Jak si spočítat, jestli se vám vyplatí koupit byt na investici

Pořízení investičního bytu má dvě nesporné výhody. Ceny nemovitostí dlouhodobě spíše rostou a nemovitost nám „nese“ výnos v podobě nájemného. Samozřejmě se jedná o investici a ta má i svá rizika, a proto je důležité před nákupem bytu na pronájem vše pečlivě zvážit.

Vždy je klíčové se zaměřit na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností.

Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je potřeba nemovitost zkontrolovat, nebo vyřešit nějaký problém.

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmu. To se samozřejmě liší dle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů. Opět platí, že každá jednotlivá skupina nájemníků má své přednosti, ale i mínusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíme počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

Dalším, velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je si nemovitost před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit si případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený. Jakožto pronajímatel nepotřebujete mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům – zateplení, nová okna, je to velké plus.

(foto: Shutterstock)

Propočtěte si všechny náklady spojené s pronájmem bytu

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor či za pomoci půjčky, nejčastěji pak za použití hypotečního úvěru. Nájemné by mělo pokrývat právě splátku hypotéky a náklady spojené s nemovitostí. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu. To znamená, že při ceně bytu například 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň, která činí  v daném příkladu 60 000 Kč.

TIP: Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky

Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny dle lokality a velikosti bytu, měsíčně pak vychází průměrně kolem 200 korun. Je potřeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které nelze ze zákona požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co ale po nájemnících lze požadovat, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například opravy zařízení či vybavení, výmalba po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě zohlednit, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce. Může se stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu další poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):

Nájemné je v příkladu počítáno na čisté pokrytí nákladů na pořízení nemovitosti. Počítáme i s nákladem obětované příležitosti = s využitím vlastních prostředků. Ty bychom mohli investovat i jinde, například do nemovitostního fondu. Nájem bychom pak mohli ještě mírně navýšit například o 500 korun, abychom dosahovali „čistého“ zisku v podobě nájmu.

Zajímavé může ještě být, pokud bychom těchto dodatečných 500 korun dále investovali například do otevřených podílových fondů. Otevírá se tak zajímavá možnost, jak hypoteční úvěr splatit dříve, a to v prvním případě o 4 roky a v druhém dokonce o 5 let dříve. Mimořádná splátka úvěru však není povinnost. Pokud bychom nechali naše prostředky pracovat déle, tak při průměrném zhodnocení 4 % p. a., na nás za 30 let čeká cca 344 000 korun. Tyto prostředky mohou posloužit na zaplacení větší rekonstrukce, nebo jako další prostředky pro období penze. Zároveň máme stále nemovitost, kterou můžeme dále pronajímat či v případě potřeby prodat. 

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem a zvážit i další proměnné, jako jsou vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady tedy ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

*Vložení vlastních prostředků do nákupu nemovitosti je investice a od ní očekáváme nějaké zhodnocení. Proto je důležité započítat do nájmu i tuto část. Výpočet zahrnuje zhodnocení vložených prostředků (vlastní zdroje + daň) a toto zhodnocení je rozpočítáno do nájmu i s předpokladem, že byt nebude obsazen kontinuálně po celý rok.

Také si přečtěte: Jak bez realitky koupit nemovitost?

Veronika Vránová, vedoucí realitního oddělení Broker Consulting

Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting