Jaká rizika vás mohou potkat, když máte nemovitost ve spoluvlastnictví?

„I když se spoluvlastnictví z počátku nemusí jevit jako problémové, je poměrně časté, že po určité době dochází mezi spoluvlastníky k názorovým střetům. Ty se v případě nemovitostí zpravidla týkají způsobu jejího užívání a péče o ni, nutných či naopak zbytečných investic. Často to pak poškodí i mezilidské vztahy uvnitř celé rodiny,“ uvádí své zkušenosti advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Jak nakládá s majetkem vlastník a spoluvlastník?

Výlučný vlastník se svým vlastnictvím může v mezích stanovených právním řádem nakládat libovolně. Zatímco spoluvlastník je omezen právy každého dalšího spoluvlastníka věci. Při spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci podle velikosti svých podílů. O běžné správě rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech – jako například zlepšení stavu nemovitosti či změny způsobu jejího užívání – je pak potřeba 2/3 hlasů. Ve výjimečných případech (zatížení společné věci, dlouhodobé omezení práv spoluvlastníků) je pak dokonce vyžadována jednomyslnost spoluvlastníků.

„Je obrovské riziko, že se spoluvlastníci na správě nedohodnou. Budete-li tak například jedním ze tří spoluvlastníků nemovitosti, kde každý bude mít stejný třetinový podíl, a budete mít v úmyslu tuto nemovitosti pronajímat, ostatní spoluvlastníci vás jednoduše zablokují,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

• Jak darovat nemovitost?

Dědění nemovitosti a spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví přitom často vzniká v důsledku úmrtí člověka. Tehdy jeho dědicové vstupují do role spoluvlastníků tím, že dědí část nemovitosti. „Dědici potom musí řešit vzájemné spory, co s nemovitostí udělají dál. Přitom by stačilo těmto situacím předcházet – v rámci právní ochrany majetku je vhodné zejména nemovitosti nedělit vůbec a striktně je odkázat jen jedinému dědici anebo stanovit pravidla, jak mají dědici nemovitost spoluvlastnit a zejména pak co dělat v případě sporu,“ upozorňuje Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Dalším rizikem je i tzv. solidarita spoluvlastníků. Přestože o správě a nakládání s nemovitostí se rozhoduje zpravidla většinou hlasů, z právních jednání jsou spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Věřitel má dokonce právo svou pohledávku vymáhat po kterémkoli z nich. Může tak docházet k situacím, kdy například většinoví spoluvlastníci odhlasují modernizaci domu a její náklady budou hradit všichni – i ti, kteří s modernizací nesouhlasili, nebo vznikne dlouhý a nákladný soudní spor. Rizikové je i případné zrušení spoluvlastnictví nebo rozdělení společné věci, pokud se spoluvlastníci nedohodnou. Což se často stává. V takovém případě rozhodne opět soud na návrh některého ze spoluvlastníků.

• Jak je to se zrušením předkupního práva u podílu na nemovitostech?
• Kdy se z příjmu z prodeje nemovitosti platí daně?
• Jak se daní příjem z pronájmu?

Až Nejvyšší soud zabránil tomu, aby bratr přišel o svůj podíl na nemovitosti

Na problém spoluvlastnictví ukazuje i nedávný rozsudek Nejvyššího soudu. Spor se týkal dvou bratrů, kteří získali dům po strýci. Jejich komunikace se postupem času stala zcela nemožnou, navzájem si dělali naschvály, posílali na sebe trestní oznámení. Jeden z bratrů se rozhodl, že tuto situaci nebude dále snášet a zažádal soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku a domu. Oba bratři však chtěli nemovitost do svého výlučného vlastnictví a oba také měli prostředky na vyplacení podílu druhého.

Příslušný soud spoluvlastnictví nemovitosti zrušil a určil ji do výlučného vlastnictví prvního z bratrů s tím, že ten druhého bratra vyplatí. Soud přihlížel při rozhodnutí k tomu, že první bratr dům dlouhodobě užívá, pečuje o něj, má dobré vztahy se sousedy a zapojuje se do veřejného života obce. Druhý bratr neuspěl ani při odvolání. Jelikož nechtěl o svůj podíl na nemovitosti jen tak přijít, obrátil se na Nejvyšší soud. Ten rozhodnutí okresního soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení s výtkou, že soud neposoudil finanční možnosti obou bratrů pro zachování hodnoty nemovitosti ani jejich zdravotní stav, tedy že neúspěšný bratr je bohatší a zdravější (na které neustále tento bratr poukazoval).

O Právní Ochrana Majetku – P. O. M.:

Právní ochrana majetku je speciální produkt určený vlastníkům nemovitostí, veřejně registrovaných věcí (kam patří například veterány, jachty, letadla nebo podíly ve společnostech) a cenných předmětů, kteří chtějí přistoupit zodpovědně k sobě a ke svému nejbližšímu okolí a vyvarovat se konfliktním a nákladným přechodům majetku v rámci dědictví, majetkových ztrát v případě rozvodu, možným podvodům, závisti či škodám z pouhých nedopatření. Více informací na www.pravniochranamajetku.eu.

O AK Polverini Strnad:

Advokátní kancelář Polverini Strnad funguje na trhu téměř 20 let. Po celou dobu své existence usnadňuje svým klientům podnikání a nabízí komplexní business řešení včetně nadstandardních služeb – jako jsou například záruky na smlouvy, upozornění na závazné termíny nebo přípravy jednoduchých obchodních shrnutí právních dokumentů. Kancelář působí v Praze, Římě, Brně a Bratislavě. Jejími zakladateli jsou Pavel Strnad a Giampaolo Polverini. Více informací na www.ak-ps.eu.