Jak by měl pronajimatel nastavit výši nájemného

Podle nejnovější analýzy bydlení, kterou zpracovala firma Deloitte, ceny nájemného v Praze rostou, a to zejména na pražských sídlištích. Jak ale zjistit férovou cenu nájmu, kterou požadovat či akceptovat? A co riskujete při špatném stanovení výše nájmu? Studie ukázala, že výše nájmů vzrostla meziročním tempem 7,3 %, a před dvěma lety se cenová hladina v Praze zvýšila dokonce o 12,5 %. Jak tedy zjistit aktuální tržní cenu nájmu konkrétní nemovitosti?

Jak zjistit cenu nájmu u nemovitosti?

Určitě můžete zkusit oslovit zkušené odborníky z oblasti odhadů nemovitostí. Pokud se vám ale nechce trávit čas telefonáty a schůzkami, vyzkoušet můžete také kalkulačku Odhad-zdarma.cz, která je k dispozici online, zdarma a bez nutnosti vkládání kontaktních údajů. Umožňuje zjistit optimální výši nájmu i odhad tržní hodnoty. Kalkulačka kombinuje několik různých zdrojů, jako jsou informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, cenové mapy, inzerce apod. Dále je výpočet upraven speciálně vyvinutým algoritmem a výsledky jsou revidovány odborníky.

Mnoho pronajimatelů také cenu nastavuje podle aktuální situace na trhu, resp. projedou si pár inzerátů na internetu a podle cen nastaví částku, kterou budou požadovat za nájem. Srovnávání výše nájmu umožňuje web. Ulovdomov.cz, který u každého detailu inzerátu vyhodnotí, jaká je průměrná cena za pronájem (bez služeb a energií) v dané čtvrti a o kolik je částka za nájem nižší nebo vyšší v porovnání s průměrem.

Zdroj: Shutterstock

Co ovlivňuje výši nájemného?

Hned prvním faktorem je stav bytu, čili to, zdali je nový, zateplený, po rekonstrukci anebo zda by byla rekonstrukce potřeba. Vždy je však podle § 2257 nového občanského zákoníku nutné, aby pronajimatel udržoval po dobu nájmu byt nebo dům ve stavu způsobilém k užívání.

Dále také ovlivňuje cenu lokalita, ve které se byt nachází a velikost. Absence výtahu za předpokladu, že je pronajímána nemovitost ve vyšší patrech, nabídce vezme na atraktivitě, a proto je u takových bytů nájemné zpravidla o něco nižší. Cenu také ovlivňuje i pronájem parkovacího místa, garáže anebo zda k bytu bude patřit také sklep, balkón, terasa anebo třeba zahrada. Velkou roli v konečné částce hraje i to, zda je byt nabízen i s vybavením, popř. s jakým.

Přílíš nízké nájemné u bytu

Z pohledu majitele nemovitosti se s nižším nájemným zvyšuje šance rychlého pronájmu. Výhodou je, že na nabídku reaguje více zájemců, takže majitel má možnost si nájemníka sám zvolit. To samozřejmě vyžaduje značné úsilí, protože je nutné zájemce nějakým způsobem prověřit. Na druhé straně, zájemci o pronájem může být nízká cena podezřelá a později se na ni může v případě problémů s bydlením odvolávat. Důležité je si také uvědomit, že pokud bude chtít majitel cenu zvýšit, nemůže tak učinit svévolně.

Nízký nájem má ovšem i své výhody. Jestliže si je nájemník vědom nízké ceny, obvykle nemívá na majitele přehnané požadavky a v případě problémů je ochoten je řešit sám. Za takových podmínek také rád setrvá v pronájmu delší dobu.

Příliš vysoké nájemné u bytu

Obvykle platí, že čím vyšší nájemné, tím déle trvá najít nájemníka. Už jeden měsíc neobsazený byt navíc pro pronajimatele znamená ztrátu, protože bude muset náklady na služby a energie hradit ze své kapsy.

Pokud se navíc nájemník najde, hrozí, že jeho pobyt nebude při místní konkurenci dlouhodobý. Pohnutka k nastavení vyššího nájmu se liší - velmi často majitelé nemovitostí nastavují vyšší cenu, aby odradili zájemce, u kterých hrozí zadlužení. Paradoxně právě v těchto situacích majitelé následně bojují s neplatiči. Navíc, pokud někdo přistoupí na vyšší nájem, může se stát, že brzy najde výhodnější bydlení, nebo si rovnou pořídí vlastní.

Pokud se majitel rozhodne, že chce pronajímat za vyšší než tržně obvyklou částku, může pronájem řešit i nabídkou pro spolubydlení. Problémem spolubydlení však bývá fakt, že se většinou jedná o studenty, kteří tak řeší pouze krátkodobé bydlení, a jakmile objeví lepší nabídku, neváhají nájemní vztah ihned vypovědět.

Co když budete výši nájemného stále měnit?

Riziko neadekvátní výše nájemného byste neměli podceňovat. Pokud totiž budete nabízenou cenu často měnit, zájemci to zaregistrují, a riskujete tak ztrátu důvěryhodnosti. Ideální stav je tedy stabilní cena, kterou nebudete v průběhu inzerce nemovitosti měnit.

Čtěte také:

• Jaký je rozdííl mezi nájmem a podnájem?
• Jaké byly tržní ceny nájmů v roce 2018?
• Srovnání cen pronájmu v ČR a Evropě 2019