Jak se může pronajimatel chránit proti prodělání a neplatičům

Poptávka po pronájmech je rekordní, na jeden inzerovaný byt, je-li správně nastavena výše nájemného, se téměř okamžitě ozývají i desítky zájemců. I za těchto okolností ale musí být majitelé obezřetní, aby na pronájmech neprodělali. Dostat totiž z bytu takzvaného neplatiče nemusí být vůbec snadné. Práva a povinnosti nájemce a pronajimatele definuje předpis č. 89/2010 Sb. nového občanského zákoníku.

Jakou nájemní smlouvu uzavřít?

„Z pohledu pronajímatele je zásadní uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou v kratším časovém horizontu a v případě, že je s nájemníkem spokojen, tuto smlouvu obnovovat. Je to zcela určitě vhodnější než nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou, která je velmi složitě vypověditelná,“ říká k tomu Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality. Touto cestou lze také na začátku získat jakousi zkušební dobu – uzavřít první smlouvu s konkrétním nájemníkem jen na pár měsíců.

Smlouva uzavřená na dobu určitou je pro majitele bytu také cestou, jak lépe dosáhnout dodržování pravidel, na kterých mu záleží. To se může týkat třeba chovu domácích mazlíčků či kouření v bytě. Pronajímatel totiž nemá oporu v zákoně k tomu, aby nájemníkovi tyto věci zakázal. Podobné „zákazy“ tak fungují pouze na dohodě, kterou nájemník dodržuje dobrovolně. I kdyby byly zaneseny v nájemní smlouvě, jsou neplatné.

„Je třeba počítat s tím, že právní úprava nájemního vztahu je postavena na základní premise, a to že nájemce bytu je slabší smluvní stranou nájmu, a tím pádem si zasluhuje vyšší ochranu svých práv. Z toho vyplývá, že v obecné rovině není možné zkracovat nájemcova práva stanovená občanským zákoníkem. Nelze si například sjednat další výpovědní důvody nad rámec zákona, takové ujednání by bylo nezávazné a nevymahatelné,“ vysvětluje Lukáš Štrajt.

Zdroj: Shutterstock

Kdy může nájemce dostat výpověď bez výpovědní lhůty?

Nájem může zaniknout uplynutím doby nájmu, čili skončením smluvního vztahu na dobu určitou. Majitel nemovitosti není povinen smlouvu prodlužovat. Pokud by se však nájemce během trvání nájmu rozhodl dát výpověď, musí se dodržet výpovědní lhůta, která zpravidla trvá 3 měsíce. Je však možné s pronajimatelem uzavřít písemnou dohodu o ukončení nájmu. Ta může výpovědní lhůtu zkrátit anebo prodloužit. To ale za předpokladu, že ji podepíše nájemce i pronajímatel.

Občanský zákoník také stanovuje 4 situace, ve kterých může dát pronajimatel nájemci okamžitou výpověď z bytu bez výpovědní lhůty. Lze to, pokud:

• nájemce nezaplatil nájemné nebo náklady na energie a služby za dobu 3 měsíců,
• nájemce využívá být k jiným účelům, než je ujednáno ve smlouvě,
• nájemce poškozuje byt zvlášť závažným anebo nenapravitelným způsobem,
• nájemce způsobuje závažné škody nebo potíže pronajímateli, popř. sousedům.

Jakou stanovit jistotu u nájmu?

Pronajímatel by neměl podcenit ani otázku jistoty (dříve označované jako kauce). Ta může být stanovena maximálně ve výši tří měsíčních nájmů.

„V otázce jistoty je ale třeba zvážit, zda je nutné stanovit tu nejvyšší. Pro nájemníky to v praxi znamená, že první měsíc zaplatí v podstatě čtyři nájmy, a to může být pro řadu z nich už značný problém. Nalezení nájemníka může být zpomaleno, přičemž každý neobsazený měsíc představuje finanční ztrátu,“ upozorňuje Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Mnohdy tak může být vhodnější jistota o něco nižší v kombinaci s důkladným prověřením potenciálního nájemníka. „Spolehlivost i solvenci zájemce o pronájem lze ověřit kombinací několika různých způsobů. U zaměstnavatele, z bankovního výpisu, v insolvenčním rejstříku, na bývalé adrese a tak dále. Dobrý realitní makléř všechno toto zařídí za klienta,“ dodává Jan Martina.

Jak ochránit stav a vybavení bytu?

Stav a vybavení bytu by mělo být zdokumentováno v předávacím protokolu. Ideální je přiložit i fotodokumentaci, ať je možné při ukončení nájemního vztahu zhodnotit, zda nájemce způsobil nějaké škody.

V nájemní smlouvě také mohou být zanesena ustanovení o tom, kdo bude hradit opravy v nájmu, jinak se bude vycházet z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které blíže vymezuje odst. 2 § 2257 nového občanského zákoníku, kde stojí, že nájemce provádí běžnou údržbu a hradí drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu.

Čtěte také:

• Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
• Kdo hradí údržbu a drobné opravy v nájmu?
• Musíte v nájmu nového spolubydlícího nahlásit majiteli bytu?