Nájem nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Nájem ale i podnájem definuje vztah mezi dvěma smluvními stranami. Osoba v nájmu má však oproti podnájemníkovi mnohem větší práva.

Nájem vs. podnájem – v čem je rozdíl?

V nájmu jste, pokud uzavřete nájemní smlouvu přímo s vlastníkem nemovitosti. Typické je to především u společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), kdy si osoba, která má byt v osobním vlastnictví, najde nájemníka, uzavře s ním smlouvu a za měsíční nájemné mu umožní byt využívat. Nájemník zde bude chráněn občanským zákoníkem.

V podnájmu budete, pokud neuzavřete smlouvu s vlastníkem nemovitosti, nýbrž s nájemcem. Typické je to hlavně pro bytová družstva, ve kterých osoby nemají byty v osobním vlastnictví. Jsou pouze členy družstva a vlastní pouze družstevní podíl. Ti sami jsou totiž v nájmu, a pokud by chtěli začít byt pronajímat třetí osobě, bude se jednat o podnájem. Ten ale musí povolit družstvo. Na vyjádření má ze zákona 30 dní. Souhlas by měl být přiložen ke smlouvě.

Často není podnájem ale jen u družstev. Majitelé nemovitosti mohou uzavřít nájemní smlouvu např. s rodinným příslušníkem nebo známým a ten poté uzavře podnájemní smlouvu s další osobou. Děje se tak proto, aby podnájemník nebyl tolik chráněn občanským zákoníkem a vlastník byl oproti němu ve výhodě. Majitel bytu ale může v nájemní smlouvě podnájem i právoplatně zakázat.

TIP: Kdo hradí opravy v nájmu?

Zdroj: Shutterstock

Musí být podnájem se souhlasem majitele?

Podle posledních úprav zákoníku je možný podnájem i bez souhlasu majitele. To ale pouze za předpokladu, že nájemník nemovitost také užívá. Pokud ale v domě či bytě fyzicky nežije, podnájem další osoby musí vlastník nemovitosti schválit, a to písemným souhlasem, což platí pro (SVJ), pro bytová družstva nebo jiný podnájem.

Výhody nájemního bydlení

Není možná výpověď bez udání důvodu

Vlastník domu či bytu nemůže nájemníkovi vypovědět smlouvu bez uvedení důvodu. Na druhou stranu ji ale v případě smlouvy na dobu určitou nemusí prodloužit. Odchod je navíc vázán výpovědní dobou. Ze dne na den lze nájemníka vystěhovat pouze tehdy, pokud závažným způsobem porušil nájemní smlouvu. Mezi nejčastější porušení patří:

• neplacení nájemného a nákladů na služby déle než 3 měsíce,
• poškození nemovitosti závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• způsobení závažných obtíží majiteli nemovitosti nebo sousedům,
• neoprávněné užívání bytu jiným způsobem, než bylo ujednáno ve smlouvě.

Pokud majitel bytu udělí nájemníkovi výpověď ze dne na den, musí v ní být jasně definováno, k jakému porušení došlo, jinak je výpověď neplatná.

Co majitel nesmí nájemníkovi zakázat?

Vlastník nemůže nájemníkovi bránit v tom, aby si v bytě zřídil trvalé bydliště. Nahlásit jej lze i bez jeho souhlasu. Dále nesmí být v nájemní smlouvě zakázáni domácí mazlíčci, návštěvy krátkodobé i dlouhodobé anebo kouření uvnitř. A i kdyby zakázány byly, je to neplatné.

Na druhou stranu vám ale majitel nemusí prodloužit smlouvu, pokud jste ji uzavírali na dobu určitou, může požadovat vyšší vratnou kauci anebo navýšení nájemného. Kouření ve společných prostorách se přitom zakázat může v domovním řádu.

Jaké jsou nevýhody podnájmu?

Podnájem lze dané osobě vypovědět i bez uvedení důvodu. Nájem může být uzavřen na dobu neurčitou, ale podnájem končí společně s nájmem. Pokud se bude chtít podnájemník přihlásit k trvalému pobytu, ohlašovna vše nahlásí majiteli nemovitosti. Jestliže ten ohlašovně sdělí, že žádný souhlas neudělil, ohlašovna se může ozvat nájemci s tím, aby sdělil, zda je podnájemní smlouva platná a případně udělil souhlas s užíváním bytu. 

Jak najít majitele nemovitosti?

Ať už se jedná o nájem nebo podnájem, vždy si zjistěte, kdo je skutečným majitelem bytu nebo domu. Toho lze dohledat na listu vlastnictví na katastrálním úřadě, online nahlédnutím do katastru nemovitostí nebo v aplikaci iKatastr.

TIP: Sledujte Finance.cz na facebooku

Čtěte také:

• Jak na vypovězení smlouvy o nájmu a pronájmu?
• Jak správně opustit nájem?
• 8 bodů nájemní smlouvy, které se nevyplatí podcenit