Které příjmy se posuzují při žádosti o hypotéku?

Před žádostí o hypotéku se podívejte, jaké příjmy bude vybraná banka posuzovat.

Bance jde samozřejmě o to, jestli jste pro ni bonitní klient . Dále na porovnání vašich příjmů a výdajů stanoví nabídku hypotečního úvěru.

Banky se chtějí ujistit, zdali jste schopní dlouhodobě splácet hypoteční úvěr a jak jste připravení na případný výpadek příjmů.

Zkuste se raději poptat u více bank, stojí to sice čas, ale můžete si tím ušetřit peníze.

Jaké příjmy tedy bude banka posuzovat a které příjmy vám banka neuzná?

• Jak banky posuzují příjmy?
• Příjem z hlavního pracovního poměru
• Příjem z podnikání (OSVČ)
• Sociální dávky a hypotéka

Prokazování příjmů u hypoték bývá často na ostré lokty. Co nevyjde u jedné banky, to může vyjít další

Zdroj: Shutterstock

Jak se banky dívají na vaše příjmy?

Každá banka přistupuje u posuzování žádosti o hypoteční úvěr k příjmům klienta odlišně, proto to nejde příliš zevšeobecňovat a paušalizovat. Základní principy jsou ovšem při posuzování podobné.

Všechny banky mají podobný pohled na příjem z pracovního poměru na dobu neurčitou, zde je pro banky bernou mincí vaše čistá mzda za určité sledované období (většinou za tři měsíce až jeden rok).

Odlišný je přístup u příjmu osob samostatně výdělečně činných, kdy některé banky přihlíží k čistému příjmu, zatímco jiné se spíše dívají na obrat.

Jiná je situace u pracovních dohod (DPP a DPČ) či různých sociálních dávek, kde jsou rozdíly mezi bankami větší.

Kvíz: otestujte si, jaké jsou vaše šance na získání hypotéky

Žádost o hypotéku a příjem ze zaměstnání

Nejlepší cestou k získání hypotéky je doložení všech vašich příjmů ze zaměstnání.

V žádosti o hypotéku vám pomůže mít hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou, což je pro banky signál, že máte pravidelný příjem, který se v budoucnu nejspíše nebude příliš měnit a vy budete schopní splácet hypotéku.

Pro potvrzení vašeho příjmu ze zaměstnání je důležité přiložit potvrzení od zaměstnavatele o příjmu za poslední tři měsíce (někdy banky požadují i za delší časový úsek).

Potvrzení většinou nesmí být starší než 2 měsíce a banky si mohou váš příjem ověřit také u vašeho zaměstnavatele.

Situace u pracovního poměru na dobu určitou je složitější, proto si "počkejte" s hypotékou na pracovní poměr s dobou neurčitou, nebo si o vaší budoucnosti promluvte s nadřízeným.

Jestliže s vaší pracovní smlouvou na dobu určitou nic nenaděláte, tak tato pracovní smlouva by měla být uzavřena minimálně na jeden rok (čím delší období, tím lépe).

Banka vás po uplynutí pracovní smlouvy na dobu určitou pravděpodobně požádá o předložení nové pracovní smlouvy.

Rovněž bychom příliš neuvažovali o podávání žádosti o hypoteční úvěr při tom, co jste ve výpovědní lhůtě či zkušební době. Raději si pár měsíců počkejte, čímž si zlepšíte vyjednávací pozici vůči bance.

Tip: Budou hypotéky luxusem?

Příjem z živnostenského listu a žádost o hypotéku

Osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) mají dokazování svých příjmů krapet složitější. OSVČ musí doložit daňová přiznání a většinou chtějí banky daňová přiznání doložit za více let po sobě jdoucích, a ne pouze za předchozí rok. 

Banky následně posuzují příjmy, a to nejčastěji dvěma způsoby:

• dle čistého příjmu (příjem - výdaje, nebo příjem zkrácený o výdajový paušál),
• dle obratu - z něj vám uznají pouze část. Jak velkou, to už záleží na bance.

Právě stanovení příjmu dle čistého příjmu je ošemetné, protože většina OSVČ se jej snaží kvůli daňovým povinnostem minimalizovat. K tomu se využívá výše zmíněných výdajových paušálu, či zvyšování reálných nákladů. 

Daňová optimalizace ovšem vede k tomu, že banky posuzují velmi nízký příjem, což se negativně projeví ve vašich možnostech a řada živnostníků nemusí na hypotéku dosáhnout, či dosáhnou na vyšší úrokovou sazbu, protože jsou pro banku zkrátka více rizikovou skupinou.

Proto pro OSVČ s nízkým čistým příjmem doporučujeme se raději podívat po nabídkách bank, které se spíše dívají na obrat.

OSVČ často stojí před volbou, jestli by nebylo lepší několik let vykazovat vyšší zisky a platit vyšší daně, aby měli větší pravděpodobnost na schválení hypotéky.

Nebo tuto situaci můžou řešit tím, že získají další zdroj příjmů, či raději přejdou do pracovního poměru.

Sociální dávky a hypotéka

Rodičovský příspěvek vám většina bank jako příjem uzná, podobně je na tom plný invalidní důchod.

Ovšem s peněžitou pomocí v mateřství, s částečným invalidním důchodem a jinými dávkami to je trochu jiné.

A právě na to se podíváme v našem dalším článku. V něm se také dozvíte, kdy vám vaše pracovní dohody uznají a kdyby budete mít smůlu.