Jak a kdy vám může pronajimatel zvýšit nájem?

O ujednávání výše nájemného hovoří § 2248 a § 2249 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Před zákonem má však zde přednost ujednání v nájemní nebo dodatkové smlouvě.

• Jak se platí nájem?
• Zvyšování nájemného v nájemní smlouvě
• Jak se v nájemní smlouvě ujednává zvyšování nájemného?
• Zvyšování nájemného z pohledu zákona
• Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě
• Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav

Jak se platí nájem?

Nájemné je v podstatě úplata majiteli za možnost využívání pronajaté věci. Sjednává se zpravidla na jeden měsíc s tím, že jej nájemce platí vždy dopředu, čili na měsíc následující. Výše a termín platby by měly být sjednány v nájemní smlouvě. V té může být také ustanoveno, pokud se pronajímatel s nájemcem tak dohodne, že platební období bude delší nebo kratší.

V nájemní smlouvě také musí být zaneseny i další platby, které souvisejí s užíváním bytu, čili poplatky za služby, energie, vodu, úklid společných prostor, popř. i odvoz komunálního odpadu.

Zvyšování nájemného v nájemní smlouvě

Podmínky ale i možnosti zvyšování nájemného si může pronajimatel s nájemcem stanovit v nájemní smlouvě, popř. v dodatku ke smlouvě. Pokud ji nájemník podepíše, stvrzuje tím, že s uvedeným principem zvyšování souhlasí. Ujednat lze také možnosti a podmínky snížení, případně zvýšení i snížení zcela vyloučit.

Zdroj: Shutterstock

Jak se v nájemní smlouvě ujednává zvyšování nájemného?

Ve smlouvě může být napsáno, že se nájemné bude každý rok zvyšovat o určitou částku. Ještě častěji však ve smlouvě bývá ujednáno zvyšování na základě inflační doložky. Ta spočívá v tom, že pronajimatel může jednou ročně zvýšit nájem o tolik, kolik činila míra inflace v předchozím roce.

Pronajimatel by měl ve smlouvě také ustanovit, do kterého měsíce v kalendářním roce může nájemné zvýšit. Nájemce by měl s nově navrženou částkou seznámit písemnou formou.

Zvyšování nájemného z pohledu zákona

Pokud nejsou podmínky a možnosti zvyšování nájmu uvedeny v nájemní smlouvě ani v jejím dodatku, vše záleží na dohodě pronajimatele s nájemcem. Z pohledu zákona může pronajimatel nájemci písemně navrhnout zvýšení měsíčního nájmu, a to až do výše srovnatelného nájemného v daném místě. Zvýšení však nesmí být vyšší než 20 %. Do těchto 20 % se však počítají všechna zvyšování za poslední 3 roky.

Pokud byste tedy platili nájem 10 000 Kč (bez započtení poplatků za služby a energie) a pronajimatel by vám po roce zvedl nájem o 1000 Kč a po dalším roce také, třetí rok jej již o 1000 Kč zvednout nemůže. Došlo by totiž k navýšení o 3 000 Kč za 3 roky, maximálně by jej však mohl za toto období zvednout o 2000 Kč, čili o 20 % z 10 000 Kč.

Pokud dostanete návrh o zvýšení ceny pronájmu a přijmete jej, novou částku začnete platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Nájemce by měl pronajimateli sdělit svůj souhlas v písemné formě do 2 měsíců od projití návrhu, jinak má pronajimatel do dalších 3 měsíců právo navrhnout, aby o nájemném rozhodl soud.

Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

Postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví prováděcí právní předpis. Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě zjišťuje buď znaleckým posudkem anebo stanovením na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav

Podle § 2250 nového občanského zákoníku je též možné, aby pronajimatel navrhl zvýšení nájemného na základě provedení stavebních úprav, které zlepšují hodnotu bytu, podmínky v domě anebo přispívají k trvalé úspoře energie nebo vody. Nejvýše se však může s nájemci dohodnout na zvýšení o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Aby mohlo zvýšené nájemné platit, musí s ním souhlasit nájemci alespoň ze dvou třetin bytů v celém domě.

Pokud by se však pronajímatel s nájemci nedohodl, může ještě navrhnout ze stejného důvodu navýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.

Čtěte také:

• Můžou vám v pronájmu zakázat kouření nebo zvíře?
• Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
• Kdo hradí opravy v pronájmu?