Do nájemní smlouvy lze dát nově smluvní pokutu. Kdy ji budete muset platit a jak bude vysoká?

Od 1. července 2020 začala platit rozsáhlá novela Nového občanského zákoníku, která mění řadu věcí. Kromě zrušení předkupního práva při prodeji podílu na nemovitostech až na výjimky se zasloužila např. o možnost zavedení smluvní pokuty do nájemní smlouvy. Taková změna se nemusí moc líbit nájemníkům, pronajímatelé ji ale zcela jistě uvítají.

• Smluvní pokuty v nájmu do 1. 7. 2020
• Jak vysoká může být smluvní pokuta?
• K čemu má smluvní pokuta v nájmu sloužit?
• Povinnosti nájemníka

Smluvní pokuty v nájmu do 1. 7. 2020

Do začátku července 2020 byla smluvní pokuta v nájemní smlouvě zakázaným ujednáním. I kdyby byla mezi nájemcem a pronajímatelem smluvně sjednána, z hlediska zákona by se k ní nepřihlíželo a šlo ji tedy považovat za neplatnou, stejně jako kdyby měl pronajímatel zakázat kouření v nájmu anebo chov domácích mazlíčků. Důvodem k takovému zákazu bylo, že nájemce měl oproti pronajímateli kratší práva. Přesto se určitě najde mnoho nájemních smluv, ve kterých byla smluvní pokuta ujednána i přes zákonný zákaz.

Jak vysoká může být smluvní pokuta?

Nově lze na základě § 2254 Nového občanského zákoníku, který pojednává i o vratné jistotě (kauci), v nájemní smlouvě pokutu sjednat. Má to však svá pravidla. Na výši smluvní pokuty totiž nemá vliv jen výše nájemného, ale i výše a četnost nájmu ve vratné jistotě. Pokud si totiž obě strany ujednají smluvní pokutu, nesmí součet pokuty a vratné kauce přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Nelze tedy sjednat kauci ve výši tří měsíčních nájmů, jak to zákon umožňuje, a k tomu ještě navíc sjednat smluvní pokutu. Pronajímatel se musí držet limitu. Pokud chce hraniční částku vyčerpat, může však požadovat jistotu ve výši dvou nájmu a pokutu ve výši jednoho, či jistotu ve výši nájmu a půl a pokutu ve výši nájmu a půl apod.

Příklad: Vratná jistota a smluvní pokuta v nájmu

V bytě, o který má paní Doležalová zájem, byl stanoven nájem ve výši 15 000 Kč měsíčně bez záloh na služby a energie. Pronajímatel však bude předem požadovat kauci ve výši dvou nájmů a ve smlouvě ujedná případnou pokutu ve výši jednoho nájmu. Paní Doležalová tak uhradí vratnou jistotu ve výši 30 000 Kč. Smluvní pokuta za případné porušení povinností bude činit dalších 15 000 Kč.

K čemu má smluvní pokuta v nájmu sloužit?

Smluvní pokuta byla zavedena pro případy, které nelze řešit finančními prostředky z vratné kauce. Ta má sloužit na škody způsobené v nájmu, především na majetku pronajímatele, pokud je nájemník včas (nejčastěji do skončení nájmu) neodstraní. Lze ji ale využít i na úhradu nedoplatků po vyúčtování záloh na energie a služby anebo jí vyrovnat dluhy na nájemném. Zde ale využití vratné jistoty končí.

Smluvní pokuta byla proto zavedena, aby jejím prostřednictvím mohl pronajímatel řešit porušení dalších povinností, které vyplývají z nájmu.

Povinnosti nájemníka:

• Platit nájemné řádně a včas.
• Užívat byt v souladu s nájemní smlouvou.
• Hradit běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. (Co je běžná údržba a drobné opravy v nájmu?)
• Nahradit pronajímateli případnou škodu.
• Nahradit pronajímateli zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, jestliže se jedná o náklady, které vznikly chovem zvířete.
• Zdržet se stavebních úprav a podstatných změn v bytě, pokud nejsou provedeny se souhlasem pronajímatele.
• A další.

Výčet povinností nájemce lze vyčíst i z nájemní smlouvy. Dále sem můžeme zařadit ale i to, že nájemce je povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a zachovávat náležitý pořádek. Pokuta tedy může být pronajímatelem udělena i za porušování domovního řádu, rušení nočního klidu, znečišťování společných prostor apod.