milionu za hodně dlouhou dobu. Když budete každý měsíc dávat stranou 5000 korun, 200 tisíc naspoříte za tři a půl roku.

Finanční plán by měl obsahovat především váš cíl. Chcete naspořit co nejdřív dvě stě tisíc a koupit byt za milion na hypotéku? Nebo si chcete koupit byt, ve kterém plánujete prožít s rodinou celý život? Sami nebo s pomocí poradce promyslete, zda nezvládnete sehnat další zdroje příjmů třeba od rodičů nebo prodejem něčeho, co nepotřebujete. Váš plán se může v čase měnit, jeho smyslem je nastavení směru.

Možná, že v následujících pěti letech budete muset zapomenout na dovolenou v Thajsku a odpustit si avokádový toust na Letné, ale je to jediná možnost. K naspoření půl milionu budete muset ukládat 10 tisíc korun měsíčně po dobu zhruba čtyř let.

Kam peníze ukládat? Jsou to finance, o které nechcete přijít, takže zapomeňte na rizikové investice, jako jsou akcie a fondy. Peníze ukládejte na spořicí účet a neriskujte ztrátu pracně naspořených peněz tím, že byste investovali do něčeho, čemu nerozumíte. Nebo zkuste stavební spoření.

Pokud nemáte naspořenou ani korunu a nemáte ani žádnou nemovitost, kterou byste mohli ručit, zkuste poprosit rodiče. Když se zaručí svou nemovitostí, nebudete muset skládat 20 procent ceny bytu, jako záruka se použije druhá nemovitost. Ale pozor, nevyřešíte tím ostatní přísné podmínky České národní banky, jako je například výše příjmu.

Pozor na dluhy

Uvědomte si, že nutná pravidla splníte jen v případě, že nebudete mít žádné jiné dluhy! A to je docela zásadní. Přitom se počítá úplně jakýkoli závazek, ať už je to spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo třeba auto na leasing či kreditní karta. Nemyslete si, že si pomůžete, když něco z toho zatajíte, naopak banky mají přístup ke všem bankovním a nebankovním registrům dlužníků, a tak je každá lež ztrátou času.

Požádejte o hypotéku společně

Vaše šance samozřejmě naprosto zásadně zvýší, pokud si vezmete hypotéku na byt s partnerem nebo manželem či manželkou. Dosáhnout potřebné výše čistého měsíčního platu pak bude mnohem snazší. Výše částky, kterou musíte mít naspořenou, však samozřejmě zůstane stále stejná. Ve dvou se to ale lépe spoří.

Pokud neprojdete přísnými parametry a máte kamaráda s vyšším platem, může vám dělat ručitele. Ručitel musí splňovat všechna kritéria, jako kdyby si hypotéku bral on sám. Za pár let můžete mít vyšší plat nebo se zjemní podmínky a ručitele lze ze závazku vyvázat.

Ručitel má ale hypotéku zapsanou v registru dluhů, jako by byla jeho, což může být problém, pokud by si chtěl hypotéku vzít on sám. Je to také nemalé riziko.

Autor: Pavel Bambásek

Pavel Bambásek je investor a zakladatel společnosti Reventa