Kdy můžete odejít z nájmu bez výpovědní doby

• Kdy může bez výpovědní doby ukončit nájem pronajímatel?
• Kdy můžete odejít z nájmu bez výpovědní doby jako nájemce?
• Byt nebo dům není způsobilý k užívání
• Vada, která ztěžuje nebo znemožňuje užívání
• Oprava, během které není možné byt užívat
• Uplatnění práva třetí osobou a neposkytnutí ochrany

---

Kdy může bez výpovědní doby ukončit nájem pronajímatel?

Pronajímatel vám nemůže dát výpověď z nájmu bezdůvodně. Má však právo neprodlužovat smlouvu na dobu určitou bez uvedení důvodu. Nastat navíc mohou i takové situace, kdy má nárok vás z nájmu vyhodit v podstatě okamžitě a pro vás bez výpovědní lhůty. Typickým příkladem je např. obzvláště hrubé porušení nájemní smlouvy a povinností nájemce. Dále sem také patři poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem a jiné závažné škody způsobené pronajímateli nebo sousedům.

Aby se však k okamžité výpovědi z nájmu dalo právně přihlížet, nejdříve musí být nájemce upozorněn ne své problémové chování a vyzván k tomu, aby „činnosti“, která způsobuje škody, zanechal. Nájemce tedy nejprve potřebuje prokazatelný čas na možnost nápravy.

Kdy můžete odejít z nájmu bez výpovědní doby jako nájemce?

I zde je možné vypovědět nájemní smlouvu pro zvláště závažné porušení povinností druhé strany, tedy pronajímatele. Mezi povinnosti pronajímatele patří např. zajistit nájemci klidný a nerušený výkon práv, především tedy užívání nájmu, předání bytu ve stavu způsobilém k takovému užívání a nadále byt takto udržovat.

V praxi je pak často problém rozlišit, co je porušení povinností a co je zvláště závažné nebo hrubé porušení povinností vyplývající z takového právního vztahu. Právě proto nový občanský zákoník některé situace definuje blíže.

1. Byt nebo dům není způsobilý k užívání

Pokud by byl nájemci předáván byt nezpůsobilý k užívání, nemusí jej převzít, pronajímatel jej takto může nájemci předat pouze s jeho souhlasem, lze tedy usoudit, že pokud je smlouva podepsaná, lze ji okamžitě vypovědět.

Podobně je možné ukončit nájem bez výpovědní doby ze strany nájemce i tehdy, pokud se byt stane za dobu trvání smlouvy nepoužitelný k ujednanému účelu anebo účelu obvyklému. Důvody, pro které se však stal nepoužitelným, nesmějí být na straně nájemce.

• Jak je možné sjednat smluvní pokutu v nájmu?

2. Vada, která ztěžuje nebo znemožňuje užívání

Pokud nájemce v bytě objeví vadu, kterou nezpůsobil a která ani nespadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, musí ji odstranit pronajímatel, a to bez zbytečného odkladu. Nájemce mu musí vadu nahlásit. Pokud by nedošlo k odstranění vady a šlo navíc o vadu, která zásadně ztěžuje užívání anebo jej znemožňuje úplně, nájemce může podat výpověď bez výpovědní doby. Místo výpovědí lze však také požadovat i prominutí nájemného.

Pokud by vada užívání „jen“ ztěžovala, lze si nárokovat slevu na nájemném, popř. věc opravit na své vlastní náklady a požadovat její uhrazení po pronajímateli, což lze řešit taktéž slevou z nájemného.

Na výpověď bez výpovědní doby má nájemce nárok, i pokud věc zanikne, a to i z části. Alternativou je však opět přiměřená sleva z nájemného.

3. Oprava, během které není možné byt užívat

Pokud je potřeba provést v bytě nebo na jeho vybavení, které je součástí nájmu, nezbytnou opravu, kterou nelze odložit do skončení nájmu, nájemce je povinen opravu strpět. Pokud ale danou věc není možné během opravy vůbec užívat, má hned dvě možnost. Od pronajímatele může požadovat dočasné poskytnutí jiné věci k užívání anebo vypovědět nájemní vztah. Tentokrát také bez výpovědní doby.

• Co zařídit při opouštění nájmu?

4. Uplatnění práva třetí osobou a neposkytnutí ochrany

Pokud by se během doby trvání nájmu objevila třetí osoba, která by vyžadovala uplatnění vlastnického nebo jiného práva k věci, popř. chtěla po nájemci vydání anebo vyklizení bytu, nájemce může požadovat po pronajímateli ochranu. Pokud mu nebude poskytnuta, může nájem okamžitě vypovědět.