Investiční byty pořád vydělávají. Jaké nemovitosti nakoupit?

Inflace je v současné době nepříjemně vysoko. Kdo má naspořeno, rozhlíží se, do čeho vložit peníze, aby investice přinesla zajímavé zhodnocení. Vedle zlata jsou za stálici považované nemovitosti. Dobře vybraný byt ve větším městě, který investor obratem pronajme, může přinášet dlouhodobě zajímavý výnos. Bez znalosti realitního trhu a alespoň elementárního výpočtu ale může být investice prodělečná.

Ideálně velký investiční byt

Pořízení druhé nemovitosti na pronájem není nic výjimečného. Lidé se stále stěhují za studiem nebo za prací a o nájemní byty je tak zájem. Hybatelem trhu jsou hlavně vysokoškoláci nebo mladí lidé, kteří si často pronajímají menší byty – garsonky nebo dispozice 1+kk a 2+kk.

Například podle údajů společnosti GarantovanyNajem.cz má typický investiční byt velikost kolem padesáti metrů čtverečních. „Pomyslný druhý pól pak tvoří prostorné luxusní byty, pro které vzniká náročnější klientela v exkluzivních lokalitách a centrech měst. Ty jsou navíc často nabízeny k pronájmu již zařízené,“ vysvětluje současné trendy Viktor Mejzlík.

• Jak na zdanění příjmů z pronájmu?

Nájmy v době koronaviru táhnou

Do nájmu poslední dobou míří stále více lidí, důvodem je koronavirová krize, díky níž někteří lidé nedosáhnou na hypotéky. „Do nájmu tak míří nejvíce Čechů v historii. Tahounem je v tomto ohledu hlavně Praha, potažmo celý Středočeský kraj. Pokračujícím trendem jsou také investice do chat a chalup, které i díky karanténním opatřením nabírají na rychlosti,“ komentuje situaci na realitním trhu ředitel portálu Bezrealitky.cz Hendrik Meyer.

Do pronájmu se dostávají i byty, které byly před epidemií koronaviru určené spíše ke krátkodobým pronájmům, a to zejména v centru Prahy. Tato část trhu sice nyní není zajímavá, ale podle Joanny Samkové ze společnosti M&M Finance jsou investice do nemovitostí nejrychleji rostoucím segmentem na finančním trhu. Příležitosti tedy pořád existují.

Mnoho investorů si podle Samkové uvědomilo, že v této době musí lépe pracovat s volnými finančními prostředky, tvořit si rezervy a myslet na budoucnost. „Máme řadu klientů, kteří využívají příznivé situace na trhu spojené s nízkými úrokovými sazbami a zrušením daně z nabytí nemovitostí a pořizují si do portfolia investiční nemovitosti. Jiní zase vyčkávají, jaké změny přinese příští rok. U investování do nemovitostí je nutné vždy počítat s její délkou návratnosti,“ dodává.

Výnos kolem 7 procent

Právě s ohledem propadu trhu s krátkodobými pronájmy se v současné době objevují i zajímavé byty na prodej. Pokud jsou v dobré lokalitě a jsou nové nebo rekonstruované, mohou začít hned vydělávat. Za nejlukrativnější místa považuje Viktor Mejzlík především větší města s vysokými školami nebo jejich blízké okolí. Patří mezi ně například Olomouc, Plzeň, Ostrava, Hradec Králové nebo Pardubice.

Při výběru investiční nemovitosti je vhodné zaměřit se na novostavby a rekonstruované nemovitosti nebo počítat s opravou bytu – a tedy i s náklady navíc. „Dobrý stav bytu vždy zvýší řady zájemců a šanci na úspěšný pronájem. Dobře stanovená cena pronájmu vzhledem ke kupní ceně nemovitosti by měla z každého investovaného milionu přinést minimálně 3 500 korun měsíčního nájmu. Je totiž nutné počítat nejen se splátkami hypotéky, kterou si majitel pro koupi nemovitosti sjednal, ale právě i s případnou rekonstrukcí, údržbou a dalšími menšími opravami,“ dodává Viktor Mejzlík.

Na nutnost kalkulace poukazuje i Joanna Samková. „Vždy je důležité pracovat s kupní cenou nemovitosti. Vždy klientům doporučuji, aby pracovali s dobou návratnosti formou pronájmů maximálně patnáct let. Jinými slovy v bytě, jehož pořizovací cena se pohybuje 4 milionů korun, by mělo být možné stanovit nájem ve výši přes 22 tisíc korun. Bavíme se tedy o ročním výnosu okolo 7 procent,“ uzavírá.

• Jak se může vyplatit investice do domu v Asii?